深圳新房价格涨幅收窄 楼市将进入去库存阶段

今年年初杭州的楼市周期性调整，已经波及到一线城市。根据中原地产研究部数据显示，前5个月北京市商品房(包含新建住宅、商业、车位等)合计成交面积427.81万平方米，剔除保障房部分，纯住宅物业的成交面积仅为240万平方米，是近8年来的值。

截至2014年6月20日，北京市期房住宅和现房住宅库存达80038套，创下近18个月以来的新高。随着市场销售下降和住宅库存增加，未来一线城市楼市或将进入实质去库存阶段。

今年以来，包括北京在内的一线城市住宅库存均出现较快增加态势。据研究机构统计，今年5月份，一线城市新建商品住宅库存量为3215万平方米，环比增长6.0%，同比增长20.3%。进入6月份，北京、上海、广州、深圳住宅库存面积明显增加，较上年同期分别增长24.5%、8.7%、31%和15.4%。

另据北京市统计局数据显示，今年1-5月，北京市商品住宅施工面积为6134.9万平方米，同比增长1.6%。以住宅建设平均周期一年到一年半测算，未来北京市商品住宅供应面积将大幅增长，加上、投机性住房需求套现因素影响，楼市实质去库存将成为今明两年北京楼市的主要特征。

房价过高是制约一线城市楼市实质去库存的主要因素。应该说，以北京为代表的一线城市就业机会较多，工资相对较高，可以支撑一定水平高房价。

据北京市统计局公开发布数据，2013年北京市城镇非私营单位就业人员年平均工资为93006元，同比增长9.8%。以三口之家两个城镇非私营单位就业人员计算，家庭年收入达18.6万。按照10倍的房价收入比计算，家庭大约可承担价值186万的房产。

再假定家庭收入再增加一倍，大约也仅能承担价值372万的房产。上述推算，还未完全考虑家庭基本生活开支和住房贷款利息的影响。

由此可见，相对北京市五环以内动辄单价5万元左右的房产，当前居民家庭收入水平确实难以支撑。此外，还要考虑到在京年均收入超过平均水平一倍以上的就业人员，绝大多数都已经在前些年购买了房产。在房地产周期性调整趋势日益明显情况下，北京市改善性住房需求增长空间也已经狭小，除非房价有实质性下降。

降房价是去库存有效的手段。今年5月份，北京、上海、广州、深圳一线城市的新建商品住宅价格指数虽然依然保持同比正增长，但同比涨幅分别为9.7%、11.3%、9.6%和8.9%，相比4月份均出现了收窄。

虽然金融管理部门多次重申要支持首套房贷款需求，但在一线城市住房按揭政策难以落到实处。这不是因为金融机构有意收缩个人住房贷款，而是因为在高房价下符合申请个人住房贷款条件的人数确实不多。

高房价也在一定程度上抑制了改善性住房需求的入市。通常改善性住房需求对住房品质和建筑面积要求较高，需要更多货币投入。

但目前一线城市相对高档或住宅单套总价均在600万以上，已经不是普通改善性住房需求所能承担。实践中，相当部分一线城市改善性住房需求，往往选择了先出售旧房再购买新房的模式，但必须是以成交活跃的住宅市场为支撑。因此，只有降低房价，才能有效刺激改善性住房需求入市，让刚性住房需求人群买得起房。除此之外，别无他法。

要合理引导楼市预期。应该看到，当前性楼市周期性调整，与一些境外媒体宣传的“楼市崩盘”、“唱空”存在本质上差异。作为商品，其价格涨涨跌跌是正常现象，没有只涨不跌的商品，也没有只跌不涨的商品。住宅也是如此。尤其是过去10多年我国房价累积涨幅巨大，对居民收入和市场租金过度偏离，实在需要调整。部分机构要求政府救市的舆论，对市场预期的影响很大。

事实上，政府救楼市有效手段即是货币再次大幅注水。这样一来，为阻止家庭财产贬值，居民财富将大量向住宅转移，并推高住房成交价格。

不过，这样救市的代价将十分高昂，必然在未来酝酿成为灾难性的经济金融危机。如果我国货币政策仍将保持稳健，那么一线城市房价向下调整将不可避免。

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昨日，相关机构公布的报告显示，在其监测的深圳31个板块样本里，已有18个板块价格出现下跌，其中宝安全线下调。

相关机构的研究人员介绍说，5月有18个板块价格出现下跌，较4月增加11个，调整范围有所扩大。除罗湖外，其余下跌板块均占区域板块总数的半数以上，其中宝安出现全线下调的局面。

从下跌的各板块情况来看，整体的平均下调幅度仅为1.3%，大部分板块的跌幅都在1%~2%之间，仅有两个板块超出2%的幅度，其中民治板块跌幅，跌幅为2.8%；同在此区间的还有福田的白沙岭。下跌主要集中在中的物业类型，其中均价在3万~4万/平方米的下跌板块占比多，高达73%，其次为均价在2万~3万/平方米的板块，占比在半数以上。而均价在2万/平方米以下和4万/平方米以上的板块，价格表现较为平稳。

记者昨日致电南山前海一位中介经理，他介绍说，自己经手的前海房价已有所回调，“比如前海路一大型社区近成交的房子单价约为3.1万~3.2万元，而去年10月这里的单价涨到3.5万元。还有不少房子仍挂着3.5万元的价格，但是卖不动。”

相关报告分析，6月以来，不管是新房市场还是二手房市场，随着访客量的不断萎缩，观望情绪日益加深，成交量继续走低。开发商心态开始陷入焦灼不安的情绪当中，从月中开始积极推盘入市，然而收效甚微，大多数项目开盘陷入低认购率的局面。6月中原经理指数和中原报价指数也在不断下探，接近历史新低。从近两周二手业主放盘的情况来看，为加快成交速度，业主下调的幅度正在逐步扩大，且下调的范围在全市铺开。

相关周报显示，上周二手房成交有所回升。全市二手房成交1365套，创下近9周新高，环比上涨8.7%，近期新增购买需求有所增加，陆续转成实际的成交，其中刚需比例继续小幅回升；市场持续回升，前几周缩减的需求，入市意愿也小幅增加，出手购置小户型物业。

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近日，两大地产中介龙头不约而同“唱衰”楼市。中原地产预警深圳个别楼盘或三成，世联行高管称不排除四季度楼市“硬着陆”。

两年来进入下跌通道

记者了解到，中原三大地产指数多次提前反映了市场波动。2007年和2011年两次市场下跌，中原领先指数均提前了3-4个月出现下跌。

据中原集团的程澐介绍，从历史经验来看，中原领先指数下跌之前，往往是以中原报价指数和中原经理指数的持续下跌作为先导，后两者分别反映了业主和经理人对后市的预期。2007年，中原报价指数和中原经理指数先后于年初开始持续下跌，中原领先指数紧随其后，于2007年9月加入下降行列，市场开启了一轮长达一年多的下跌历程。2011年也是如此。

2014年5月，中原领先指数为422.9点，环比下跌0.39%，终止了为期26个月的上涨行情，正式转入下跌通道。中原报价指数和中原经理指数连续数月下滑，在4月底和5月先后跌破临界值，为中原领先指数的下跌埋下了伏笔。中原领先指数在5月也随之步入下降通道。

程澐认为，中原地产三大指数均提前反映了市场将进入下降通道，结合当前限购难言淡出、信贷吃紧提高购房门槛、房企融资恶化等实际情况，价格下行已成定局。

深圳房价不会断崖式下跌

愈演愈烈的潮，已经从高库存的三四线城市波及到一二线城市，大型上市房企也按耐不住，加入阵营。

中原地产华南总裁李耀智认为，品牌开发商已开始在掀起跑量风潮，势必吸引更多房企加入行列，已成为当前市场走货的主流。

记者了解到，部分一二线城市甚至出现了六七折的案例。当记者问及深圳房价将降低多少时，李耀智坦言，深圳楼市与其他一线城市有较大区别，区域差异较大，不排除在供应量大、竞争激烈的，个别楼盘幅度会达到三成。

深圳中原地产董事总经理郑叔伦昨日接受记者采访时称，深圳房价下跌是一个缓慢的过程，不会出现断崖式下跌。

开发商要做好赔钱准备

“政府调控尚未完全消除，市场调控接踵而至，两种调控‘叠加效应’使得楼市进入衰退期，”郑叔伦如是说，“现在深圳市民可能还没有感受到房价在跌，当感觉到房价真正在跌的时候，要到9月份，那时想要卖房子就困难了。所以，有抛房意愿的置业者，在9月之前售出，都是好时机。”

对市场表达悲观看法的不止是中原地产。就在几天前，世联行董事长陈劲松公开表态称，5月份都不红，且看上半年的六月了。当上半年已过，下半年就更要硬拼，估计前三季度都不好，第四季就只有硬着陆了。

李耀智认为，此轮调控将对开发商和置业者产生改变：开发商以成本加利润计算房价的销售方式或将在市场上行不通，要做好赔钱的准备，实力弱、跑得慢的中小企业将会被洗牌出局；购房者买房就可以“闷头赚钱”的时代已经过去了，也要做好亏钱的准备。整个房地产行业将进一步回归理性。