楼市拐点或已降临 要救市放松限贷政策更有效

过去的一周，楼市频频传出让人震惊的大消息。种种迹象表明，一个持续了近十年的牛市或已结束，接下来，我们可能要用不一样的眼光来看待楼市。

10日，济南市住房保障和房产管理局的工作人员证实，从这起，济南市商品房限购政策正式取消，居民购房不再需要到房管部门开具限购证明。尽管此前已有呼和浩特等城市宣布取消限购，但是，济南取消限购仍然是个更明确的风向标。

因为呼和浩特只有300多万人口，是省会及副省级城市中的小城市。而济南则不同，山东是人口大省、经济强省，济南户籍人口就有600多万，实际居住人口近千万。地产研究人士表示，济南被住建部允许放开，也就意味着，实行限购的47城中，绝大部分都有资格放开了。

而济南楼市面临的问题在二三线城市中也很有代表性。截至2014年6月底，济南普通商品住宅库存697万平方米，按照过去一年的月均成交量计算，消化库存就要17个月，而这并没有包含济南房地产市场未来的供应量。同济南一样，楼市的高库存量、高开工量和低去化率，已经成为困扰二三线城市的顽疾。如果没有取消限购之类的政策调整，这些城市的楼市将艰难。

二三线城市如此，而一线城市的调控政策也在发生变化。在北京，去年实施的限价令已经悄然解禁。去年4月，北京市住建委对北京市新建楼盘实施限价政策，新盘取得预售资格时要报价，报价不能明显高于周边同类品质商品房的价格。到了去年11月上旬，这一禁令进一步具体到“单价高于4万元楼盘不予批预售许可证”。然而，上周亮相的位于北京北三环蓟门桥的“保利海德公园”，却获批了每平米近10万的预售价格。据统计，北京近两个月来，预售单价超过4万的楼盘已经批准了18个。

首善之区为楼市松绑，原因很简单，成交量下降，影响了经济增长。据中国证券报报道，在35个重点监测的城市中，32个城市成交面积同比下降，北京下降幅度名列第二，降幅为47.23%。

这些市场的变化当然会直接地反映到房企的业绩上。截至本月10日，共有24家房企公布了上半年销售业绩，其中11家企业业绩同比下滑。以标杆企业“招保万金”为例，万科仍然保持着超过20%的增速，半年销售收入超过1000亿元。但除万科外，保利业绩持平，招商和金地则业绩下滑。照此趋势，房企下半年势必普遍采取以价换量的销售策略，很多地方的楼价可能会出现明显下行。

现在，国家保增长的任务十分艰巨，在此背景下，楼市的下行不仅会带来房价的变化，更可能触发一系列楼市调控政策的调整。

而在的调控政策当中，除了限购，对市场影响的是限贷，现行的限贷政策，不是以存量贷款为依据，而是以贷款历史为依据，也就是说，即使有人贷款买过房，现在贷还了，房卖了，依然会限贷。如果限贷政策能够松动，将会比取消限购更能撬动楼市。

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今年以来，受信贷收紧等政策影响，房价涨势持续放缓。昨日，国家统计局公布的5月份70个大中城市房价指数显示，5月份房价环比下降的城市进一步增加，半数城市的新建商品住宅和二手住宅出现了价格下跌。众多确认房地产市场的拐点的确已经到来。

国家统计局数据显示，在新建商品住宅的价格方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个。而在二手住房的价格方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有35个，持平的城市有16个，上涨的城市有19个。房价环比上涨的脚步突然间放缓了许多。

国家统计局城市司统计师刘建伟分析认为，部分城市由于库存压力较大，加上近期市场预期不明，购房者持观望情绪，一些房企推出促销优惠，导致房价有所下降。

值得注意的是，本月初，中指研究院公布的5月份百城房价指数显示，百城房价结束了连续23个月一路向上的态势，转头向下了。国家统计局昨日发布的数据也显示，自2012年5月份出现过43个城市房价环比走低后，这是两年来出现半数城市房价环比走低的情况。

国家统计局数据还显示，一线城市楼市见“真摔”迹象。就新房价格而言，5月份四大城市中仅北京房价环比微升0.2%，广州与上月持平，上海则环比下跌0.3%，深圳下跌0.2%。同比价格涨幅也不再是几个月前动辄20%的幅度，5月份价格涨幅的为上海，同比上涨11.3%。

央视特约财经评论员马光远昨日在微博中表示，70个城市中，新房环比上涨的城市个数从4月份的44个，至5月份的15个；价格环比下降达到1.4%；环比价格下降的城市从8个剧增到35个；二手房环比上涨的城市数从5月份的35个减少到19个，环比价格下降的城市从22个增加到35个。价格的剧烈变动，预示着房价转折点100%确立。

北京中原地产分析师张大伟也肯定地告诉《证券日报》记者，从国家统计局5月发布的成交数据及价格指数看，楼市的拐点已经出现，量价的变化均出现了触顶下行的变化。

张大伟作出房地产市场出现拐点的判断，除了考虑成交市场的动态外，还考虑了建筑市场的变化。张大伟认为，房地产市场明确进入调整期，从之前的国家统计局公布房地产、销售等数据看，名义增幅仅为14.7%。2001年以来，仅有2009年前八个月房地产开发增幅低于此增速。而新开工面积下滑幅度则更为明显，今年前5月，商品房和住宅新开工面积下降幅度比2009年和2012年两次的下跌幅度还要大。

国家学院决策咨询部研究员小广相对更为忧心房地产现状。他表示，房地产过剩，可以查电表、数黑灯来统计，但为了推高房价，相关部门总是不愿意揭示真相；房价高，又严重产能过剩，资金供给不足，这次房地产调整是大级别的调整，不是短期现象，将会长期化，没有5年、10年的消化难以恢复正常。

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住建部多位人士确认，除北上广深之外，其它城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方，但不会明确发文。近期北上广深市场也有剧烈调整，他们正在观察研究，但发文确认限购放开的可能性不大。

对此，住建部法规司副司长徐宗威昨天接受南都记者采访时表示，目前，国务院并没有新的楼市调控政策。他个人判断认为，制定统一调控政策不利于房地产发展，各地可根据自己实际、结合宏观政策，制定符合当地实际的政策维护市场稳定。

住建部法规司副司长：“国务院没有准备新的调控政策”

今年4月前后，国内房地产建设数据和销售情况都在降温。南宁、郑州、铜陵、无锡等地纷纷出台放松购房资格限制、支持公积金贷款、增加财政补贴等政策，鼓励消费者购房。

日前，《南方》等媒体报道称，“住建部正在研究除北京、上海、广州、深圳4城市外，其它城市的楼市限购政策可自行调节，但不会明确发文。”

对此，徐宗威告诉南都记者，过去几年，发了很多楼市调控的政策，地方政府对于的总体要求和理解也很一致。“目前，虽然很多城市房地产销售额、销售面积明显下滑，但国务院并没有准备新的调控政策。”徐宗威说，由于各地楼市情况和市场需求不同，如果再制定统一调控政策，反而不利于楼市发展。

另据有关人士透露，以往，楼市限购政策由住建部起草，终往往是由国务院厅名义下发，但截至目前为止，国务院厅也并没有收到相关文件草案。

中国房地产及住宅研究会副会长：“‘因地制宜’已成楼市调控新态度”

同以往房地产预冷便出台调控政策“救市”不同，新一届政府对房地产调控方面采取了不同的思路。

“的变化，是总理政府工作报告里没有提到房价，而是用很大篇幅说到保障房。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对南都分析，报告中还提到“分类调控”的观点。

顾云昌认为，这也意味着，对房地产的调控已经从房价转移到住房保障和供应体系的建立。而“分类调控”，便是改变“一刀切”的做法，将调控主动权放给地方，允许一线城市、二线城市、三线城市根据各自面临的不同市场状况、供求关系，根据自己实际情况进行调控。

“近一些二三线城市已经出台了一些政策防止房地产市场大起大落，并没有进行干预。”在顾云昌看来，“因地制宜、实事求是”已成为现阶段对楼市调控的新态度，实际上，便是将调控的主动权放给地方。

观察各地方政府出台调控政策的反响，顾云昌预期，接下来，可能会有更多的地方政府加入调控行列。“很多城市房地产下行压力都比较大，某种意义说，地方政府比开发商还着急。”顾云昌同时提醒，地方政府在使用政策稳定房地产市场的同时，还需要重视保障房的建设，不能因为房地产税收减少、土地出让金降低就减少了对更多的中低收入家庭住房的保障。

分析

楼市拐点真的来了？

过去六年间，楼市涨跌越来越受制于信贷松紧

任志强再次成为少数的“看多”派。5月18日深夜，他发表了一篇两千字的长微博，认为拐点并未到来：“差别会在城市间更加明显。今年的、销售、价格增幅都会与去年相比大大下降。但总体应是稳定的。或仍是略有增长的。”

他的理由是，支撑房地产发展的基本要素并未根本改变。“1至4月的下降是与去年同期的高增长相比的。销售面积仍是历除去年之外的量。但开工量的下降则在调整后续的供求关系。也必然在后期影响价格。”

如若限购退出，楼市会不会再次？

过去六年间，楼市涨跌事实上越来越受制于信贷松紧。信贷收紧年份房价一路走低，信贷宽松年份房价则高涨。

有业内人士给出一组数据：2008年-2012年，个人住房贷款余额同比增速与住宅价格同比增速基本保持了同涨同跌的变化趋势。2008年11月开始，房贷增速加快，房价增速加快。2009-2012年的1-2月房贷增速下降，同期房价涨幅趋缓。2013年1-5月，五大行新增贷款60%为个人贷款，上半年房价再次同比上涨11.98%。

信贷会再次大放水吗？巴克莱银行中国经济学家常健认为不会，处在高货币市场基金的竞争中，银行在2013下半年的融资成本已经上升。

数据

上月100个城市

近半房价环比下跌

种种迹象表明，今年国内楼市冷却的速度远超预期，近期房地产呈现降温的趋势：

国家统计局公布的数据显示，1-3月，商品房销售量价齐跌，房地产开发、新开工面积、土地购置面积等核心数据均不好看；

据中指研究院监测，4月，100个城市中近半数房价环比下跌；100个城市新建住宅价格环比与同比涨幅已连续第四个月回落。

据中指研究院监测，4月，北上广深四个一线城市商品房成交面积环比涨跌幅分别为-20%、-27%、-14%、7%；1～4月，北上广深商品房成交面积分别下降50%、20%、10%、33%。

中原集团研究监测的54个城市数据显示，今年“五一”假期新建住宅合计成交23.6万平方米，同比下滑47%，其中一线、二线、三四线城市降幅分别为40%、65%、32%。在去年五一创历史同期成交高位后，今年“五一”成交量较2011年及2012年分别下降19%和36%，为近四年以来的历史低位。

4月28日，南宁成为今年国内正式发文调整限购政策的城市。此后，一线城市之外的其他城市纷纷跟进。预测，接下来，可能会有更多的地方政府加入调控行列。

限购松绑

下一个是谁？

天津 4月28日

滨海新区称，正在研究、申报，争取在房地产市场的差别化限购等方面找到政策突破口。

无锡 5月1日

买房面积门槛从70平米降为60平米。

杭州 4月底

萧山区下调土地竞买金，减轻开发商资金成本压力。

宁波 5月5日

口头传达放宽限购，购房者房产审核从两地核查变一地核查。

温州 2013年8月

限购令调整，允许本地户籍家庭在市区购买第二套住房。

佛山

风传的限购部分松绑新政，5月10日一早被告知“暂缓执行”，但有楼盘称仍可按新政卖房。

郑州 4月21日

当地房管局称未来或对购房政策适时调整。

铜陵 5月1日

出台全面救市政策，涉及住房公积金贷款、契税补贴等配套利好。

南宁 4月25日

发文放宽广西北部湾经济区内的多市户籍居民家庭在南宁购房条件。