客开始退出深圳市场 房价调整的预期强烈

近期金融市场大幅震荡，拖累楼市亦遭受波动，市场预期发生方向性转变。客作为市场中为敏感的一类群体，在市场波动时表现更有代表性。

根据深圳中原研究统计的客占比情况来看，近几年在楼市政策调控下占比一直在10%左右上下浮动，“930新政”之后部分客已经逐渐进入市场；“330新政”更是点燃了客的热情，占比开始急剧上升，2015年6月占比上升至近年值23%。6月股市急剧下挫，楼市客亦闻风而动，7月占比出现明显回落，客开始退出市场，房价调整的预期强烈，客逐利空间承压。

而从客在不同户型中的成交占比情况同样可以看出离场的趋势：小户型由于成交总价低、租金高、资金回流相对比较快，一直以来都是客偏好的户型，尤其是45平以下的1房户型占比，高峰期客占比超过4成，45-60平的1房1厅也超过3成，这两种户型客表现为活跃。因此，在市场预期发生转变时，其占比回落的幅度也相较其他户型更大，客离场迹象更为显著，我们监测到的7月数据，上述两种户型客占比分别下降7.2和6.8个百分点。

毋庸置疑，本轮深圳行情中客发挥了显著的作用，启动了从到改善到刚需的整个链条，使得深圳上半年二手房成交量超过2014年全年总量。虽然7月深圳楼市备案数据仍表现为量价齐升，然而现实面临的经济环境以及收紧的二套房贷，都将促使深圳楼市在高烧之后要面临一阶段的调整，近期深圳中原报价指数已经经历了连续2个月的下调，从77%的历史高位降至30%荣枯线上下徘徊。显然，楼市仍需回归到居住属性为主的市场中去。