一季度深刚需户型成交逾六成 新盘普遍低价入市

在市场调控持续影响下，深圳楼市的成交结构呈现“纺锤型”结构，即中小户型的成交占比上扬，刚需已经成为市场成交主力军，而投资客退场，占比萎缩到历史低位。

刚需户型成交逾六成

一季度，深圳商品住宅共成交3259套、33.64万平方米。宝安和龙岗区依然是市场成交量的两个区域，共成交2894套、26.93万平方米，面积占比80.1%。位列第三的南山区面积占比17.3%，罗湖占比2.0%，盐田占比约0.6%，福田区单季度仅成交1套。

中指院数据显示，一季度深圳市场以70-90平方米的刚需小户型为成交主力，成交占比超过六成，较2016年一季度增加一成；90-150平方米及150平方米以上改善型需求户型的成交套数较2016年一季度占比分别减少了0.7和1.4个百分点。一定程度上说明，刚需盘主导着2017年一季度的深圳楼市。

从成交总价来看，也显现出刚需为主导。2016年一季度以总价格段为300-800万元的产品为主，占比75.1%。2017年一季度则以总价400万元以下产品为成交主力，占比63.3%，较2016年同期上涨了23个百分点。

新盘普遍低价入市

从月度成交价格来看，深圳新房均价已出现六连跌，从去年9月份的61600元/平方米，到今年3月的54730元/平方米，房价已下跌6870元/平方米。

房价持续调整的情况下，新盘入市普遍采用低价。位于坪山的一个新盘开盘现场享受88折优惠，部分户型折后均价低至2.5万元/平方米。此外，坪山区另一大盘也是2字头。

在龙华红山地铁口，深圳商报记者了解到，这里的新盘价格普遍在6字头。数据显示，这里的二手盘在6.5-7.2万元/平方米的水平，出现一二手房价倒挂。

投资客占比萎缩至低位

记者随机采访了10名置业者，8名表示近期买房是用来自住，仅有2名抱着试试看的态度，买来长期投资。

“现在楼市的顶层设计已经确定为‘房子是用来住的’，而且调控这么严格，深圳换房成本很高，自住应该是现在深圳楼市的主流需求。”一位置业者如是说。

业内人士认为，刚需占据主力的现象是深圳楼市理性的表现。

2015年1月至2016年10月，深圳楼市投资客的占比几乎呈现震荡上升的趋势。“3·25”新政的强势出击，一度将2月份高达23.5%的投资客占比降至4、5月份的18%左右，但从去年6月份开始，投资客的入市步伐进一步加快。去年9月份，深圳投资客占比达到32.9%的历史新高。

自“10·4”政策调控之后，投资客的利润和可操作空间迅速减小，二手住宅投资占比震荡回落，目前处在24.8%的低位。而非深户成交占比再降至低位，仅有26.1%。