深圳拟试点整村统筹土地整备 推行单元规划制度

为加快推进深圳土地整备工作，深圳市规划国土委近日草拟了《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》（征求意见稿）（以下简称办法）。该《办法》以原农村集体经济组织实际使用的土地为对象，将试点分别对整村、统筹土地整备。通过拨付土地整备资金、留用土地、分成、物业返还等方式，提高原农村集体经济组织及相关权益人土地分配比例，使其共享城市发展红利。

选取整村和两类项目

进行试点

根据《办法》，全市范围内将试点两类土地整备项目，一类是“整村统筹整备”；另一类是“统筹整备”。

在“整村统筹整备”项目上，为了鼓励原农村集体经济组织继受单位将管辖范围内的全部未完善征（转）地补偿手续用地纳入土地整备，《办法》在政策上给予了更多的优惠。一方面规定留用土地不受试点项目范围内规划建设用地面积40%的规模限制，原农村集体经济组织可获得更多的留用土地。另一方面，在项目留用土地的地价计收规则中，留用土地全部按照需腾挪合法用地的地价标准计收，将降低原农村集体经济组织项目开发的地价成本和资金压力，提高项目的开发利润。

在“统筹整备”项目中，如果规划功能为工业用地的，容积率2.0以内的部分，所得80%归原农村集体经济组织继受单位，20%纳入市国土基金；超出容积率2.0的部分，所得30%归原农村集体经济组织继受单位，70%纳入市国土基金；如果规划功能为居住用地、商业服务业用地的，容积率3.2以内的部分，所得30%归原农村集体经济组织继受单位，70%纳入市国土基金；超出容积率3.2的部分，所得10%归原农村集体经济组织继受单位，90%纳入市国土基金。

土地整备

将推行单元规划制度

为加强城市规划与土地整备的互动，《办法》还提出了建立土地整备单元规划制度。

土地整备单元规划以“两层次范围、三大类用地”为基本框架。“两层次范围”包括整备总体控制范围和留用土地范围；“三大类用地”包括留用土地，留用土地范围外移交政府储备的公共基础设施用地及政府发展用地。

值得注意的是，土地整备单元规划的形式有别于传统法定图则，但在核心规划控制要点上仍与法定图则的要求基本一致。关于土地整备单元规划的审批程序，《办法》建议土地整备单元规划经市规划国土主管部门审查后，与土地整备实施方案先行上报市政府。经市政府批准后，土地整备单元规划再按照法定图则的审批程序报批。

深圳市规划国土委称，该《办法》建立了土地分配机制，在优先保障城市公共利益的前提下，改变以往单一货币补偿的做法。另外，《办法》搭建起政府、原农村集体经济组织及相关权益人的多方协商平台，充分考虑原农村集体经济组织发展诉求，盘活整合原农村集体经济组织合法建设用地，充分调动原农村集体经济组织参与土地整备的积极性和主动性。