解秘深圳商品房价下跌真相：被套的人都是谁?

■背景

深圳市国土资源和房产管理局6月12日公布的全市房地产市场分析报告显示,今年1至5月,深圳市商品住宅销售均价为12815.94元/平方米,其中,5月份新建商品住宅销售均价为11014.14元/平方米,回落到全市2007年初的房价水平。

据统计,今年前5个月,深圳市商品房空置面积163.26万平方米,同比增加20%,其中,商品住宅空置面积67.18万平方米,同比增加82.26%;新建商品房销售面积137.14万平方米,同比下降56.1%。

深圳房价是否真如外界所说跌了很多?被套的人到底有多少?他们的现状如何?房价还会下挫到什么程度?这一系列的问题似乎都在把矛头指向问题的点──由深圳房价下跌所引发的问题是否已经或正在形成一个真实的谎言?

在深圳有近6年房产经验的孟先生告诉记者,"现在被套的大多数人都是在之前赚了钱的,真正赔的有,但是不多。"通过半个月的走访,记者了解到,在外界看来房价几乎要崩盘的深圳,事实上要平稳得多。

■深圳房价跌了多少

前不久,深圳国土资源和房产管理局发布数据称,现在的房价已经跌回2007年年初的水平,甚至有媒体称波动幅度为105%。家住福田区的李先生告诉记者:"就我的房子而言,根本没有跌到这个水平,这是谣传。"

李先生所指的房子是位于深圳关外龙岗区的一栋别墅,"我是2007年1月17日拿到房产证的,当时价格是6400元/平方米,现在1.2万/平方米,怎么可以说跌回到2007年年初?"

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中原地产深港研究总监张伟告诉记者:"全市平均来说,还是跌了很多,基本回落到去年2、3月的水平。深圳国土局发布的数据能代表深圳房价的走向,但是如果要对深圳房价有一个比较清晰的认识,必须要分开来看,关外和关内差别很大。"在张伟看来,李先生没有错,但李先生所说只是深圳房价的冰山一角,并不是深圳全市跌幅的真实写照。

显然,调查清楚深圳房价关内、关外真实的跌幅,对了解深圳房价的走势以及被套人群的真实状况至关重要。

据记者了解,近1.2万/平方米的均价虽然距去年高峰期的近1.8万/平方米跌了近30%,但是在瞬间到达的1.8万的顶点到底有多少成交量?这是个值得考问的问题,而这将直接关系到被套人的损失严重程度。

中联地产福田区某业务员告诉记者:"虽然去年的房价一度涨到了1.8万,甚至接近2万,但是从我们真正的成交价格来看,的福田区都在1.5万和1.6万之间,到达1.8万时几乎没有人成交,所以,真正跌幅不是很大。"

而大家一致认为水分的关外,大多数已经跌破万元,相对高峰期虽然跌幅达近50%,但在高峰期进入的人又有多少?某中介业务员告诉记者:"关外的房子议价空间比关内还要大,实际成交的价格没有炒的那么高。"

张伟说:"没有成交量的房价是没有意义的,不管是高还是低"。

被套群体到底有多少人?关内关外各占多少比例?在高位接盘时是怎么想的?或许从孟先生的经历可见一斑。

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■被套人有多少

30多岁的孟先生对于买房被套,有着来自征战的肺腑之言:"现在房价下降,是有人被套住,这能怪谁呢?去年六七月的价格实在太高了,有经验的人都不会进场了。"

孟先生从2004年到现在,过的房子不下十余套,他从深圳楼市获益颇多。2007年年中,深圳房地产到了为的时候。不少像孟先生这样的老牌炒家,选择纷纷离场,但是对市场判断不足、缺乏经验的人还在不断地涌入,一直到7月底。

在深圳房价攀升至1.8万元至2万元每平方米的2007年第三季度,成交逐月下滑,去年三季度的成交状况为:7月份一手房成交5037套,二手房成交7540套;8月份一手房成交3263套,二手房成交3370套;9月份一手房成交3290套,二手房成交3710套。也就是说新房成交量为15840套,旧房成交量为14280套。

这就是深圳房地产迈入状态时,选择进场交易的购房人数,新旧几乎对半,总量在3万套左右。

张伟分析称,这其中比例能达到70%,另外,这里面有20%的人有些许经验,估计已经脱手,而其他的估计就需要撑一下了,也就是说新旧房在一起,估计1.5万套左右,目前面临房价估值下降压力。

深圳市国土房产局数据显示,2004年,新房成交89794套,二手房成交55672套。2005年新房达到100024套,二手房成交64015套,成为近年的高峰。自2006年起,新房成交套数开始下降,当年共成交85770套,二手房成交87485套。2007年,新房成交55222套,比上一年下降达35%。二手房成交91152套,每年成交量在15万套左右。

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也就是说,如果被套房数在1.5万套左右,其占每年15万套的比例为10%左右。

也就是说,真实的成交价格和套数显示,被套人的规模和损失程度都远没有达到外界想象的那么严重。

孟先生说:"根据我了解的情况,这里面大多是一些小客户,比如公司白领,拿着相对高的工资,供得起房,但是经验要差一点,还有一些从股市转过来的人,对房市了解的有限,还有很少一部分年轻中介业务员,但这个不是主流。"

"这些小客户有些经济基础,首付几十万元对他们来说不是问题,主要是关外、南山、罗湖的中小户型。"

他分析:"10%到20%的人群是被套住的,这其中有10%的人已经亏完首付,这部分人着急套现,20%的人接近亏到首期款,40%还在撑,30%还有钱继续供。"

深圳某银行信贷部专业人士告诉记者:"房贷比例的确有上升情形,但是断供的情况不严重。"

■房价还有没有下挫空间

另外,张伟认为,很难估计深圳房价还会下挫到什么程度,我们不看好下半年的市场,从现在的价格来看,与实际购买力是相匹配的,但是越跌越不买,越不买越跌,假设国内整体经济大环境能稳定住,到今年年底,房价也许会回暖。

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深圳市社会科学院城市营运研究主任高海燕说,深圳的房市不排除继续下跌,但是幅度应该比过去6个月减缓。

深圳大学金融系主任、深圳大学经济学院国际金融研究所所长国世平表示,对未来房地产的走势,在一线城市,比如北京、上海、深圳、广州调整的幅度可能会比较大。

据记者了解,高盛在一份报告中预测,受到近些年来房价上涨过快、紧缩式宏观调控、房地产市场供过于求等因素影响,国内房价将在未来一年出现至少15%的下降。

在经过对包括上海、北京等4个一级城市和8个二级城市的调查后,高盛认为,国内房价需要下调10%至20%才能刺激处在观望中的楼市需求。

孟先生说:"这些被套人估计有30%会陆续放盘,这些人如果能消化掉这部分房子,价格会趋于稳定,并且会逐步涨起来,被套人也就会慢慢解套,但是从现在的成交量来看,这部分房子什么时候能消化掉,是个问题。"

■观点

开发商要赢得市场,光还不够

面对楼市"寒流",一部分开发商继续守候着梦想,从"阳春三月"等到"五月飘红",可惜既没有"阳春",也没有"飘红"。于是,"金九银十"成了下一个眼巴巴的日子。还有一部分开发商审时度势,祭出了的法宝,迎来了售楼处前的暖意。然而,并不是应对冷清市场的法宝。

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在房价泡沫日益膨胀的时候,通过降低房价让其回归理性无疑是首要选择,也是直接有效的手段。然而,当嗅准市场气味,率先扛起大旗的开发商只用象征性的就快速回流了大量资金之后,恍然大悟从而跟进的开发商发现,除非有极大力度的促销,买房人对已经日渐冷漠。先行的赢得了市场,跟进的却迎来了更大的观望。

房价降到哪儿算一站?送装修、送车、送房、直接打折、全额差价补偿……该使的手段都使了,市场的冷清依然如故。没用的绝招就是公布房价成本,保本微利销售。但不到生死关头,开发商断断不会背水一战。怎么办?这真是"已觉秋窗秋不尽,那堪风雨助凄凉"。

其实,对于已经丧失了先机的众多开发商来说,如何赢得市场的法宝除了还有更多的内容,也完全可以由自己把握。危难面前是机遇。

开发商大致分两种:一种是项目型开发商,这类开发商不会也不愿立足于长远,立一个项目赚一把钱就走人,再立一个项目再赚一把钱,如此循环。这类开发商面对冷清市场可行的办法就是,只要不赔,赶紧把钱拿到手,该干什么干什么去。另一种是企业型开发商,这类开发商立足百年大计,图谋长远发展。这类开发商在运用价格手段的同时还有更多的事可以做。而所谓的西部突围、毁约退地基本上属于治标不治本。

房价理性回归直接的结果就是挤走了泡沫,使买房人成为真正的刚性需求者。刚性需求者与客的区别是客追求地段,不实际居住,房子后抛房走人,而刚性需求者则更多地追求居住环境和服务。这在保障性住房成为大众而商品房成为中收入者目标的格局形成后,更是如此。

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因此,从卖房子向卖环境、卖健康、卖文化、卖个性转化,从简单的商品买卖向关怀转化是立志做企业型开发商必须要认真理解和努力实施的方向。

当今之计,在让房价理性回归的同时,尽力量完善小区的功能和设施,雕琢每一个细节,并尽可能引进国际的技术和理念进行快速改造,让小区闪耀出更多更灿烂的亮点。在服务上,可以与前期物业公司商定,签订更细化、更人性化、更倾向于业主的前期物业合同的补充约定;大幅度延长房子的质保期;在小区内除了物业和未来的业委会(兼职、维权),引进南方不少再小的小区也会存在的居委会(专职、服务)、派出所治安室等等。

住房从来就不是简单的商品,而是名副其实的人居工程。谁在危难面前能够快速校正自己的前行方向,谁才能真正地把握机会,才能使企业实现百年大计。单纯只能得逞于一时,前面的路依然会荆棘密布。

■链接

看好后市,北京房企开始悄悄拿地

部分北京房企看好后市,开始在5月着手储备土地。

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有开发商看着自己当年高价拿回来的土地整日里唉声叹气,也有开发商看着现在的市场价格口水直流,大肆买地。近日,中粮地产以25.9亿元拿下北京顺义三幅地块,其中一幅住宅用地以4倍于底价成交,万科、复地、华业、中国等房地产企业近期也悄然增加了自己公司的项目储备。

5月19日,中粮地产全资子公司中粮地产(北京)有限公司通过现场竞价方式,竞得北京市顺义区后沙峪镇吉祥庄村A-10、C-03、C-06地块项目的土地使用权。5月底,潘石屹宣布,中国已斥资55亿元收购东二环的凯恒。5月30日,华业地产通过控股子公司大连晟鼎房地产公司竞得大连市沙河口区(2008)-2号地块规划总建筑面积为11万平方米项目的土地使用权,成交价格为3.826亿元。总部设在上海的香港联交所上市公司复地(集团)股份有限公司6月18日宣布,集团以挂牌方式获得位于四川成都高新技术产业开发区的一块商业用地,成交价为1.53亿元。据悉,这一项目总建筑面积不少于20万平方米。6月5日,万科发布5月份销售及近期新增项目情况简报。简报透露,4月份以来,公司新增项目7个,分别位于天津、合肥、深圳、宁波、东莞等地,公司获取的规划中项目建筑面积合计约168.39万平方米。

在整体调整的大市道中,部分房企正在悄然拿地。

结合北京市的土地成交情况来看,5月份土地交易数据也有所回升。2008年北京市土地市场交易量在1月份出现井喷之后,近几个月成交量一落千丈。据北京市土地整理储备的数据统计,4月份北京土地成交共计7宗,成交面积60.5万平方米,规划建筑面积达69.7万平方米。其中住宅及含住宅项目用地仅有1宗,规划建筑面积52.3万平方米,成交总价16.5亿元。同比2007年4月,住宅用地成交宗数下降了83.3%,土地成交面积下降了41.1%,成交土地规划建筑面积下降了35.2%。

据统计,5月份北京共成交8宗土地,规划建筑面积101万平方米,平均楼面价为3794元/平方米,其中住宅及含住宅性质用地成交5宗,规划建筑面积81万平方米。与4月相比,成交地块总数增长了14%,规划建筑面积增长了45%。在住宅及含住宅用地的成交量方面,5月份的住宅用地成交面积和规划建筑面积环比分别增长49%和54%,楼面价则增长36%。

从现在的整体情况看,楼市进一步下跌的可能性不大,一些企业开始拿地为未来生意做准备是完全正常的。

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