1月 | 新房均价回升，各区租金价格回调

本文来源：深圳中原研究中心

新 房 市 场

【项目入市节奏趋缓】

1月深圳全市新房住宅批售约33.0万㎡，推售约21.7万㎡。

年前入市的新盘较多，项目去化承压，加上春节的影响，开发商推盘节奏放缓。

但与去年同期相比，供应量增加显著。

【月度成交均价回升0.10%】

1月深圳全市一手住宅的成交均价为54112元/平，环比上升0.10%，即上涨52元/平。

1月新房住宅的成交套数为2499套，环比下滑25.96%。

成交面积方面，本月成交25.17万平，环比下降27.23%。 

【仅罗湖成交面积上升】

分区域来看，1月全市成交均价的区域为福田，福田区受万科瑧山府项目影响，成交均价为96225元/平。

全市成交面积的区域为宝安，成交面积为12.59万平，成交主力为万科星城、天汇城、华强城项目。  

1月全市仅罗湖成交面积有所上升，1月罗湖住宅成交0.20万平，环比上升9.9%。

盐田成交量较少，因此月度成交情况波动较大，1月成交面积环比下降57.0%至0.40万平。 

1月，龙岗、盐田及南山三个区域的成交均价有所上涨。

受大族云峰、银领公馆等项目影响，龙岗成交均价环比上升5.4%至41414元/平，涨幅。

罗湖成交均价环比下滑1.9%至71220元/平，跌幅。

【天汇城成交量居首位】

1月深圳全市成交前十楼盘，天汇城以287套的成交量夺冠。

排名第二和第三的分别是宝安沙井片区的万科星城和华强城。 

二 手 住 宅

【二手住宅均价连续6个月下滑】

1月二手住宅成交3881套，较上月回升1.86%，二手成交依然低位徘徊。

中原领先指数报860.6，环比下滑0.9%，二手均价在731新政后连续六个月下滑，继续保持调整态势。

【盐田和龙华均价下滑幅度】

1月全市二手住宅均价为51092元/㎡，环比下滑0.9%。

各区二手住宅成交均价也皆出现下滑，其中，盐田和龙华下滑幅度。

盐田均价38667元/㎡，环比下滑1.7%；龙华均价48721元/㎡，环比下滑1.7%。

而宝安和福田下滑幅度，宝安下滑0.2%，福田下滑0.4%。

分区来看，1月深圳二手住宅市场成交，盐田涨幅明显，罗湖和宝安依旧下滑。

其中，盐田成交107套，环比上升15.1%，涨幅。

龙岗是深圳二手成交最活跃的区域，龙岗成交951套，环比上升7.6%。

而罗湖成交682套，下滑3.0%。 

从样本房源的涨跌区间上来看，上涨房源占比为40%，下跌房源占比60%，下跌房源占比增加。

整体来看，价格变化幅度在-10%~-5%的房源占比达到37%，价格变化幅度在-5%~-0%的房源占比达到23%，而价格上调0%-~5%的比例也占到22%。

租 赁 市 场

【全市租金小幅下滑】

根据深圳中原研究中心监测显示，租金方面1月全市住宅租金71.6元/平月，环比下滑0.94%。

【各区租金皆回调】

从租金水平看，福田租金水平全市，为110.3元/平；南山租金也超过百元，达到102.4元/平。

从各区租金变化幅度来看，盐田、福田区租金下滑最为明显，龙华跌幅。

其中，盐田租金55.0元/平，环比下滑1.83%；福田环比下滑1.35%；龙华区租金环比下滑0.19%，跌幅。

中 原 研 判

• 2018年12月以来，多地试点一城一策，部分城市政策略有放松，未来房地产政策将更加具有针对性、灵活性。

• 731新政策，深圳市场下行较快，价格也连续调整，市场流动性过低。但是12月中旬以来，深圳市场对于政策变动有所预期，加上银行贷款利率松动，市场成交虽然依旧处于低位，但已经略有回暖。

• 从深圳中原报价指数和深圳中原经理指数看，两大指数从11月低点开始回升，1月继续保持回升态势，显示业主和经理人对后市的悲观情绪稍有缓和。

• 1月开发商推盘节奏显著放缓，在连续3个月的大幅推盘后，深圳新房住宅库存大幅增加。临近春节，深圳外出看房人群减少，购房意愿也明显降低，开发商推盘更为谨慎。

• 731政策的影响逐渐被市场消化，市场悲观情绪有所缓和，但观望情绪依然存在，2019年房贷款利率是否会放松将成为购房需求能否被释放的重要因素。

【2019年2月潜在入市项目】