一盘降3000元/平 深圳以价换量或将再成主流?

据报道，近日来，杭州楼市的风潮引起的广泛的关注，而购房者的观望情绪更是在范围内蔓延。日前在网络中出现了一条“深圳楼市风起，部分楼盘单价下跌3000元”的消息。作为我国四个一线城市之一的深圳，十年来高歌猛进的房价是否真的到了拐点？

据了解，位于南山区的某楼盘则是全盘暗降的代表，3月中旬加推的F栋共有240套，备案单价为3.1万-3.3万元/平方米。“去年卖的价格都是3.2万元/平方米以上，目前每平方米只售3.1万元。”项目处售楼人员告诉记者，主要是受政府限价影响才调价。

但实际上，有代理机构销售人员告诉记者，该盘的已下调到2.8万元/平方米，比去年下降约3000元，回到2012年水平，而价格调整与限价并无关系，记者查询发现，同户型产品在此前的备案价接近4万元/平方米。

今年该小区推出的新楼盘的实际交易价格如何现在尚不可知，但仅就备案价格来看，说该小区已经尚没有有力的数据做支持。而近期在深圳市龙岗区，某楼盘打出9980元/平方米抢5房的广告牌，与原价13000元/平方米左右的单价相比，也下降了3000元。但这只是开发商搞的一次促销活动，针对个别房屋，并不是全盘的。

业内人士提醒，即便是在同区的两栋楼盘，因不同户型、不同楼层、不同朝向、不同装修都可能导致楼房价格的差异，消费者应当理性观察，慎重决策。

在深圳房屋价格走势方面，业内人士的观点不一。

部分业内人士认为，楼市调整期来临，虽然一线城市相对安全，出现大幅的可能性不大，但小幅的可能性是很大的，尤其是今年房地产信托基金产品到期较多，中小开发商资金周转紧张，小型房企可能会通过促销方式收回成本。

而深圳房地产研究研究员李宇嘉则认为，深圳楼市较为健康，这几年市场以刚需和改善型群体购房为主，加上深圳这几年新增土地供给较少，而旧楼改造的供应周期较长，成本也较高，很难真正实现。

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近期，中国二、三线楼市的恐慌情绪逐渐蔓延，一线城市房价亦现松动。业内人士认为，平价跑量将是楼市未来一段时间的主流。

每年3月，楼市一般都将迎来一波“小阳春”行情。然而，今年的行情却远低于市场预期。进入3月下半月以来，市场供应虽不断增多，而买家出手的节奏却没有加快。

记者日前从上海多家中介地产门店了解到，近期新楼盘的集中入市分流了不少买家，本来流动性颇好的二手房市场压力倍增。上海中原地产研究部数据显示，3月上海外郊环二手房交易主动促成交的比例占到3成以上。

一位地产中介告诉记者，其刚刚成交一套位于宝山区的保利叶语房源，年前挂牌价为310万元，而上周业主主动把价格降低到288万元，并且表示，只要有客户有意向，价格还可以谈。而据记者了解，目前市场同类住宅的挂牌价在300万元左右。这与之前成交价格的议价空间普遍不超过2万元形成鲜明对比。

实际上，自3月以来，由于上海的二手房市场交易价格挂牌价方面出现松动迹象，多数卖家均在挂牌时提醒业务员“如果有买家想买，价格还可以谈”。

无独有偶，中原地产报告显示，自2月初起，北京市二手房挂牌价连续7周出现下调，在整体市场持续偏冷的情况下，部分业主尤其是着急卖房的业主报价开始出现下调。

自去年底以来，由于银行普遍收紧房地产开发类贷款，中小房企普遍面临资金压力，记者采访的多位房企人士均表示，希望通过跑量方式回笼资金。

在上述背景下，京沪广深等一线城市近期入市的项目要么以平价推出，要么优惠力度加大。中原地产研究部统计数据显示，北京合计有38个项目将在4月入市，其中大部分都是中低端商品住宅。这些项目的涨幅基本控制在5％至10％，这与去年同期动辄20％至30％涨幅的定价不可同日而语。

上海3月一周入市的15个楼盘也几乎均有较大力度的优惠。如位于松江的新虹桥华府推出“1万抵6万，闵行的上海万科城更是打出9．68折的优惠。

在广州和深圳，3、4月新开项目也基本以平价出货，广州少数项目甚至出现开发商代付首付的情形。如保利地产位于广州的三个楼盘同时推出1成首付优惠活动，时代地产更是推出全线88折优惠。

此外，近期，北京自住型商品房将集中入市也在一定程度上降低了购房者的预期。继住总万科橙“非毛坯”变“裸房”低价入市遭“抢购”后，北京通州区亦有多个项目进行价格调整。

业内人士认为，近期北京多个刚需项目低预期开盘主要是受北京自住型商品房大量上市的影响。“自住型商品房入市以后，会将部分置业刚需产品价格向下拉动，这是必然趋势，也是政府出台自住型商品房政策的意图。”北京房地产协会秘书长陈志表示。

对于未来一段时间的楼市走向，业内预计随着3月中下旬今年楼市调控各方面的预期逐步明确，购房需求将逐步结束观望，4月一线楼市交易量将进一步增加。

供应方面，开发商加速跑量的心态十分明显，4月北京计划开盘的项目量大增。据亚豪机构统计数据显示，4月份，包括东亚·朗悦居、金隅澜湾等8个纯新盘及25个老项目后期在内，北京共有33个商品住宅项目计划开盘，而去年同期仅23个项目开盘。

伟业我爱我家分析认为，银行对开发项目的评估以及专项资金的使用更严格，开发贷款额度也会受到限制。房企外部资金支持弹性变小，将更多依靠自身销售资金回笼。入市步伐加快一旦形成群体效应，短期内市场供应量会显著加大。

上海中原地产研究咨询部研究员卢文曦直言，考虑到3月底4月初大量楼盘入市，楼市将会迎来“金四月”。