楼市疯涨3年后大降20% 支撑房价因素瞬间消失

由政策利好推动的楼市上涨终也会因为利好的失约而回归，广州南沙新区的房地产市场便经历了这么一场过山车式的涨跌。市场消息显示，南沙新区申请自贸区被紧急叫停之后，区域内楼市急转直下，并由大开发商的率先而打开下跌空间。

自2012年8月南沙晋级为新区后，该区域的房地产市场就风生水起领涨广州，直到日前传出消息称申请自贸区的折戟，才暂时按住了这个市场疯涨的牛头。

南沙新区位于广州南部，2012年9月6日，国务院正式批复《广州南沙新区发展规划》。2012年10月11日，国务院新闻办举办中外记者新闻发布会，介绍国务院新近批复的《广州南沙新区发展规划》，南沙新区成为继上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区、浙江舟山群岛新区和兰州新区之后的第六个新区。

早在国家层面的批复之前，南沙的楼市已经乘机抬头，并开启一轮牛市。梳理过往资料和政策显示，在2011年8月“南沙扩容、省政府搬迁”等利好消息推动，南沙楼市逐步抬头升温。南沙晋升新区后，区域楼市迅猛上涨，房价和成交量上演半年的火爆行情。到2013年8月申报“自贸区”的消息再次带旺区域楼市。

政策利好的几番推动，使得南沙房价一路飙升。合富辉煌统计数据显示，南沙均价由2011年上半年每平方米7500元左右一路上涨到2013年的每平方米11000元左右，涨幅约50%，其间录得的单月成交均价一度高于12000元/平方米。

今年上半年，南沙楼市虽然随着大市场一起缩量调整，但价格始终保持坚挺。数据显示，1~5月，南沙区新房成交均价分别为每平方米11062元、11905元、12027元、11590元和11242元，几乎处于南沙楼市的历史水平。

情形却在年中悄然变化。今年6月初，原本似乎已铁板钉钉的南沙自贸区申报遭遇紧急叫停，支撑房价继续上涨的主要因素瞬间消失。

业内不少人士对南沙前景表示担忧。业内人士表示，“南沙一直都靠政策刺激整体成交量和成交价格，政策的叫停，对南沙楼市的打击是大的。”他判断：预计该区域楼市有20%的下跌幅度。

如同业内人士所预料，持续上涨了近3年的南沙楼市终于在今年7月出现“跳水”逆转。

日前，位于南沙的一个楼盘新一期产品推售，其大幅低于原先售价的定价策略仿佛拉开了南沙楼市的遮羞布，让行业感受到寒意的同时也预示着“跳水”也许已经开始。

该楼盘为越秀地产旗下位于广州南沙的项目。据悉，的消息源于日前不久该盘推出的一批的3栋单位，总货量300多套，毛坯售价为7500元/平方米，均价8000多元/平方米。而根据机构提供的历史交易记录，近一年来的该盘网签均价为1.1万多元/平方米，现行售价大约有3000~3500元/平方米的跌幅。

从数据上看，越秀地产此举大有减少库存加速出货的意味。合富辉煌提供的数据显示，仅该楼盘在6月底的可售房源就有近500套，而下半年预计可推货量更是高达1300多套。

除了项目自身存货压力，南沙区域的大环境已经不容乐观。合富辉煌的数据还显示，南沙区域库存远高于广州其他区域，6月初区域存量面积已达118万平方米，若按照今年前五月月均消化5万平方米的水平，预计需要2年时间才能消化完毕。

事实上，早在今年初，南沙楼市就因为“自贸区”申报迟迟未有消息而陷入僵局，销售虽然保持在11000元/平方米左右，但成交量已萎缩，并且库存持续增加，部分楼盘开始低调促销。

根据合富辉煌市场研究部监测：预计下半年南沙存量加新增货量超10000套，其中货量高度集中在大型房企手中，不乏货量千套以上项目，出货压力巨大，一旦他们大幅，将会引发其他楼盘跟风。资料显示，自从南沙国家新区概念出炉，大型房企争相进驻，包括万科、方兴地产、保利地产、富力地产、奥园集团、越秀地产等，都囤下相当规模的土地储备。因此，作为广州市场占有率较高的老牌房企，越秀地产的此轮减价促销，对于南沙楼市而言无异于将该区域的行为公开化，同时也拉开房价下跌的大幕。 

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当房价傲娇不再时，它还可以继续矫情。

5月，据美联物业研究的市场调研结果显示，一线城市以深圳为例，价格依旧坚挺。但从近日我们的踩盘情况来看，深圳一手住宅市场在报价坚挺的外表下，实则优惠福利层出不穷。下半年伊始，房价傲娇不再，俨然已踏上了矫情之路。

据美联物业研究监控的数据显示，2014年上半年，虽然整个房地产市场萎靡，成交量持续下行，但深圳一手住宅均价一路走高，只到6月才出现了今年以来的回落，环比下跌2.3%。，同比下跌2.8%。（见图表一）

数据面一手住宅价格已初现回落，市场上又是反映如何呢？先来看看我们采集的部分楼盘项目样本。（见图表二）

从我们了解的行情总结当前一手住宅市场销售的特点：

1） 报价虽不见松动，但打折优惠活动各式各样，层出不穷。方式除了直接的折扣，也不乏将装修成本打包礼送。如信义·嘉御山，相较于之前的毛坯交房，接下来的加推项目将在价格未变的前提下，以非毛坯交楼，也是一种变相。

2） 优惠的以改善性户型居多，且是尾盘。如信义·嘉御山、佳兆业城市广场在售楼盘仅剩的个别大户型，基本。

3） 开发商也为顺应市场的需求，不再一味追求改善性产品，未来加推的项目明显更偏重于刚需群体，主力户型均以60-120㎡的2-3房为主。

美联物业研究认为，当前楼市面临着库存量高企，去化周期拉长的压力，房价的波动也是市场调整的必然体现，包括相对稳定的一线城市，调整也是必然的，但不会出现断崖式下跌。对于开发商来说，“”实在不是件光彩事，只能“犹抱琵琶半遮面”暗箱操作。矫情之后，终归还是要回到市场运筹的游戏规则中来。傲娇自然是需要理性的资本。