深圳楼市博弈加剧酝酿变局 房子不好卖了?

市场在谨慎中前行，温吞水般不冷不热，拖久了，开发商似有些坐不住，从4月份开始，推盘量显著增加，促销方式更是花样繁多。

地产中介也开始频频走上街头，市民反映，近来中介卖房电话突然多了起来。在市场分析人士看来，房地产市场上半场已经结束，下半场如何开局，将视市场各方博弈结果而定。

目前市场各方的心态是：置业者淡定期待；开发商选择降与不降都纠结；调控政策则强调长效机制，更注重市场调节……是分水岭？还是变局在即？各种信息叠加，楼市变数也在增加。

三月楼市“小阳春”未能如愿，再加上外地城市“潮”不断来袭，导致观望气氛弥漫，新房去库存化压力增大。

市场传真

房子不好卖了？

“金三银四”曾是楼市旺季，而在今年，金三月“小阳春”未出现，开发商开始集中发力抢滩“银四月”。据统计，4月深圳预计超过20个楼盘入市，包括14个纯新盘项目和8个加推项目，推盘总量超过5000套。从户型结构上来看，涵盖50平方米至300平方米以上的产品。

记者近日在宝安区踩盘时了解到，4月份宝安区推盘量，新盘有区的幸福海岸和熙龙湾、西乡的海语西湾和锦新明铭邸、新安老城的书苑雅阁、松岗的集信名城等。市规划国土委公布的信息显示，金地梅陇镇三期17栋也于4月10日取得预售许可证，预售共381套住宅，宝安新盘供应量总计超过2000套。

龙岗区4月份也将有7个项目入市，提供1000多套住宅。包括万科千林山联排别墅、深业紫麟山花园、龙光君悦龙庭、风临国际、水蓝湾、一城峰景以及鸿荣源·公园大地等。

“宝安龙岗两区成为4月新盘供应的主力，供应量较3月份大幅增加。”深圳中原地产市场研究人士称，从价格来看，近期入市的项目却难见到的现象，甚至有些楼盘因为新推单位的户型、装修及朝向等问题而稍有让步。而去年这个时候，新房加推基本都会抬高售价。

市场分析人士普遍认为，目前银行信贷锁紧，中小房企普遍面临资金压力，平价走量或成4月销售主旋律。

记者上在宝安多个新开楼盘销售看到，看楼人数虽多，出手购房的却少。某楼盘销售处张经理介绍，该楼盘于4月5日开放销售以来，前期较少，上看盘的人数较多，为吸引置业者，该楼盘陆续推出了优惠措施，比如“验资10万开盘即享99折”、“VIP额外优惠”等。

一位正在看房的市民陈先生表示，近他一直在看房，也了解到一些楼盘的优惠措施，觉得价格可能会有松动，所以想再等等看。

记者发现，很多置业者持有与陈先生相同的观点，期盼房价回调的愿望强烈，从而选择观望。在这种观望情绪主导下，开发商和地产中介敏感意识到市场的变化，采取各种营销方法寻求变量，在销售中各出奇招。从成交情况看，依然在低位徘徊。以上周为例，4月7日至12日，全市一手住宅仅成交593套，观察近8周的深圳新房成交量，也仅有2周突破了千套，平均每周成交量为728套。

一家地产中介置业顾问葛先生分析，和去年三四月份相比，今年情况的确不太好，目前很多新开楼盘都有优惠措施，还有个别楼盘拿出几十套房子促销，其目的也只是试探市场的一种行为。“可以看到，今年房子的确不如去年好卖了，事实上，买卖双方都在观望。”葛先生称。

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千万别碰“”

受市场成交不活跃影响，近日有传“”又在深圳出现。记者调查发现，所谓“”或“低首付”实际是开发商促销的一种方式，主要发生在一些供应大、地段较偏远的楼盘，一些商务也出现了这样的促销措施。另外，二手房市场上，也有个别地产中介采取违规垫资方式“”售房。

比如，龙岗一些比较偏远的楼盘就打出“”、“1.5成首付”的宣传语。据某楼盘销售人员介绍，从今年1月起，该楼盘就推出了1.5成首付的活动，其余的1.5成由开发商免息垫付一年，并且开发商还赠8个月的按揭款，等于购房的前一年半，是免月供的。

地产中介置业顾问林先生介绍，目前一手房市场出现的“垫首付”主要是受银行信贷紧缩影响，开发商这时“垫首付”能快速回款。另外，开发商采取这种方式进行营销，能够吸引眼球，达到楼盘的快速成交。

在二手市场，也出现了“”购房的做法。二手房中介平台中跃地产近日就在其店铺门口打出了“”的广告牌吸引客户眼球，声称深圳任何小区任何房子都可以做“”。

中跃地产日前召开新闻发布会专门就此事进行说明。副总经理邓兴华表示，该公司分店外出现的“”促销板是公司一员工擅自修改导致，目前，该违规的员工已经停止工作，中跃地产至今未向购房者提供一单购房业务。

“‘’是政府早就明文禁止的房地产销售行为，我们公司不会做违法违规经营，近日收到市规划国土委的相关整改通知，公司已经开展全面的内部调查和整改。”邓兴华说。

据悉，“”实际是先由中介垫资购房，背后的资金实质是来源于银行，将红本拿到手后，再从银行做抵押，以形式套钱出来，客户只需支付中介一定比例的服务费，就可做到“”购房，中介除了收取服务费，还收取短期垫资的利息。

业内人士称，“”做法是银行部门不允许的，因为这给银行放贷增加了坏账的风险。另外，“”虽然减免了购房者的当期负担，却加重了未来还贷的压力，购房头两年，还款压力会大，除了每月月供外，还需还清首付中所垫付的款项。

近日市规划国土委专门就市场出现的“”发布风险提示，市房地产经纪行业协会也发布了相关提示，并提到，在2001年发布的《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》中就有明确规定：应强化个人住房贷款管理，严禁发放“”个人住房贷款。

提醒，个别房地产经纪机构提供的所谓“”购房服务是违规行为，消费者不仅可能因此蒙受经济损失，而且可能会承担相关法律责任。另外，“”、“低首付”放大了，买房者一旦因为房价下跌而弃房，麻烦会很大。

业内声音

房价有涨有跌正常

相关机构日前发布了20个城市新建商品住宅的库存情况，北上深广四个一线城市的库存均呈现环比与同比双升态势，其中北京、深圳的库存上升幅度较大，环比增幅分别达到10.0%和9.8%。而根据世联行的统计数据显示，目前深圳新房库存量为近3.4万套，以近8周的销售速度来计算，仅这些库存就够卖一年的。楼市是否迎来转折点？

上海绿地（集团）有限公司董事长张玉良认为，今年房价将更加分化，人口继续集聚，、、医疗资源继续集聚的地方，供大于求的可能性几乎没有。80%以上省会城市和重点一线城市不会，但是也不会继续像2013年那样狂涨。分化当中，第四线城市因为产业基础比较弱，人口不断导出，没有消费提升的地区跌30%、50%甚至80%的房价是有可能的。

帝海控股集团有限公司总裁李小明则认为，只要是市场经济，价格就会有涨有跌，属于正常现象。今年房地产形势在大的宏观经济政策下是可以获得一个平稳、健康的发展。新一届政府更强调市场的归市场，政府的归政府。政府把保障房这摊管好后，剩下的就是市场的事。

商务也现“低首付”

凭借“、”的，商务市场今年持续火热。记者近日走访市场发现，即将开盘的商务项目主要集中在福田区，就在二手住宅“”备受关注之时，深圳也出现部分首付可向银行贷款的商务项目。

位于福田梅林的某商务项目预计本月底开盘，据销售人员介绍，该楼盘推出的是46平方米和70平方米的产品。一般情况下，购买商务需交5成首付，但是购买此只需交4.5成，剩下的0.5成可从银行贷款。销售人员表示，与开发商合作的银行有好几家，包括工商银行和交通银行。此外，购房者前9年可以享受贷款20年的月供，但是1年必须一次性付清贷款。

与此同时，福田区某楼盘的项目涵盖住宅、写字楼、商务等产品，样板间预计在5月份开放，首批将推240—320平方米的大户型。

销售人员表示，并不是市民都能参观，需要先验资500万，才可进入样板间。业内人士认为，这样的做法会让项目方和购房者感觉“档次高”，是一种宣传噱头。

事实上，今年以来，商务市场并不平静，陆续有项目被曝。据美联物业统计，今年将入市或加推的以商务为主的新盘就有15个，总供应量将在6000套左右。

深圳中原方面统计，深圳当前可售商务总量为73.09万平方米，约为去年同期的3倍，库存消化期也由去年同期的16个月上升至当前的24个月，库存压力可见一斑。

去年，大量的集中入市，骤然提高了全市商务均价。据统计，目前全市均价4万元/平方米以上库存共43.55万平方米，占比约六成，主要集中在福田和盐田区。

中原研究人士分析，与别墅等传统豪宅市场相比，深圳商务市场尚处于发展的初期，需要更多的时间去被市场认识并接受。随着深圳福田区等更多产品的相继入市，库存压力还有增加的可能，去化压力短期内将难以消除，商务项目的市场竞争也将日益激烈。