楼市观察│一月住宅新房成交大降5成，哪些楼盘最吃香？

欢迎关注上方“地产凝眸”

2月10日，中房研究院ICR大湾区分院联合房谱网在深圳福田中心区发布了一月份深圳楼市榜单数据。

中房研究院ICR大湾区分院、房谱网联合发布数据显示，1月深圳新增预售1807套新房住宅，较2022年12月环比上涨126.16%；成交仅1515套新房住宅，环比下降53.11%。

（本次榜单发布联合主办单位：中房研究院ICR大湾区分院、房谱网、365房评、大象房产

媒体支持：老王说房、房谱网、365网、房评深圳、大象房产、地产凝眸）

深圳住宅新房销售套数TOP20排行榜所示，除南山前海同期开盘的高端豪宅新房颐城瑧湾悦家园、天健悦湾府之外，其他上榜新房均为龙岗、龙华、宝安、光明、坪山等区刚需、刚改项目。

从具体项目来看，龙岗区刚需房万科金域学府2022年9月19日获批预售证（共计932套），主推78~180㎡3-4房，均价4.58万元/㎡（带装修），凭借较为明显的品牌、户型、价格、配套、地铁（在建）等多项综合优势，今年一月共计销售85套，上榜深圳住宅销售套数排名第一。

住宅新房成交TOP2为，龙华区卓越和奕府定位为刚需改善型高端项目，2022年5月6日、12月30日分两批次获预售证（共计994套），均价6.27万元/㎡（带装修），主推93-111㎡、86-98㎡三—四房户型，一月期间共销售72套。

住宅新房成交TOP3为，宝安区万科未来之光2022年11月18日、12月28日分两批次获预售证（共计535套），均价8.51万元/㎡（带装修），主推73-103㎡、80㎡三—四房户型，一月期间共销售59套。

此外，上榜住宅新房成交TOP10的主力项目分别为，光明区深业云筑（均价4.69万元/㎡）、华润润晖府（5.29万元/㎡）、龙岗区融湖中心城（4.49万元/㎡）、光明区金地明峰府（4.35万元/㎡）、宝安区京基智农山海御园（7万元/㎡）、龙华区华侨城四海华庭（6.33万元/㎡）、龙岗区中海寰宇珑宸花园（3.83万元/㎡）等七项目，一月份销售在36套—56套区间范围内。

另外，上榜TOP20新房住宅销售的其他项目，成交套数在24套—36套之间。

从住宅新房销售总金额来看，TOP1—3新房成交均迈过4亿元大关。

南山区颐城瑧湾悦家园2022年11月18日获批预售证（共计321套），主推108-166㎡四房，均价10.4万元/㎡（带装修），1月份共计收金4.54亿元，成为一月份深圳住宅销售总价排名第一。

龙华区卓越和奕府、宝安区万科未来之光分别销售4.3亿元、4.1亿元，分别为销售总价第二、三名新房项目。

此外，TOP4—6新房小区分别为京基智农山海御园、天健悦湾府、万科金域学府，分别销售3.8亿元、3.68亿元、3.4亿元。

华侨城四海华庭、深铁懿府、深业云筑、华润润晖府、鸿荣源博誉府、万丰海岸城等多项目销售区间为2亿元—2.8亿元区间，位列TOP7-12。

其余8个住宅新房销售金额在1.3亿元—1.8亿元之间。

对此，中房研究院ICR大湾区分院、房谱网邀请业内多位专家就今年一月份成交数据与榜单进行点评。

专家观点>>>

同致行集团董事长、老王说房创始人：王波

一是当前深圳地产自媒体鱼龙混杂，大量类广告、甚至虚假宣传的房产信息充斥于公众号，中房研究院ICR联合房谱网致力于发布真实、无修正的市场成交数据与榜单，并提供正确的买房引导，对未来深圳房地产有积极的发展意义。

二是深圳作为全国房地产的标杆城市，在过去三十年多轮楼市复苏启动前期，伴随房屋成交量上涨、房价上涨，通过3-6个月的传导，带动全国楼市二、三线城市逐级涨价。

2020年2月深圳率先发布二手房指导价，全国15个城市接连发布该价格调控措施（如今严格执行的城市仅剩下深圳），引领房价新一轮的“降价潮”。因此，无论从上涨或下跌的趋势而言，深圳一直扮演着“引领者”的角色。

专家观点>>>

365房评CEO、中房研究院ICR执行院长：肖勇

中房研究院ICR联合房谱网进行深度合作，致力于打造国家级房地产产业链创新研究型权威智库，从全国90多个城市中选取深圳、广州、上海等多个重点城市，按照月度、季度、半年度、年度发布行业内权威、真实的数据榜单与报告。（包括住宅、公寓、写字楼等多种细分产品）

数据创造价值，数据自有乾坤，这些真实数据与报告将给行业内从业者以及购房者带来更为真实的市场信息，为经营决策、购房选择提供参考依据。

从一月份市场表现来看，深圳刚需、刚改房是市场成交的主流，这也有国家倡导支持刚需、刚改政策不谋而合，预计今年深圳房地产将迎来回暖，对此保持乐观。

除了发布榜单之外，中房研究院ICR将发布新房产品测评，结合专家点评挖掘房地产产品的价值。

专家观点>>>

中房研究院ICR湾区分院执行院长：雷鸣

深圳一月份住宅成交，受春节假期、新冠疫情全面放开等因素影响，属于非正常交易市场的月份。

新房成交主力项目为龙岗、龙华、光明等郊区刚需房（均价在4万-5万元/㎡），宝安区（均价6万—8万元/㎡）刚改也有一定成交贡献，福田、罗湖、盐田区域由于供应量较小，TOP20上榜项目未见这三区的身影。

南山区天健悦湾府（9.74万元/㎡）、万科颐城瑧湾悦家园（10.42万元/㎡）两项目同期开盘，尽管两项目与周边二手房存在较大价差，由于万科项目大范围降价促销且提前抢跑开盘，无论从成交套数、还是成交总金额而言，均价更便宜的天健项目都更逊一筹。

值得注意的是，坪山区本身土地、小区供应数量不小，但TOP20排行榜中仅有君胜熙玥湾唯一项目单月销售32套上榜，由此可见坪山区新房销售压力巨大。

龙岗区中海寰宇珑宸花园、南山悦时光花园、坪山区君胜熙玥湾等三项目均价低于4万元/㎡，处于3.7万—3.8万元/㎡价格区间，属于深圳范围内名副其实、具有超高性价比的价格洼地。

此外，一月份106个小区成交总体而言，共有59个项目单月成交低于10套（含10套），甚至12个项目单月仅成交1套，整体而言深圳新房住宅成交仍然十分惨淡。

专家观点>>>

中房研究院ICR湾区分院常务副院长：罗秋华

深圳楼市启动阶段，品牌开发商比如万科多个楼盘名列前茅，卓越和奕府无论套数还是总金额均居第二名，这说明购房者对于口碑开发商比较认同，加之这些楼盘性价比较高，因此获得购房者的追捧。相信在楼市热度快速回升阶段，这些口碑开发商的高性价比楼盘继续引领深圳楼市。

专家观点>>>

深圳前海土伦研究咨询有限公司董事长：张梧峰

从目前深圳房地产市场表现来看，“我对你故作矜持，你对我图谋不轨”，用这一俗话来形容尤为贴切。

尽管新房成交套数、面积、总金额仍在较大幅度接连下滑，但仍然有较多购房者对深圳房地产并没有丧失信心，仍然在持币观望。

开发商、购房者双方都在等待，房地产调控政策在深圳出现实质性的放松与调整的时刻点，预计二—三月份将迎来楼市回暖蓄能下的动能，从而实现“房价涨、限购退、软金来”这一发展趋势。

附：2023年1月份深圳住宅销售套数排行榜 ▼

2023年1月份深圳住宅销售总价排行榜 ▼

本次榜单发布联合主办单位：中房研究院ICR大湾区分院、房谱网、365房评、大象房产

媒体支持：老王说房、房谱网、365网、房评深圳、大象房产、地产凝眸