进入房疯时代 深圳房价“天花板”何时能捅破？
金羊网2007/06/29 08:04
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
对比白居易时代的长安，而今的“深圳居，大不易”有过之无不及
图：进入今年，深圳楼市好似吃了兴奋剂
唐朝诗人白居易成名前到首都长安拜谒前辈顾况，希望能得到推荐。顾况未看其诗文，先摆了个谱说：“长安居，大不易。”调侃白居易说，长安房价太贵了，你一个“长漂”，没有“金刚钻”，想在这混，不容易啊。
而如今的深圳，可以同样用上“深圳居，大不易”。6月21日全市一手楼盘成交均价为15487元/平方米，其中关内新盘均价已达2万元/平方米。今年1~5月，深圳新建商品住宅价格涨幅居70个大中城市前茅。而进入5月之后，楼市更像是吃了兴奋剂，速度以星期计。豪宅均价每平方米三四万元，甚至5万元/平方米，也是司空见惯。
深圳的房价到底怎么了？是什么催生房价如火箭般蹿升？政府在这场“房疯”中起到什么作用？本报从上周开始，以一周的时间对深圳楼盘火爆状况进行了调查，发现当中不乏炒作成分。更引人注目的是，一直以来都宣称“房价高涨是市场经济行为，不好过多干涉的”政府，近日也转而公开认为“政府有难以推卸的责任”，这是否意味着政府将从冷眼旁观的角色，转变为积极参与房价的博弈中来？
深圳进入“房疯”时代
楼价刷新之快，连官方的统计数据也要一周更新一次
电影《股疯》的场景给人深刻印象，而深圳市房地产交易进入四五月以来，这种有过之而无不及。路边到处是地产中介，到处是看楼者，到处是令人心惊肉跳的售楼广告。
深圳房价真正驶上“高速公路”，始自2006年，原本卖五六千元/平方米的房子迅速升为万元以上。而今年4月之后，深圳房价突然狂飙突进。根据市国土资源和房产管理局的数据：今年1－4月，各区预售商品房销售全市均价是12065.79元/平方米。5月后，统计数据每周更新一次：5月21日至27日这一周，全市商品房成交均价为14212元/平方米；下一周，全市成交均价为14101元/平方米；再下一周，成交均价为14766元/平方米。
到了6月21日，市国土资源和房产管理局公布的一手房成交公示显示：全市的楼盘成交均价为14256元/平方米，宝安区为16831元，福田区为22242元，龙岗区为9770元，罗湖区为13823元，南山区为10233元，盐田区暂无成交楼盘记录。福田区的楼价居全市之首，已经突破2万元。按国家统计局公布的70个大中城市商品住房销售价格调查统计，2007年1~5月，深圳新建商品住宅价格同比上涨10.5%，各月同比涨幅分别为10.2%、9.9%、10.7%、11.3%，12.3%，每月房价涨幅均居70个大中城市前列。
随着经济发展，楼市升温本无可厚非，但每个月10％的涨幅，明显不是正常的供求关系带来的结果。深圳楼市已经出现了不正常的异动，价格变动经常是以一星期或来计算。一间不大的房子，过一个月就涨20万元的例子比比皆是。“业主放盘后反悔又提价”成了楼市惯例，同时也变成中介催促买家成交的利器。这种热度就连中国地产大鳄———深圳万科老总石也警告说：深圳楼市泡沫太多。有地产界人士称深圳已进入“房疯”时代。
房价成倍涨收入却可怜
普通百姓供一套房，需拼命30年
一手房的房价攀升已令人咋舌，而二手房的需求更是超过新建商品房，其房价的变化也极其火爆。根据市国土房产局统计显示，今年1至5月，全市二手房成交量累计达到54722套，比去年同期上升43％。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例为1.46:1。
数字游戏也许给读者的感觉过于抽象，不直观、不立体，为此本报记者用一周的时间，对深圳不同地区的数十家地产中介公司进行了调查，发现二手房上涨幅度更加令人瞠目结舌。
以2005年与目前相比，南山区前海几大明星楼盘：阳光棕榈园的均价从6000元上涨到1.7万－1.8万元；星海名城由5400元涨为1.5万元；鼎太风华由7000元涨为1.8万－1.9万元；福田区景田：安柏丽晶由1.2万元涨到3万元；东方玫瑰园由8000元涨到2.5万元；合正名园由6000元涨至1.7万-1.8万元；五洲星苑由7000元涨为1.8万元。就连周边几座1995年前后建成的大厦也由过去的四五千元涨为1.3万-1.4万元。甚至于，景田几处1993年前后建成的类似农民房的旧楼，居然也卖到了1.2万元。福田区益田村小高层由5000元涨为1.6万－1.7万元。
综合实际情况分析，深圳人要套100平方米左右的房子，稍微像样点的也要付出42万元的首期（首付三成，均价1.4万元），贷款100万元，选择20年等额递减还款方式，月供也要8700多元。卖方全部是实收价，这意味着买方还要负担营业税、、契税、印花税，这又要6万至11万元左右。
而深圳普通市民一个月能挣多少钱呢？
据官方公布的数据显示：2006年深圳人均可支配收入为22567元；而2004年，深圳人均可支配收入已达27596元。两年时间，居民的收入不升反降，下降5029元，降幅高达22.3%；而自2004年到2006年底，深圳房价却从5980元/平方米一到了9300元/平方米以上，升幅却高达55.5%。如算到2007年5月,房价涨幅高达137.8%。
记者在市国土房产局官方网站上还看到：6月5日，全市二手房成交量为520套；6日，成交401套；7日，成交498套；8日，成交487套。而同一时期一手房的成交套数一般为100多套，仅为二手房的四分之一。6月18日，全市二手房成交量为506套，而一手房为123套。从这几组数字，不难看出深圳二手房成交的火爆程度。这也说明多数市民不敢问津一手房，只好退而求其次———二手楼，尽管二手楼的价钱也贵也“冒血”。但比之一手楼，还是许多。于升斗小民而言，如今之计，能一万是一万，谁叫你活在深圳。
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楼市虚火太盛病灶在哪？
睁眼看吧：全是有钱人在玩“数字游戏”
病灶之一：中介推波助澜
记者采访了多家地产公司中介，他们均表示：目前房价上涨应该是因为房源紧张，多为自购住房性质。上个月低价房卖完了，下个月还没有出售的新房，卖主自然心里有底了，当然会提价。这样层层加码，造成房市紧张。另一个原因是中介公司的推波助澜：有消息称国家为调控房价，将要在近期实施强征个税方案（一种说法是买卖双方各承担20％的个税），中介以此消息相“要挟”，对买卖双方进行“忽悠”，让双方心急，卖者更想快点出手赚热钱；买者更快点购入，以求免个税。在这种情势下，中介公司乐了：把房价
鼓吹到“天花板”一样高，自己能拿到的自然也高，中间差价更能赚个盆满钵满。
病灶之二：一手房源紧张
深圳住房买卖畅旺，地产界人士认为原因是多方面的。中原地产深港研究总监张伟认为，不排除地产中介在推波助澜，放出强征个税口风，忽悠市民买卖房产，从而提高成交量，赚取，但主要还是因为上半年深圳一手房源较少。
相关的统计数据显示，今年1~5月，全市新建商品房批准预售面积仅为212.01万平方米，同比下降22.82%；商品房销售面积为312.32万平方米，同比减少11.72%。其中，住宅销售面积279.08万平方米，同比减少12.15%。
病灶之三：炒家
前面已经算过了，就算中介忽悠成功，买不起房、养不起房的人仍占大多数，可为什么有这么多人都去抢购？一则内幕消息：南山一处小户型楼盘，不到半天工夫，上百套住宅便销售一空，有内部人士透露：全都是机构认购。无独有偶，记者了解到，益田一处楼盘也是如此，半天之内，而过了不久，又继续出售，但认购又要加4万元茶水费。
一位从事该行业十多年的营销总监透露，在深圳关外六七成的二手房都经过了炒家的手。深圳房价的一路疯涨，已经使房屋更多地被视为品。由于一手房供应短缺，二手房便成为炒家云集的地方。
病灶之四：违规行为搅浪
在近日开展的一次房产开发违规调查中发现，开发商在开盘之前进行内部认购的违规行为多，共有31宗；开发商内部人员与中介勾结向购房者收取“茶水费”居次，共有22宗；开发商，随后提价则有10宗；其它则为公司与中介公司大批购房后转手炒作，共有7宗。在有些个案中，是多种违规行为同时存在。例如有的开发商先是进行内部认购，将部分房源瓜分给内部人士或关系人士后，再通过中介向市场放盘，另向购房者加价收取“茶水费”。
在这些违规行为中，让购房者深恶痛绝的是收取“茶水费”的违规行为。从接到的举报线索可以看出，“茶水费”收取的为1万元，的则达20万元，普遍均在5万－8万元。宝安区一位杨小姐举报，今年5月1日该区某楼盘开盘时，她排了一上午的队，才拿到300号。而该处楼盘共计有250套房，放号时她被告知前100号已被内部认购了，杨小姐只能空手而归。谁知第二天，便有业务员给她打来电话，询问她是否还要买房，如果买的话需要出4万元“茶水费”———一项令人匪夷所思的收费。“我刚开始在电话中听错了，以为是400元喝茶费，4万元也太离谱了。”杨小姐气愤地说。
病灶之五：股市热钱涌入
深圳中原地产总经理李耀智称，今年一季度几乎没有大规模新盘供应，深圳楼价高居内城市之首，加上近期深圳关外拍卖的几块土地情况理想，因此吸引很多人入市。去年者比例不超过10％，但今年开年，就感觉到的客户明显增多。加之今年股市利好，经济环境畅旺，很多人将从股票、基金市场获利的资金投入房地产中，希望转移风险。
一位证券业人士也认同了这一说法，他认为，自从股市“5·30惨案”后，股民对大盘政策面心存余悸，上证4300点左右成为多空双方争夺的重点，振荡反复出现，风险较大。国际热钱和相当一部分股民将资金转移到房市中，准备坐享房市带来的稳定。这从资金链也可以看出，三四月份在股市中开户的人多，银行储蓄存款减少200多个亿，“5.30”之后股市开户数锐减，那么原本投向股市的钱到哪里去了？很显然，钱自然会流向可赚大钱的房市里。
报告：炒家已达三成
一套房子转手就赚百万，为何不炒？
深圳市社会科学院公布《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》(以下简称蓝皮书)称，深圳去年置业者中有超过30％的人在取得产权证后半年内转手，被市场视为
短期客。有地产代理预计，今年客比例将比去年有大幅增加。
蓝皮书指出，深圳登记在册的产权人总量为109.5万人次，其中只拥有一套住房的产权人占87.39％，住房以拥有自住为主。但从住房转手时间看，取得产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31％，而取得产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11％。分析，在半年内转手的住房短期投机行为比重超过30％，值得警惕和重视。
深圳中原地产客户调查显示，去年客比例仅为10％。但到了今年一季度，在多种市场因素刺激下，者明显增多，许多客人是一拿到房就要求代理挂牌出让。“很多客人明确告诉我们，买入之后两三月就挂牌出手，价格升幅都在10％以上。”深圳中原地产总经理李耀智预计，今年深圳客比去年增加，预计达到20%－30％。
而中原地产景田分行的一位邓姓物业顾问表示，现在炒家与住户的界限已经越来越不明晰，房价高企，原来的自住户也可能萌发赚钱的意识，原来的炒家只要25%的利润就敢炒，现在一套房子转手就赚100多万，何乐而不为？
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透析炒楼食物链：
是否也在玩“击鼓传花”？
记者发现，“炒楼”这个特殊的群体实际上是有级别之分的，有点类似于生物学上所说的食物链。
存在于这个链条前端的首先是开发商。由于几乎已没有一手房，开发商已经成为一种常态。记者在调查中了解到，南山区某楼盘早已封顶，可是售楼部小姐仍然表示，开盘时间没有定，价格没有定。
紧跟开发商的是大型炒家。“在南山户型楼盘，凡是这个的小户型，只要质量稍微好的，都被一个炒家收入囊中”，一位知情者透露。而据记者了解，一些具有私募背景的炒家，“吃下”整个楼盘都不成问题。
还有一些就是小型炒家。据一位在梅林地区工作的地铺销售人员介绍，大的资金往往依托于一些私募基金或者是一些小型的民营机构的老板，甚至由有资金实力的中介经纪公司直接参与。他们能够在一级半市场上大量“吃进”楼盘，例如一些楼盘的尾楼被整体收购，或者一些小型开发商在资金链紧张急需资金回笼的时候，整个楼盘一起出让，还有一些处于抵押状态的楼盘更为，“所谓的‘内部认购’，很大部分就是走的这个渠道”。
与几十位中介的接触过程口中，记者得到的信息都是：房价还要再涨，有、“大运会”炒作概念的楼盘，再不买就来不及了，3万元的房价到时候都买不来一平方米。但同时，他们也承认，利润，40％是发展商赚去了，40％是国土部门及税务部门赚去了，20％是他们中介。在这样的高利润下，什么时候是个头？
记者不禁想到一个看似简单、却令不少人屡屡困进死胡同的问题：“在领域中，有什么项目是只赚不赔的呢？”
