佳兆业财务冰山浮出水面 去年疑亏损超30亿

佳兆业(01638.HK)并购案一波三折，近日又被曝出其去年底悄然转让东莞多个项目，未做任何公开披露，资本市场对郭氏兄弟的质疑声越来越大。

《财经日报》记者从知情人士处获悉，去年底，佳兆业以16亿元的总价转让了东莞7个项目。

这被认为是郭氏家族在危机深化前转移资产，加上日前年报难产，再度将这家深陷风雨飘摇中的昔日地产国推向新一波风口浪尖。

随着越来越多消息被披露，佳兆业曾经隐藏的债务冰山正一点点暴露出来。

该集团4月20日晚间发布公告称，本应在3月18日和19日支付利息的两笔海外票据无法按期支付，董事会的近期努力都在促成去年年报的尽快发布。

16亿卖掉东莞7项目

《财经日报》记者调查发现，佳兆业早在去年12月，即危机初露端倪之时，就已将东莞的若干项目从上市公司中剥离，转移到两家看上去不太相关的公司中。

佳兆业2013年财报资料显示，其在东莞共有7个项目，分别为东江豪门、水岸豪门、豪门、帝景湾、碧海云天花园、城市绿洲花园、御龙山花园，这些项目的总建筑面积约170万平方米。

佳兆业在水岸豪门项目中占80%权益，在其余6个项目中均占100%权益。

由于佳兆业2014年报还未出炉，上述项目中有多少未售面积尚难确定。但至少可以肯定的是，碧海云天花园、御龙山花园两个项目都是在2014年中旬左右动工，目前均未开始预售，涉及的建筑面积约61万平方米。

其中，碧海云天花园是佳兆业在东莞的项目，也是一个旧改项目，预计总建筑面积约52.6万平方米，分五期开发。

这7个项目均由佳兆业在东莞的城市公司——东莞市佳兆业房地产开发有限公司(下称“东莞佳兆业”)统筹开发，但具体到单个项目，仍然会有相对应的项目公司，比如豪门的项目公司是盈盛房地产。佳兆业在东莞的项目公司还包括盈雁房地产、盈泰房地产、城市绿洲花园房地产、兆德岭房地产、御龙山房地产等。

但在2014年12月，上述项目先后被转移出佳兆业上市公司体系，不过，佳兆业公司始终未就这一批股权转让发布公告。

本报记者查询工商资料发现，2014年12月8日，东莞佳兆业的股东由佳兆业集团(深圳)有限公司变更为深圳市番茄科技有限公司(下称“番茄科技”)。2014年12月10日，御龙山房地产也被佳兆业转让给了番茄科技。

番茄科技由两名自然人黄礼龙、洪新发控制，他们随后于同年12月16日将番茄科技转让给了深圳市佳御广告有限公司，这是广东恒盛地产顾问有限公司的子公司(下称“恒盛地产顾问”)。恒盛地产顾问的股东是詹桂花、詹根流两名自然人。

几乎是同一时间，豪门、城市绿洲花园被转让给东莞市盈联实业有限公司，其公司股东为周小飞、周爱梅两名自然人。

至于交易对价、为何没有对外披露，目前佳兆业方面仍未给予本报正面回应。

但记者从接近佳兆业的人士处获得的消息显示，佳兆业转让东莞7个项目的总对价为16亿元人民币，但该公司在实际收款2亿后便已经将股权划出。

资产剥离时点巧合

不过，佳兆业将东莞7个项目转让之后，各项目公司的法定代表人并没有发生变更，罗汉敦和郭映光依旧分别担任这些项目的法定代表人。

有消息称，此二人都是郭氏家族成员，其中郭映光是郭英成的堂兄弟，罗汉敦是郭英成大哥郭俊伟的连襟。这个消息没有得到佳兆业方面的证实。

不难发现，佳兆业将东莞资产剥离与郭氏家族隐退的时间点吻合。

2014年12月初，佳兆业房源被锁引发的危机发酵，郭氏家族于2014年12月4日紧急出售11%股份给第二大股东生命人寿，套现16.68亿港元;随后郭英成于12月10日辞任佳兆业董事会主席，郭英成的弟弟郭英智也同时淡出佳兆业董事会。

坊间传闻，在2014年12月，郭氏家族启动了撤离内地的资产转移计划，这也是政府要锁定佳兆业房源、限制其各项交易的主要原因。

危机在持续发酵，在房源被锁导致现金回流不畅、郭英成辞任引发债务违约的情况下，佳兆业于去年12月30日宣布拟将一上海项目作价12亿元卖给万科。但随着多家金融机构申请对佳兆业资产进行诉前财产保全，这项交易终泡汤，演变为融创以23.75亿元的总价收购佳兆业上海4个项目。

去年巨亏超30亿

而郭氏的隐退，并没有让佳兆业身上的麻烦得以解除。事实上，他在退出前的一系列盲目操作，正给公司带来更大的麻烦，因为这些非正常运作行为(包括转让东莞项目)，给佳兆业的年报审计带来了巨大难题。

而多方消息也将郭英成在本月中旬的回归与这份迟到的年报联系在一起。

佳兆业集团20日晚间发布公告称，公司正专注于促2014年度审计报告的发布，以及努力与债权人就债务重组达成一致。

不过，《财经日报》了解到的信息显示，佳兆业在2014年的财务数据中除了大量债务背后的巨大争议之外，更让者意外的是利润的大幅下滑。

有看过佳兆业财务报表初稿的人士透露，佳兆业去年总体亏损高达38亿，而该公司去年披露的上半年业绩报告显示盈利超过13亿。这意味着，佳兆业在下半年的亏损超过50亿。即便把房地产行业收入结转确认的特殊性考虑在内，这种惊人的业绩大逆转，也是不可思议的。

大量的债务涌现和大额亏损，使得佳兆业的审计单位普华永道对该集团此前的报表产生颇多疑问，进而对其做账方式发出质疑。

因此，佳兆业和普华永道双方在过去很长一段时间内频繁就年报中的数据和事实进行沟通，消息称近一次沟通发生在本月17日。

据接近普华永道的消息人士称，4月17日普华永道与佳兆业的协商过程显示，普华永道的确掌握了佳兆业做假账的若干确凿证据，佳兆业董事会几乎无力反驳。

接近佳兆业一位董事的人士也透露，董事会对于财务数据并没有人持有异议，因为危机爆发了这么久，的负面都隐瞒不了，关于利润的调整，也都是一笔一笔核出来的，数据是坚硬而冷冰冰的。

毫无疑问，利润巨亏是佳兆业继巨额债务之后隐藏在报表中的又一个地雷，一经确认，所引发的连锁反应将是难以估量的。

如今，围绕在佳兆业财报问题对的多方博弈仍在继续，结局的仍然是个未知。