房价相差几万 深圳关内外规划如何均衡发展

“特区深圳”实行土地集中统一管理，“关外深圳”由村镇主导分散发展。

规划能否为均衡发展提供更多动力?

与过往数千年不同，与内地数十个省市地区也差异明显，经过30多年改革发展的深圳经济特区创造了城市发展的奇迹，“深圳速度”响彻全球。但是过快的发展，必然会带来诸多的问题。如今，这些“先天性隐疾”正在慢慢显现，给这座充满活力的青春之城带来一丝阴霾。

深圳“长”得比我们想象的更快。

1 项目布局早是早,机场接不了

“终点站写着机场东，坐到头一看，离机场还有两三站！”这是去年深圳机场转场至新航站楼后层出不穷的吐槽。作为重要的城市基础设施，机场与的规划咋就恁离谱呢？

深圳在建设初期，针对城市超常规发展的形势条件，在未来不确定性情况下超前预留了重大交通和市政基础设施，前瞻性地布局了机场、铁路站、港口等大型基础设施。但不可回避的是，在城市规划建设的实践中，由于受各种因素的影响，边建设边规划，甚至先建设后规划的现象仍时有发生，既损害了法规的性，也下来不少棘手的问题，纠正成本很高。典型的就是深圳新航站楼的规划，虽然后期交通配套设施不断在完善，可是在建成之初还是给人们的出行带来不少麻烦。

“有时候这种情况也是不可避免的。因为有些项目的规划是先期布下的，施工建设之后才开始规划其他配套设置。也就是说机场的建设不定下来，轨道建设就不能批准，而且很多重大的项目规划都是需要国家批准的，所以才会造成边建设边规划或先建设后规划的现象发生。”深圳市规划国土发展研究的邹教授告诉记者，其实上世纪80年代就通过总体规划将深圳机场选址在特区外的宝安，否决了在深圳湾布局的方案，为城市未来空间拓展和持续发展创造了条件；后来又前瞻性规划了深圳北站并严格控制土地，为深圳今天成为高铁枢纽创造条件。

2 特区一体已撤关，房价咋还差几万

福田区彩田村二手房，90平方米330万！龙岗区横岗中海怡美山庄，89平方米146万！深晚记者6月22日查询看到的房价，三五年来的纵比变化不大，两处的横比单价却差了两万多——主要就由于一处在原关内，一处在原关外。规划的滞后追不上城市的发展脚步。

现时期，深圳仍处于高速发展阶段。但目前深圳市的规划的编制和实施还满足不了城市发展的实际需要。

过去30年的快速发展，实际造就了两个截然不同的“深圳”的并存：一个是实行土地集中统一管理、基本按照规划建设的“特区深圳”；另一个是由村镇主导、分散发展、自下而上建设的“关外深圳”。2004年的农村城市化转地，从名义上实现了全市域土地国有化，为实施统一的规划建设管理提供了法律保障。但长期存在的原特区内外的“二元”管理体制，不仅造成原特区外在土地利用效益、城市建设标准、公共服务和社会管理水平、人居环境质量等各方面与原特区差距巨大；而且形成了大量土地产权不清、合法建设与违法用地交织的复杂局面，积累下深圳特有的土地利用历史问题，成为实施城市规划的巨大难题。

“未来深圳市将促进高度城市化地区土地利用模式的转变，创新土地整备机制，加快处理历史问题，探索高度城市化地区土地资源、资产、资本综合管理模式。通过城市发展单元制度，实现城市建设的共同发展、共同利益和共同责任，实现城市节点地区的集团式开发、综合式开发。”邹教授说道。

3 旧城改造好是好，生活成本越来越高

“白石洲要开始旧改，华侨城房价那么贵，我们只能到西丽去租房了。”在华侨城创意园工作的广告人小黄告诉深晚记者，他不否认城市更新是大趋势，但他现阶段“享受”到的并非红利，而是压力。

随着深圳经济社会发展，城市规模的急剧扩张，许多旧村、旧社区、旧商业区和旧工业区逐渐沉积下来，也逐渐滋生出各类社会问题。目前，深圳市可利用的土地资源日益匮乏，产业发展成本不断上升，加快推进城市更新已经成为一项迫切的战略性任务。

“过去讲速度，现在讲质量。”邹教授介绍称，目前深圳市正以城市更新为重点，抓好重点地区城市更新项目的推进。着力推进福田环CBD地区、罗湖笋岗—清水河地区、南山大沙河地区、华为科技城等重点地区的城市更新。进一步明确城市更新的方向和理念，以工业区改造为重点，加快城市功能和空间结构调整。同时在城市更新中倡导使用节能节约和低碳低耗技术，为创新型产业提供空间保障，鼓励结合工业区改造发展创意产业。

4 四个难以为继，资源紧缺有取有弃

近年来屡次被城市管理层提及的“难以为继”已然渐入人心。

深圳前30年的城市规划基本延续的是一种适应跨越式发展的空间扩张型规划，在促进经济社会快速增长的同时也消耗了大量的可建设用地，面临土地空间有限、水资源和能源短缺、人口不堪重负、环境承载力严重透支等“四个难以为继”的巨大困难。

2004年，为控制城市建设用地扩张过快的趋势，深圳在城市中个率先开展了划定城市基本生态控制线的工作，划定的范围包括全市域的耕地、水源保护区、风景名胜区、自然保护区、郊野公园以及其他生态敏感区等，面积接近将全市地域的50%，作为禁止开发建设的生态保护区。2005年正式出台《深圳市基本生态控制线管理规定》，从法律上予以制度保障。深圳敢于以反向规划的方式划定不可逾越的约束城市建设的高压线，这是倒逼自己转变发展模式的战略选择，体现了深圳市真正转变发展理念、主动自我约束发展行为的意愿和决心，也是为城市未来负责、为子孙后代负责的勇气和担当。近10年来，面对资源紧约束下越来越沉重的发展压力，深圳舍得放弃，敢于顶住压力和诱惑，坚守至今，不为所动。

2013年底召开的中共十八届三中全会和城镇化工作会议后，“划定生态红线”、“防止城市边界无序蔓延”成为讨论和研究的重点和热点，也作为建立健家空间治理体系的重要内容。而深圳的实践相比国家新型城镇化规划的要求提前了10年，成为践行生态文明和科学发展的典型范例。