深租金催生客 "以租养房"罗湖划算

昨日，深圳中原研究发布的研究报告显示，由于近年来深圳部分租金大幅上涨，租金足以抵消月供，在某些可以实现“以租养房”。

据记者了解，每年春节后，务工返城人员都会催生大量租赁需求，今年也不例外。节后开工一周以来，深圳租赁市场成交火热。据深圳中原研究统计，近一周租单比去年周均租单高出两成。租赁市场的火热也带来了租金的水涨船高，与1月相比，部分热点如翠竹、南油和皇岗租金涨幅近两成。租金的连年上涨催生了一类“以租养房”的客。

中原研究的统计显示，从区域分布来看，客集中在罗湖，住房占比为23%，其中春风路和火车站占比分别高达69%和42%，而宝安的占比处于全市低位水平。

据研究人员介绍，在深圳现策下，购买第二套住房首付需要七成，假定房屋总价的三成靠房贷，贷款期限30年，采用等额本息还贷方式，按照目前的基准利率6.55%计算，那么还款总额约为贷款总额的2.3倍，以此计算，房贷月供=总价×0.3×2.3/360。研究人员用养房负担比（月供/租金）作为能否实现“以租养房”的依据：如果养房负担比等于或小于1，能够实现“以租养房”；如果大于1，则不能实现“以租养房”。

根据以上计算规则，若养房负担比小于1，则表明深圳仍然有“以租养房”的获利空间。计算结果分区来看，除盐田外，原特区内三区养房负担比均小于1，这与原特区内房租涨幅直追房价涨幅密切相关，表明原特区内可以实现“以租养房”；原特区外的龙岗养房负担比等于1，即租金正好抵消月供，也能实现“以租养房”；而宝安养房负担比大于1，原因在于受前海规划利好，使得区域价值大力提升，吸引不少人群前来置业，房价也水涨船高。2013年该区房价涨幅23.9%，而受地理位置局限，租金涨幅仅为14.6%，租金涨幅大大低于房价涨幅，导致养房负担比大于1，所以该区占比相对较低。

中原研究的统计显示，通过对小的分析发现，占比较高的小往往具有较低的养房负担比。如养房负担比前十的中有六成是豪宅区，其余的是属于区的百花，身处科技园的南硅谷、邻近大学城的桃源村和受前海规划利好的宝中区。这些的区域价值决定了房价处于高位水平，但租金涨幅并不高，这些的占比相对较低；而养房负担比后十的中有八成来自罗湖，这与罗湖的楼市现状密切相关：楼龄普遍较老，房价处于原特区内较低水平，但商业氛围浓厚，交通便利，吸引不少租客，房租涨幅较高，导致养房负担比普遍较低，是实现“以租养房”的理想区域。

注：

“*”表示豪宅集中

数据来源：

深圳中原研究

养房负担比前十

区域 养房负担比占比

1宝安宝安豪宅*2.1 5.5%

2福田香蜜湖*1.5 5.8%

3福田百花1.5 7.5%

4南山桃源村1.5 4.8%

5南山红树湾*1.4 3.6%

6南山南硅谷1.4 1.22%

7盐田大梅沙*1.4 6.3%

8南山波托菲诺*1.4 3.6%

9南山后海湾*1.3 4.0%

10宝安宝中区1.3 4.8%

养房负担比后十

区域 养房负担比 占比

1罗湖 翠竹 0.818.6%

2罗湖 文华新秀 0.728.9%

3福田 上步南 0.726.6%

4宝安 宝安南 0.726.6%

5罗湖 0.725.4%

6罗湖 碧波 0.614.0%

7罗湖 万象城 0.615.4%

8罗湖 洪湖 0.614.9%

9罗湖 春风路 0.568.7%

10罗湖 火车站 0.541.8%