分析称房价将下跌20%甚至更多 中等收入买房难

据报道，近一些地方开始低调松绑楼市。房地产市场的走势令人关注。国家统计局的数据显示，房价已经开始普遍下跌，5月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有35个。由于翘尾因素（去年房价涨幅高），目前绝大多数城市的房价同比还是上涨的。我们预计，到明年一季度，就会出现房价同比也普遍下跌的形势。

房价下跌几乎已成定局，围绕这个问题的争论会越来越少。现在人们关心的是，房价会降到什么程度？要回答这个问题，我们首先需要搞清楚这些年房价快速上涨的原因。关于房价上涨的原因，有三种常见的解释，一是城市人口快速增长，形成了对住房的刚性需求；二是贫富差距大，富人钱太多，形成了对住房的性需求；三是市面上资金太多，形成了对房地产的投机性需求。其实，这三方面的因素都对房价上涨有推动作用。但在不同的时期，起主要作用的因素是不同的。

房价是在2004年以后进入快速上涨周期的，期间有增速较慢甚至短期下跌的时期，但总体形势是持续、快速地上涨。从2004年到2008年，促涨的主要因素是城市化。由于地区差距大，一线城市和沿海地区的发展水平明显高于中西部地区，吸引了更多人前来工作和定居，统计数据显示，一线城市的常住外来人口增长在2006年前后加快了。在一线城市房价快速上涨的示范作用下，一些者（如温州人、煤老板）推动了二三线城市房价上涨。

2008年金融危机爆发后，房价在2009年上半年增长放缓。但在一系列刺激之下，房价又很快上扬。房价只涨不跌的“神话”似乎成真，住宅成了的品，富人的性需求将房价迅速拉高，是主要的促涨因素，而信贷快速增长造成的资金过剩起到了推波助澜的作用。到了这个阶段，大部分刚需都只能望洋兴叹、徒呼奈何。2010年4月，限购政策出台，暂时结束了房价加速上涨的周期—这从侧面证明了富人的性需求是这个时期的主要促涨因素。

2011年和2012年，商品房销售情况不太好，房价涨得不算快。但开发商并不着急，他们没有促销，而是，因为他们的资金链条并不紧张，贷款增速比较高，而且他们可以通过多种渠道获得资金，一部分金融创新使更多的资金投到了房地产。这部分过度的金融创新造成的资金充裕，是开发商能在2011年和2012年维持房价不下降的主要因素。它在2013年又变成推动房价上涨的主要因素。随着规避限购政策的方法越来越多，2013年，低迷了两年的商品房销售重又大幅增长。但开发商并不急于卖房子，这年住宅竣工面积下降了0.4%，住宅新开工面积也仅增长11.6%。但是，在房价越涨越高的同时，他们的资金成本也越来越高，依靠借贷的难度越来越大，他们只能促销维持资金链。

通过对不同阶段主要促涨因素的分析，我们可以对房价降到什么程度能得出一个大致的结论。一部分过度的金融创新对房价上涨的推动作用已经不可持续，这会使房价回到2013年之前的水平，下跌20%甚至更多一点。但是，如果地区差距和贫富差距没有改变，房价不太可能再继续下跌到2008年时的水平，也就是说，中等及以下的收入群体购房仍然会很难。

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对于深圳中介旗帜鲜明地看空楼市的观点，记者采访了市场和其他中介机构。眼下市场上买卖双方的楼市预期可以用“短期波动，长期看好”这8个字来概括，中联地产二手房研究院总经理贺晓丽告诉记者，此次市场低迷和2008年不同，没有出现恐慌性卖房的心态，而更像是2011年下半年，当时由于3个月的市场持续低迷，楼市均价大概下降了5%—10%左右。

深圳好过华南其他城市部分可期

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰认为，中原此次对于楼市的如此看空的心态更多应该是针对其整个华南市场，毕竟目前包括东莞、惠州等在内的华南市场的成交量确实是低迷，而在这种2008年后市场新低的状况下，深圳中原自然希望开发商能率先打开市场，降低价格，吸引购房者入市从而带动成交量。

而对于深圳楼市的判断，江少杰则有略微不同的观点，他认为，深圳原特区内的楼盘出现大幅的情况几乎是不可能的，而在龙岗、龙华、坪山、宝安等新房供应量大、供应集中，且空置的，才会出现一些销售和入市价格低于预期的楼盘，“深圳近出现的楼盘也都产生在这些，龙岗以及宝安机场都出现了入市价格比预期低10%的情况。”江少杰表示。

对于深圳中原判断第三季度会出现通道这一观点，江少杰则表示赞同，“到时会是稳中有降的局面，而第四季度市场如何走则要看到时政府的态度。”而对于购房者而言，这段时间也是一个比较好的入市机会。

价格多会调整5%—10%

肖小平所在的中联地产二手房研究院曾经在近期对一些二手房市场的买卖双方做了问卷调查，结果显示，眼下市场的买卖双方并不如深圳中原对于市场判断的悲观，大家普遍观点是短期内有波动，而长期是看好的。

肖小平告诉记者，市场再好也有楼盘走跌，市场再差也有楼盘走高，而从中联对100个楼盘的监测则显示，市场近期确实出现均价小幅下跌的的情况，但这种下跌存在波动，不一定可延续。

“目前的市场大家首先排除了大涨的可能性，但即使进入调整期，怎么调整依然没有定论”，肖小平告诉记者，深圳楼市近些年出现过两次明显调整，一次是2008年，那次价格出现了很明显的下降，均价出现20%—30%的下跌，个别楼盘甚至跌50%。再一次是2011年下半年，经过3个月的成交低迷，均价出现了5%—10%的下跌，“而这次调整，虽然出现成交量下跌，但一是量的下跌还没达到2011年的水平，二是市场调整还没有到3个月，因此我判断此次调整多也就是出现2011年价格下调5%—10%的水平，”肖小平表示，眼下的买卖双方心态和2008年的大跌时相比还是有很大不同的，出现2008年那种大跌可能性不大。