中国房价即将进入下跌通道 6个月内将加速下跌

中国房价即将进入加速下跌通道。

从范围看，4月份已成更多城市的新房价格拐点月。根据中房指数系统调查：100个城市(新建)住宅平均价格为11013元/平方米，环比上涨仅0.10%，涨幅较上月缩小0.28个百分点。从涨跌城市个数看，55个城市环比上涨，45个城市环比下跌，下跌城市增加了8个。

而对房地产市场更具冲击力的是，“五一”节假日3天，一线城市房产成交量大幅下降。北京二手房仅成交了31套，同比大降82%，创2009年有网签记录以来的历史新低；北京商品住宅共成交169套，同比去年“五一”假期降低78.9%，并创下了自2008年实行“五一”小长假以来7年值。上海、广州两地虽与去年基本持平，但促销跑量楼盘在这两幅增加。

从房价下跌城市来看，宁波出现了7折新楼盘，而成都楼盘批量出现了10%左右的价格下调。而各地二手房已经普遍出现有价无市。

造成房价下跌的直接原因，是供需关系发生了变化。住房库存由2012年底的3.47亿平方米增加到了4月末的5.27亿平方米，而且仍在攀升。原因在于2012年以来新一轮价格泡沫的刺激，2013年土地出让金同比大幅增加57%，出让面积增加超过10%。这些地开发的楼盘在2014年陆续上市。与此同时，中国居民住宅消费能力已接近透支的极限。

在供求关系逆转的背后，是中国经济对于房地产的依赖度已达极限。交银国际的一项研究表明，房地产价格上涨与中国货币供应量密切相关，货币供应量走势领先约2~3个季度。在12个月的滚动基础上，现时逾60%的新广义货币供应量流入商品房销售。这个比率实际上已处于历史水平，十分惊人。

现在的挑战是，随着货币供应量处于接近历史低点且不易扩张，加上大部分新增货币供应量已被配置到商品房销售中，目前市场根本没有充裕资金进一步推高房价——这些钱主要是通过人民币吸引热钱投机而从海外借来的，随着美联储开始退出QE，中国越来越缺乏赚钱的项目，热钱外流正成为大势所趋，房地产泡沫正面临持续挤压甚至被挤破的风险。

虽然5月14日央行要求商业银行保证首套房房贷，但这是杯水车薪。而且商业银行会比较谨慎，今年一季度中国银行业不良贷款新增540亿元，创2008年9月以来的水平(去年全年才993亿元)，其中矿产和房地产是重灾区。近，央行、银监会和保监会都在警告房地产风险。

与此同时，央行和金融部门正在进一步加强商业银行的资金规范管理。近日五部门联合发文《关于规范金融机构同业业务的通知》，逐项界定并规范了同业拆借、同业存款、同业借款、同业代付、买入返售(卖出回购)等同业投融资业务。这将增加商业银行的融资成本，大大约束商业银行的腾挪空间。

此外，据媒体披露，层将对“影子银行”挥出重一击——10万亿元银行非标融资或将回表，房地产资金输血管面临断裂风险。由于银行非标融资主要输血对象是包括房地产业在内的限制类行业，其升级或将进一步拉升房企融资成本和难度。

综合以上因素，笔者认为中国楼市泡沫已从“价格上冲成交量下降”阶段，进入了“成交量急剧萎缩价格出现拐点”阶段，即将进入“成交量低迷价格大幅下跌”阶段。按照国际经验，从成交量大幅下降到价格快速下跌，一般约有6个月时间。

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“北京五一 假期二手房成交仅31套，同比下滑超八成；深圳某楼盘单价降2000元再遭老客户 维权 ；南宁限购政策松动或引发 救市潮……”

今年以来，无论是新房还是二手房，多地楼市经历从“一房难求”到“甩卖”的骤变。尤其是近期，楼市呈现出了观望心态渐浓，“看空”情绪弥漫的普遍特征。在整体信贷收紧，部分地区供应过剩的背景下，楼市是否拉开了“跳水”序幕？新华社“新华视点”记者为此进行了调查。

“五一”假期楼市惨淡，多地出现“促销”

“五一”假期，北京东三环双井的合生国际一套三居室，150万仍无人问津的报道让舆论惊呼楼市“跳水”时代的到来。记者调查了解到，该套房从年初至今的挂牌价下降的确超过100万。这虽然是极端案例，但北京多个区域主动的二手房业主却比比皆是。

“的一套南北通透的两居室又降了50万。”这是位于北京市朝阳区北苑路一家中介的经纪人赵先生，向记者推销房子时说的句话。“50万已经不是什么新鲜事，只要买卖双方都诚心交易，一套房子砍下个几十万已不鲜见。”赵先生对记者说。

记者近日走访多个中介门店和新房售楼处时发现，“”“促销”的声音不绝于耳，而看房者却。北京大兴区的一些刚需楼盘曾多次出现开盘即“日光”的现象，而如今某小区却推出每平方米优惠5000元的“特价房”。一位销售人员直言不讳地说：“现在行情不行，我们就是变相。”

价格接连下挫的背后是成交量的持续低迷。根据中原地产研究统计数据，“五一”假期3天，重点监测的54个城市新建商品住宅签约套数为9887套，同比下降超30％。一二线城市下降幅度。例如，北京新建住宅签约169套，同比下降近八成；二手房成交仅31套，同比下跌达到82％。

“今年以来，楼市整体上的表现都十分低迷，现象也从年初的二三线城市向一线城市蔓延。”中国房地产学会副会长陈国强（微博）表示，与以往政策出台引发楼市波动不同，这一轮变化是由于市场内部的供求关系和经济基本面变化引起的，体现出市场规律。

数据显示，今年1月至3月，房地产开发15339亿元，同比增速比1－2月份回落2．5个百分点；住宅新开工面积同比下降27．2％；房地产开发企业到位资金同比增长6．6％，增速比去年全年下滑近20％。

“这次房地产市场的低迷不仅仅是成交量和价格的下跌，而是一系列数据的全面回落。”经济学者马光远预测，今年房价全面下跌是大概率事件。

银行开发商心态各异，买卖双方关系是否“反转”？

指出，今年以来房地产市场的持续低迷，除了受到长期积累的供求关系变化的影响外，信贷政策收紧是重要原因之一。

央行于4月25日发布的统计报告显示，3月末主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额同比增长18.8%，增速比上年末降低0.3个百分点，这是我国房地产贷款增速时隔两年出现高位回落。分析人士指出，随着市场降温，银行对楼市的风险偏好回落，收缩了对房地产的信贷投放，而一季度房贷增速的回落又意味着二季度增速的下滑。

“资金链紧张不仅让中小房企寸步难行，一些千亿级房企的日子也不好过。”截至5月4日，沪深两市共有117家上市房企披露了一季报及业绩预报。有61家公司业绩利润出现同比下滑或亏损。随着楼市预期改变，不少开发企业开始“以价换量”，甚至急于推盘。

中原地产统计数据显示，北京预计5月入市的项目达40个，合计供应住宅将超过万套。“现在买房不仅可以精挑细选，还能讨价还价。”“五一”期间辗转于各大楼盘看房的张女士表示，行情不好的时候也怕房价继续下跌不敢出手，“我们也想再等等。现在也有个现实的问题就是贷款利率太高”。

银行对个人房贷的收紧的确增加了购房者的贷款难度和购房成本。“自去年12月起，购房者的首套房商业贷款平均利率一路走高。今年4月的平均水平达到6．18％，为近25个月以来。而首套房贷中享受八五折利率优惠占比仅为1．33％，去年12月这一比例则超过60％。”链家地产市场研究部分析师张旭说。

“不管开发企业和二手房业主是否情愿，当前的现实是供需格局已经悄然生变。”中原地产分析师张大伟表示。位于北京东三环双井地区一家中介的经纪人宋先生则形象地描述市场供需变化，“以我个人的经验，以前是十个人对一套房，现在是三个人对一套房。价格松动也就成为必然。”

又见政府“救市”，楼市何去何从？

楼市持续低迷让一些地方出手“救市”。安徽省铜陵市制定了政府将以团购方式筹集保障性安居工程住房、购房者可获契税补贴、放松住房公积金贷款条件等一系列利好政策；南宁市房管局此前发文决定，广西北部湾经济区内的北海等地户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。此外，天津滨海新区、温州、长沙、杭州等地也有传言称正酝酿和讨论松绑限购的可能性。

“无论地方政府是否愿意承认，在经济活力下降，财政收入缩水的情况下，类似的政策调整都是在设法给房地产市场增加温度。”陈国强说，在调控政策持续多年、信贷政策持续收紧、楼市供应充足的情况下，这些救市行为对楼市的影响十分有限，也很难提高需求、提振市场价格。

“中国房地产市场复杂，存在着区域分化的问题，不能用总体的、统一的观点去看待房价下跌问题。”中国房地产研究会副会长苗乐如表示,各地应该根据房地产市场的区域性特点，制定符合客观实际的发展思路。

中国房地产业协会副会长朱中一认为，当前我国的房地产市场正处于房地产增速换挡期，即由过去的快速增长转向理性平稳增长，这主要是由过去的普遍性需求向部分需求转变，再加上政策上抑制投机，使消费者趋于理性，同时也处于房地产政策的完善期，主要是加快构建促进房地产市场平稳发展的长效机制。

“从 五一 假期楼市的表现来看，购房者深度观望的情绪仍未有任何改善。”张旭认为，目前多数购房者认为房价未来还有进一步下降的可能性，这一点是导致当前需求深度观望的主要原因。在当前无论是从政策层面还是市场层面都尚未出现任何利好信号的背景下，5月市场出现明显回温的可能性很小，预计此轮市场的自发性调整还将持续一段时间。