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2018深莞惠楼市大数据揭秘:购买力最强的星座是……

文君言2019/01/07 15:18

2018年,深莞惠三地,各有自己的楼市风云。

深圳楼市在“三价合一”、新房摇号监管、731新政等政策的影响下也稍显冷清,非理性的投资需求被有效抑制,市场预期明显转变,购房者观望情绪浓厚。

东莞楼市2018年限购限售政策不变,再加上新房严查社保、严控备案价,东莞2018一手住宅成交量再度遇冷,合计网签45341套,环比2017年下跌10.3%。

虽然成交量有所下跌,但是东莞房价一直都保持稳定上涨的态势,5年时间东莞房价上涨89.8%,2018年一手住宅均价17466元/㎡,环比上涨6%,今年东莞均价破2万元/㎡的镇区高达9个,与去年相比新增2个,松山湖均价27082元/㎡居首。

有意思的是,根据乐有家研究中心数据统计,2018年东莞购房者中天秤座再次成为“购买力最强”的买家,占比达到11.9%,和2017年相比上升0.3个百分点,另外,2018年东莞二手房购买力第二强的是天蝎座,超越处女座。

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惠州楼市2018年新房新增19.9万套,同比上涨38%;供应面积1917万㎡,同比上涨30%;网签均价11211元/㎡,同比上涨5.73%;网签套数152396,同比上涨1.89%。其中,大亚湾网签面积378万㎡,占比24%为全市,惠阳区占比20%位列第二,惠城区占比19%排名第三。

下面,具体看看深莞惠2018年楼市大数据吧!

深圳1土地成交金额94.52亿 环比上涨438.27%

2018年深圳楼市虽“冷风劲吹”,但土地市场表现“给力”,迎来了近6年宅地市场的高峰。2018年深圳共9宗土地成交,相较2017年增加了7宗,创近6年新高,总建筑面积相较2017年增加了36.57万㎡,环比上涨152.88%,总成交金额为94.52亿,环比上涨438.27%

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纵观2018年深圳土地市场,深圳政府在2月就集中出让4宗宅地,而后在9月方再次推出2宗宅地,土地位置分别在大鹏和龙华,11月土拍渐入高潮,共出让3宗宅地。

12月,宝安西乡铁岗片区的尖岗山A122-0357地块遭遇流拍,而此前尖岗山已连续5次刷新深圳楼面价,据悉,该地块出让条件非常严格,只适合建低密度豪宅项目,再加上宅地公寓70年自持、3年限售以及政府要求的人才房配置,让开发商们望而却步。

全年来看共有9宗宅地成交,多宗地为70年支持租赁地块,其中深圳市人才安居集团拿下5宗地,超过半数。而今年中海地产竞得的坪山区土地虽然条件也较为苛刻,5年限售且配置人才住房面积,但也吸引了24家房企竞拍,可见开发商们对于深圳东部市场的展望。2018年楼面价的宅地为深圳融棋投资拿下的光明A621-0044地块,25901元/㎡。

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2一手住宅月度去化周期同比缩短4个月

据乐有家研究中心数据显示,2018年深圳全年预售面积有所回暖,环比上涨11.13%,但相比2015年,依然有45.83%的“缩水”;2018全年销售面积为292.45万㎡,相比2017年有小幅上涨,环比上涨12.79%;年末库存面积方面,自2014年迎来一波小高峰后,已连续3年处于下跌态势,2018年年末库存面积为346.47万㎡,微幅上涨2.33%。

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2018年以来深圳一手住宅预售情况“表现平平”,全年仅5月、10月和11月预售突破4000套,11月迎来入市高峰,达到9468套。而2018年深圳一手住宅共35796套预售,有52%来自宝安,32%来自龙岗,南山区一手住宅预售占比也达到了9%。

整体来看,一方面,2018年深圳新增一手住宅35796套,相比2017年的33964套增加1832套,环比上涨5.4%,另一方面,2018年60-90㎡的户型入市较多,占比高达50%,其次为90-144㎡的户型,占比也达到41%。

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一线城市常由于土地稀缺导致住房供需失衡,截至12月底,深圳一手住宅年末存量为346.47万㎡,去化周期12.7个月,尚处于健康水平。整体来看,相比2017年,深圳2018年月度去化周期有明显缩短,平均缩短约4个月。

回望2018年,“三价合一”政策过后紧接着731新政,严格的政策调控让深圳投资客大幅减少,不少刚需人群也将目光转向新房市场,加之许多房企入市较晚,在11月新房预售才突破9000套,导致731新政过后,深圳2018年月度去化周期缩短在10个月以内,8月更是跌至近2年谷。

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3一手住宅价格全年跌了180元/㎡    套均总价跌至538万

2017年深圳一手住宅成交量跌至近5年低谷后,2018年深圳一手楼市有所回暖,全年成交29396套;成交均价方面,由于政策的严格调控,深圳一手住宅成交均价近5年来首次出现下跌,2018年成交均价为54102元/㎡,环比下跌0.63%,深圳一手住宅套均价格连续3年下跌,2018年已降低至538万元/套。

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据乐有家研究中心数据显示,深圳一手住宅成交均价自2016年颁布“104”政策后便一路下跌,至2018年7月才有所回暖,而731新政的出台又及时地扼住了价格上升的苗头,到2018年12月,深圳一手住宅成交均价已跌至54060元/㎡,同比下跌0.36%,全年跌了180元/㎡。

成交量方面,2018年深圳一手住宅成交高峰出现在8月。今年深圳楼市的“金九银十”并未显现,731新政的3年限售有效抑制了投资客进入新房市场,“金九”仅成交2248套,环比下跌39.05%,同比下跌17.60%。

全年情况综合来看,一方面,深圳楼市整体在2018年下半年有显著降温,购房者观望氛围较为浓厚;另一方面,在政策调控下,某些新盘价格低于周边二手房,加之深圳不少新盘年底冲量给出优惠折扣,品质好的楼盘(如华润城、双玺)开盘当天近乎售罄。可见深圳不缺购买力,缺的是品质好、性价比高的好盘。

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据乐有家研究中心数据显示,福田一手住宅成交均价已由2017年的8.7万元/㎡上涨至2018年的9.4万元/㎡,领跑全市,环比上涨7.3%,成交589套,环比下跌15.1%。成交量方面,盐田一手住宅成交量为230套,相比2017年的20套,环比上涨超1000%。全市成交量的区域为龙岗,2018年成交13856套,环比上涨19.5%。

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东莞1土地成交金额上涨36.6%    外来房企抢地忙

东莞土地供应以工业用地为主,商住用地相对较少。2018年东莞推出121宗土地,环比上涨30.1%,成交112宗,其中有63宗是工业用地。

2018年东莞土地合计成交建筑面积1145万㎡,环比上涨40.1%,楼面地价略有下降,环比下降7.1%。

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其中,2018年商住用地合计供应35宗,成交26宗,3宗流拍,5宗终止出让,一宗中止。东莞商住地成交金额245亿,环比上涨36.6%,这也说明开发商依旧看好东莞楼市前景,市场平淡,然而拿地热情不减。

东莞商住地成交建筑面积约240万平方米,环比上涨30.4%,平均楼面地价10227元/平方米,环比上涨4.76%,如果剔除各成交地块要求配建的面积,实际可售楼面地价涨幅约为16%。

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乐有家研究中心统计了东莞今年成功出售的26宗商住地楼面地价top10,其中万科在南城区拿得的地块以17116元/㎡的高楼面地价夺得,与2017年排名的凤岗镇地块26646元/㎡有较大差距,这也说明虽然开发商拿地热情高,但也更为理智和谨慎。

另外值得玩味的是,楼面地价top10中有是要求有5块是要求有相应的配建面积,占比5成,这也说明东莞对开发商建房的条件要求越来越高。

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2018年的东莞土拍市场依旧是外来品牌的盛宴,其中华润、金地、万科各拿地三块,并列,而去年拿地的碧桂园今年仅拿地一块,无缘前三。另外,今年有包括深圳人才安居、安徽省交通控股等在内的7家开发商首度进入东莞拿地。东莞本土房企仅天麟地产拿地一块。

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2东莞供销连续3年下降     滨海片区供应量

2018年东莞一手住宅供应面积499万㎡,相较于2017年环比下降27.6%,上半年供应量整体一般,从10月份开始开发商去库存,加大供应量,尤其是10-11月,月供应量超5000套。

2018年东莞销售面积521万㎡,环比2017年下降7.6%,其中2月销售面积最惨,仅销售17.61万㎡。

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2018年东莞整体供应量不算太高,年度供应面积仅为499万㎡,其中前1-9月(除6月外)月供应量基本都维持在50万㎡以下,10月份开始开发商去库存供应量开始加大,连续3个月供应量都在55万㎡以上。

销售方面年底随着供应面积加大,销售面积也一路上涨,其中12月表现尤为突出,合计销售83.99万㎡,遥遥领先。

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截止2018年12月31日,东莞住宅存量面积约490万㎡,库存有所下跌。以近6个月的消化速度计算,目前东莞库存面积的消化周期为10.09个月,整体库存压力不算太大。

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2018年东莞六大片区中滨海片区供应量为10019套,主要是受益于虎门镇和沙田镇两个镇区的高供应量,尤其是沙田镇2018年供应大爆发,合计供应4363套高居33镇之首。

2018年东莞成交量的片区则被东部产业园片区夺得,这个价格洼地镇区在2018年受到了购房者的青睐,一举网签10136套。

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3一手住宅5年价格上涨89.8%     套均总价破200万

今年东莞限购限售政策不变,再加上新房严查社保、严控备案价,东莞2018一手住宅成交量再度遇冷,合计网签45341套,环比2017年下跌10.3%。虽然成交量有所下跌,但是东莞房价一直都保持稳定上涨的态势,五年时间东莞房价上涨89.8%,不过2018年环比2017年上涨5.1%,上涨幅度有所放缓。

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2014年到2018年5年期间,东莞一手住宅套均总价从103万元上涨到204万元,上涨97.9%,几乎上涨一倍。5年来,套均总价保持持续上涨态势,不过上涨速度放缓,2018年相较于2017年环比上涨10.3%。

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2018年4月东莞新房开始严查社保,东莞新房网签量从5月份开始连续3个月下滑,不过政策消化期后,9月份开始回暖,年底网签量冲高,12月网签量达到顶峰。

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分区来看,东南临深片区近两年受供应量低下及房价高企影响,无论是成交量还是成交价都不算太高,2018年房价的位置更是一举被滨海片区夺得,屈居第二。

网签量方面,东部产业园和城区片区均网签破9000套,虎门镇网签3273套夺魁。

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