深圳土地改革再探新路 福永凤凰社区试水"农地"入市

今年底，宝安区福永街道凤凰社区的一块工业用地有望正式挂牌出让。尽管这是一块建筑面积仅有约1.46万平方米的“袖珍”用地，但因为有望成为深圳原农村集体工业用地入市流通的试点，备受外界关注。

这虽然是深圳土地改革的“步”，但意义重大。它的探索，与三中全会对土地制度改革思路和精神“不谋而合”。三中全会在建立“统一的建设用地市场”方面有突破性要求，赋予农村集体经营性建设用地，与国有建设用地平等的地位和相同的权能。深圳自2012年5月25日正式公布《深圳市土地管理制度改革总体方案》，新一轮土地改革启动一年多来，聚焦存量土地二次开发利用，结合产业转型升级、社会结构转型、功能结构完善等各项要求，推动深度城市化已初现成效，在土地改革方面有望走出一条新路。

社区土地即将挂牌入市

昨天上午，记者前往凤凰社区。从地图上看，这块有望年内出让的地块，位于广深公路（107国道）北行方向与凤凰路东北方向所夹的一块中间区域，呈三角形。记者从福田出发从北环上广深高速，经机场出口驶离高速公路后，沿广深公路福永方向前行约5公里后到达，全程行驶约40。

在现场，记者看到，该地块与广深公路仅隔了一块绿化带，呈三角形，目前被作为临时停车场使用，边缘建有一座两的垃圾中转站。该地块主要以六、七左右的住宅为主，有一家医院和一个综合市场，生活氛围浓厚。

据记者了解，早在今年1月，深圳市政府出台“优化资源配置促进产业转型升级“‘1+6文件’”（下称“1+6文件”），原农村集体经济组织继受单位，实际占用的符合城市规划的产业用地，在厘清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可申请以挂牌方式公开出（转）让土地使用权。两种分配方式供选择：种方式是所得50%纳入市国土基金，50%归原农村集体经济组织继受单位；第二种方式是所得70%纳入市国土基金，30%归原农村集体经济组织继受单位，并可持有不超过总建筑面积20%的物业用于产业配套。凤凰社区这一块即将挂牌出让的工业用地，正是“1+6文件”发布之后通过审批的试点。

“目前正在走挂牌出让的程序，没有遇到大的障碍。”昨日，记者辗转联系到凤凰股份公司的相关负责先生，据他介绍，出让的模式将会按照第二种方式。“成功出让后，社区股份公司还会通过增资扩股的方式入股竞标企业，成为其股东。”文先生表示。这样的方式对于原住民来说，比简单的租地或卖地更“可持续”。

盘活存量土地是改革核心

与国内其他一些城市不同，深圳在经历了1992年和2004年两次土改之后，特区内外的农村集体土地全部转为国有，原村民全部转为城市居民，集体经济建立了股份公司形式，将全市土地纳入政府统一管理。从理论上说，深圳并不存在常规意义上的“农村集体用地”。

“但是很多土地在完善土地权益过程中还存在争议，在实际操作过程中出现‘土地政府拿不回、集体用不了’的尴尬局面。”昨天，市规划国土委相关负责人对记者表示，年初推行的“1+6”文件，允许符合条件的产业用地入市流通，实际就是对于盘活这些土地的一种尝试，如果可行，不排除将来会有更大限度的放开。而这些政策的创新，正符合三中全会对土地制度改革作出的新部署、新方向。

“对于深圳而言，新一轮土改的核心在于探索基于存量土地利用的新的土地管理制度。”上述负责人对记者说。众所周知，深圳的土地资源极为紧缺。据记者了解，我市新增用地即将耗尽，新一轮土地利用总体规划确定，全市建设用地总量为976平方公里，目前仅剩约46平方公里，可以说增量用地用于基础设施配套建设都不够。因此对于存量土地的开发利用显得至关重要。

显然，相较于增量土地，存量土地涉及大量的权益主体，存在更加错综复杂的利益关系。“说白了，新一轮土改的突破口一方面是对土地权利、权益的明晰化和再分配，另一方面是加大二次开发的市场化配置力度，促进土地高效利用。”一位熟悉深圳“土改”政策的对记者说，城市更新、土地整备工作等，都是在这个大的框架下进行，深圳已做的大量探索和尝试都可以成为其他城市借鉴的经验。

土地和建筑物确权是难点

事实上，深圳新一轮土改启动以来已经取得显著成效。据记者了解，2012年我市土地利用模式的拐点已经出现，存量用地供应占供地总量的56%，超过新增供地。未来，存量用地供应还将继续加大，成为我市今后发展的主要支撑，今年达到土地供应计划的70%。

在采访中，无论是主管部门相关负责人，还是业内，均认为三中全会对土地制度改革作出新的部署，深圳已经走在了前列，但是未来依然面临一些问题和挑战。这些问题不仅深圳有，其他城市也有。例如作为土地管理制度改革的重要任务和基础工作，对大量“土地和建筑物的确权”无疑是的难点。同时，平衡好市场在有限的土地资源配置中的“决定性”作用也至关重要。

还有指出，要保持城市活力必须要产业优先，但是对于一些想要扶持的产业，地方政府必须摆脱过分依赖通过土地供给方式的扶持。“要充分发挥市场机制，例如以税收或补贴等优惠方式，取代以前用低地价引进产业的做法，把对企业的支持由隐形变为显性，这样更加公平透明，导向性也更明确。”该表示，如果深圳能够在这些问题上走快一步、走远一点，无疑会在新一轮改革中继续发挥“排头兵”的作用。

地块简况

土地位于深圳宝安区福永街道凤凰社区，处于广深公路（107国道）北行方向与凤凰路东北方向所夹的一块中间区域，呈三角形，用地面积14568平方米，已长期处于闲置状态。该地块与广深公路仅隔一块绿化带，目前被作为临时停车场使用，边缘建有一座两的垃圾中转站。

模式

此次凤凰社区农地入市的模式为，市国土基金与农村集体经济组织按7：3的比例分配，并且后者持有总建筑面积20%的物业。