北上广深房价恐面临大调整 全国楼市结构性过剩

一线城市房价恐面临大调整

日前，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究发布2014年《中国住房发展(中期)报告》。报告指出，2014年上半年，楼市进入结构性过剩阶段。值得一提的是，一直被认为只升不降、安全的一线城市房地产市场，上半年销售面积跌幅却为明显。

在一些业内专业人士看来，由于一线城市楼市对于人口吸附的能力很强、潜在的需求源源不断，而土地资源又比较紧张，供不应求的事实摆在那里，楼市即便在2014年出现调整，也至少能够保证5%至10%的量价增幅。但是，一线城市楼市在今年上半年的表现却让跌眼镜，成交量领跌，交出的成绩单与预期差别太大，就连房价同比也出现了下跌。笔者认为，一线城市房价即将面临大调整的前夜。

首先，一线城市楼市之所以容易出现大涨大跌，根源在于一线城市是人力、资金和资源密集的地方，各种需求对于楼市能够形成支撑，炒作也比较旺盛，各路资金对于盈利机会和风险动向比较敏感，容易出现需求一窝蜂拥入和短期内迅速退出的极端情况。当投机者发现房价上涨预期不在时，就会毫无顾忌地抛售房价，造成一线城市房价下跌速度由缓慢至快速。

再次，像北京、上海这些一线城市多年累积形成了较高的房价(动辄3万/平米以上)，这使得大量刚性需求的购房能力被严重压缩。也就是说，尽管央行放宽了对一线城市首套房贷利率，但是当房价泡沫破裂时，自住型需求者面对高房价根本没有承接的能力。所以一只股票在下跌途中，还不断有买盘接筹，但是房价一旦下跌，那只能快速跌回自住或改善型群体所能承受的区域内了。

此外，像北京、上海等一线城市的20%至30%的家庭，往往拥有多套住宅，房价在这些年的上涨过程中，早已消化掉了很多潜在的购房需求。所以在限购令没有放开的情况下，本地居民购房的意愿已经趋于饱和。

其三，一线城市楼市量价齐跌的另一个重要原因是，主城区能够开发的楼盘相当稀缺，而供应集中的地方往往是远离城区的地方，这些地方由于公共服务设施建设滞后，生活和工作成本居高不下，所以也难以吸引购房群体。一方面地段偏远，交通不便，另一方面这些地方的房价水平，即使在开发商打折的情况下，也处历史高位。所以一线城市房地产呈现低迷状态也就并不奇怪了。

，个人信贷成本的上升，房价下跌预期的增强，也使购房者目前处于观望状态。对于银行来说，目前在房地产调整期内，收紧此类房贷，控制风险乃当务之急。所以个人房贷已从过去的香饽饽变成了鸡肋，现在很多银行对按基准利率发放房贷的客户设置了很高的门槛，而一般想贷款购房者的贷款成本要远比过去高得多。所以很多一线城市的购房者在房价调整过程中，是不会轻易出手购房的。可以认定，一线城市的已经步入大调整周期，这个下跌是先由慢跌逐步向快跌演变。

一线城市的房价向来被人们称之为坚不可摧，就是一旦房价涨上去了，就不会再回来了。但事实上，天下没有只涨不跌的商品，房地产也是如此。鉴于一线城市前期均涨幅巨大，而推高这些城市房价的主要是由投机资本构成，所以当这些资本不再活跃甚至辙离时，房价就会出现大跌，而高房价又使当地居民购买力受到压制，如果此时银行再实行房贷去，那么支撑一线城市的基石已经坍塌，北上广深的房价出现大调整也在所难免。

【相关阅读：房贷回归vs房价坚挺 深圳楼市下半场何去何从?】

（来源：房天下）银根缩紧、去化缓慢、高库存、购房者看空……2014上半年深圳楼市经历了一场调整似是而非的“温吞期”。而数据上，一方面是成交量跌近4成几近“腰斩”；另一方面，是房价依然“屹立不倒”，深圳上半年房价同比仍涨。开发商促销手段百出，但实际性还没有。

而从1月到7月，房贷政策也是由宽到严，再到现在的94折优惠，房贷能否回归基准？下一步深圳楼市该如何走？房地产十大预测看楼市走势。

政策“揭竿而起”深圳仍然无动于衷

今年以来，无论是新房还是二手房，多地楼市经历从“一房难求”到“甩卖”的骤变。尤其是近期，楼市呈现出了观望心态渐浓，“看空”情绪弥漫的普遍特征。在整体信贷收紧，部分地区供应过剩的背景下，楼市是否拉开了“跳水”序幕？

目前来看，深圳的限购毫无松绑迹象，但对楼市的限价却在逐步取消。而武汉、杭州、成都、长春等地虽未下发正式取消限购的通知，但实际操作中已相继放松限购政策。

各地限购“揭竿而起”，继济南、南昌等地放松楼市限购以来，越来越多的城市采取“只做不说”的方式调整限购政策。截止7月22日，已经有29个城市放松或取消楼市限购政策，这个榜单还在快速扩容。

楼市调控政策做出调整的城市名单(截至2014年7月22日)

苏州、无锡、合肥、铜陵、宣城、天津滨海、宁波、温州、常州、扬州、秦州、南京、郑州、南宁、广州、北京、沈阳、海口、西宁、呼和浩特、济南、厦门、南昌、武汉、杭州、长春、成都

深圳房贷“步步惊心”终回归

上半年深圳房贷也经历了一个兜兜转转的轮回。从1、2月份房贷开始收紧，到3月房贷利率上浮20%，再到4、5月中小银行暂停房贷，而现在房贷优惠94折。未来深圳房贷是否能完全回归基准，还要看下一步银行的政策。

据房天下了解，7月首套房房贷方面，中国银行、交通银行、渣打银行维持基准利率，其中中国银行贷款100万以下利率上浮2%，渣打银行新客户贷款利率上浮5%，交通银行不提供公积金贷款业务，不过可一年后商业贷款转公积金贷款；建设银行、工商银行、招商银行房贷利率上浮5%，其中招商银行公积金贷款优惠9.8折；农业银行、深圳农村商业银行、光大银行、中信银行、上海浦东发展银行、兴业银行等利率上浮10%，其中农业银行贷款100万以下以及公积金贷款利率上浮5%。

目前，汇丰银行房贷利率较多优惠，凡是现房，则贷款160万以上，利率94折，贷款160万以下，利率96折；除此之外，平安银行等暂停房贷业务。

在二套房房贷方面，房贷继续收紧。银行房贷利率均上浮10%或10%以上，深圳农村商业银行房贷利率上浮，上浮20%左右。

在房贷放款速度方面，交通银行两个星期即可放款，中国银行需要1至2个月，多个银行放款速度均回归到正常。

成交跌4成 深圳房价“负隅顽抗”

2014年上半年深圳楼市持续低迷，房价“负隅顽抗”。一方面虽然上半年成交量近4成，但另一方面价格依然坚挺。据房天下数据监控统计，2014年上半年深圳全市商品住宅每日累计成交均价23498元/平方米，同比上涨9.63%。

在成交均价方面，据房天下数据监控统计，2014年以来，受房贷收紧、限购等政策的影响，房地产市场成交有所下调，但价格依然坚挺。在2014年1月至6月成交均价中，仅6月份的成交均价低于2013年6月。

深圳楼市去哪儿 房地产十大预测

2014年深圳楼市怎么走？关于楼市下半场，房天下小编总结了房地产十大预测。

预测一：一线城市房价仍然微涨。

预测二：深圳步入旧改时代。

预测三：深圳短期内不会放松限购。

预测四：分类调控，将会宽严相济。

预测五：标杆房企重回一线城市。

预测六：预计楼市调整周期长达两三年。

预测七：深圳购房者看跌未来半年房价，市场走量将成常态。

预测八：房产税仍“雷声大雨点小”。

预测九：住房信息联网“磨磨蹭蹭”。

预测十：官员抛房更加突出。

现在是未来二十年的购房时机

高策机构董事长陶红兵更是直言深圳等一线城市拥有众多资源，在外地人口源源不断涌入的前提下，如果你有购买能力、购买资格与购买条件，却不买房，我觉得很愚蠢。