央行报告出炉， 房价底部已确认？！

了解地产凝眸的读者都知道，地产凝眸的签名代表了方向：不唯多，不唯空，只唯市场。或许，很多90后不了解这是个什么意思：就是说，不是一直看多，也不是一直看空，认准真实的楼市。

真实的楼市什么样呢？有的盘门前冷落鞍马稀，有的盘人头攒动，去化70%以上，楼市分化大门开启！

近日央行的一份报告，透露出政府决不允许房价上涨，但是房价也不能大幅度下跌。

品质时代来临，深圳楼市冰火两重天

7·31新政后，深圳楼市“秋意渐浓”。近日，众多渠道传出一张图，去化较好的是福田区域某楼盘， 大户型基本售馨，小户型则去化较慢；但是整体去化率仍然达到70%；与之相对应的是位于罗湖京基附近的实地剑兰郡竟然创下深圳最差纪录：去化不足5%！

《经济观察报》报道说，根据深圳中原地产的开盘简报，开盘当天，实地剑兰郡仅销售约15套，去化率4.7%。

地产凝眸认为，实地剑兰郡首日去化不理想或许与其定价偏高、小区宜居度不高、周边老破旧低矮拥挤密切相关外；更多与其品牌美誉度极低有关系，据悉其在广州开发实地常春藤因毒地围绕、交楼质量门事件备受购房者诟病。广州某媒体披露《实地常春藤：内陷售楼们，外有毒气围困》。某知名媒体人就说过：实地实地，实在不咋地！

实际上，正如业内公认，深圳开发商去外地大多如鱼得水，而外地开发商来深则面临竞争力不强、服务意识不到位等诸多问题。

深圳被誉为的样板房不是空穴来风，众所周知，深圳购房者对产品极为挑剔，置业经验丰富，加之资讯发达，外来开发商如果仍然按照内地开盘那一套做法或许仍然还将持续遭遇滑铁卢。

上图·杭州翡丽湾纸质门事件

对于深圳置业客户而言，要守住底线思维，避开这些到深圳淘金却枉顾质量口碑的开发商。

比如名列上市房企20强的阳光城在杭州等地屡遭质量投诉，就影响到其在深圳市场的表现。据悉其位于罗湖春风路阳光城天悦项目，虽有华润旧改利好，然首日开盘仍然只有不到两成的去化率。

央行报告你看懂了吗？房价底部已经确认！

从央行报告看，2017年末，我国房贷占住户部门债务余额40万亿元的54%，高达21.9万亿元，这还不算以首付贷、消费贷、经营贷进入房地产市场的数据。

另一方面，央行数据表明，中国家庭财富70%集中在房地产，136家上市房企平均资产负债率高达79.1% ，其中有26家资产负债率超过85%。部分放弃的土地静脉保证金也来自外部融资，买地资金杠杆率高达7-8倍。

根据央行报告，2017年末房地产贷款余额占各项贷款余额的26.8%，一旦房地产市场出现剧烈波动，银行业将直接面临信用风险。

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这就是很多完全看多的业内人士观点，无论是土地财政需要还是金融稳定的需要，房价都不可能大幅度下跌的支撑。

实际上，这则报告还体现出高层坚决遏制房价上涨的意图，房价继续上涨对经济影响很大，未来金融系统或许遭遇年系统下风险，因此房价只能稳定或者缓慢下跌，部分还没买房客户寄望房价大跌的希望极为渺茫。

部分城市甚至对降价开发商进行处罚。

众多迹象表明，在地方财政继续依赖土地情况下，在居民财产主要集中于房地产情况下，在缺乏投资的情况下，房价继续下跌动能不足，房价底部已经确认。

楼市分化大门开启，接下来如何买房

对于刚需客户和改善置业客户，在房价底部震荡期内要认准品质、品牌物业，对于那些伪品牌、口碑差开发商楼盘要仔细甄别，凡是存在较大质量问题的，不论其规模多大，应敬而远之。

对于震荡期内如何买房，地产凝眸认为，首先要理清楚自身迫切需求。到底是不是刚需客户？是不是需要改善置业？

所谓刚需客户，就是未来3年内因为结婚、工作需要、学位等刚性需求买房者。这类购房者而言，深圳楼市经过一段时期的调整，已显底部特征，置业机会正在涌现。

不过，由于楼市分化态势显现，如何避免置业大坑，还是要遵循深圳各项城市规划重点指向，哪里政策利好集中，基础设施建设到位，就要抓住时机选择优质项目购入。即使不为，但也能把置业风险降至。

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为什么推荐刚需客户置业，这是因为近期房租不断上涨，对于刚需客户而言，早买房，早受益。

从另一方面讲，近期楼市正在试探性放松调控，比如合肥中心城区传出外地户口缴纳一个月社保，另11个月社保可以一次性不交；环京购房者交上首付即可，在签订合同三年内，开发商可以免费进行一次更名，房价上涨之后购房者即可转手获利；河南某县城对开发商降价予以惩罚。

政府都在维稳房价，强调不上涨，更不允许乱跌，这个时候作为购房者，不要幻想房地产出现大面积下跌！

对于刚需和改善客户而言，选择规划利好、有名校支持、近地铁物业，从容选择心水物业，尽快入手是上策！