消化楼市库存尚需时日 一线城市的窗口期已经出现

连续降息降准之后，一线城市房价已经企稳，央行此次降准或将使二季度房价止跌反涨。业内人士称，房企应把控好两次降准降息之后的跑量去库存“窗口期”，而购房者应把控好降准降息等政策短期红利带来的购房“窗口期”。

世联行昨日发布的研究报告称，历往的走势表明，降准之后的6个月左右，房价将止跌回升、开始上行。回顾2008年底的楼市，需求低迷，房价同比出现负增长，很多城市也迎来了库存的峰。2008年10月、11月和12月三次连续降准之后（降至15.5%），2009年7月，70个大中城市新建住宅价格同比涨幅为0.3%，结束下行。与此同时，主要一二线城市经历持续去库存，去化周期恢复至合理水平。再回顾2011年，经历当年11月底至2012年5月的3次连续降准之后（降至20%），房价于2013年1月同比转为正增长。

本轮调整从2014年开始，9月大部分城市的库存攀升至2011年以来的点，目前除主要的一二线城市以外，大部分三四线城市库存去化周期仍在高位；70个大中城市的新建住宅房价同比涨幅也从去年9月以来持续7个月呈现负增长。4月19日的这次降准，叠加信贷、税费、利率等的宽松政策，核心是去库存，以实现稳房价。

世联行的成交数据显示，“3.30”新政以来，4月前3周的成交金额环比3月前3周涨幅为27.5%，的周成交金额已接近去年12月水平。但城市间的行情分化明显，北上广深领涨、涨幅远高于平均水平；二线中的佛山、东莞、惠州、合肥涨幅接近30%；天津、南昌、厦门、济南涨幅约为15%；同时，成都、长沙、中山等城市呈现负增长。

降准之后，分化的行情仍会延续。按照2008年、2011年的走势推算，今年3季度主要一二线城市的库存去化周期将恢复至合理水平，供求逆转后、房价将进入上行通道。就深圳而言，相关数据显示，新房库存去化周期经过“930”至“330”政策，央行放水以及积极财政的影响后，已经出现大幅度好转，目前去化周期仅为6.7个月，相比2014年9月的峰值18个月大比例下降63%。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，央行降准后，增加了二套房贷降首付落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障。一线城市及部分二线城市房价势必会涨，楼市“分化”特征将更加明显，二线城市将加速去库存的进程，大多数三四线城市楼市想跑量的主题不变。房企应积极调整推盘节奏，把控好两次降准降息之后的跑量去库存的“窗口期”，而购房者应把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。

中原地产分析师张大伟也分析说,在两到三次降息、市场成交量恢复三个月左右、有一个性的普遍政策出台之后,窗口期才会出现。“现在正处于政策利好累积、库存需要一定时间消化的阶段,总体上看,一线城市的窗口期已经出现。”