浅论承租人优先承租权的适用

颜宇丹律师

优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。我国合同法里只规定了承租人的优先购买权，未规定优先承租权，优先承租权必须双方有明确的合同约定才可以要求行使。

　　参照我国这与我国《合同法》第二百三十条中对优先购买权的规定，“ 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。优先承租权体现在租赁合同期满后下一个租赁合同尚未签订的阶段，当出租人在一定期限内通知了原承租人新的租赁条件，原承租人必须在这段期间内主张自己的优先承租权，若原承租人在这段期间不主张自己的优先承租权，其此项权利即告消灭。

　　笔者颜宇丹律师曾代理了深圳一大型超级市场与出租方 A公司的租赁合同纠纷上诉案。A公司将涉案物业租赁给该超市，合同到期前A公司发函通知该超市要收回自用，后双方签订两份补充协议临时性续约，在未通知该超市同等条件的情况下，A公司将涉案物业出租给B超市，我方提起诉讼要求以同等条件下行使优先承租权，A公司提起反诉要求判决我方交回涉案物业。在一审诉讼过程中，C公司通过拍卖拍得涉案物业，我方在一审过程中要求追加C公司为被告，一审判决驳回我方要求行使优先承租权的诉讼请求，并判决我方向A公司和C公司交回涉案物业。我方不服提起上诉。

　　以下是笔者颜宇丹律师对本案发表的代理意见（注：我方为上诉人）。

　　一、一审法院罔顾涉案物业存在租赁关系的事实，错误地认定被上诉人C公司作为新的所有权人有权收回自用，并错误地判决将涉案物业交还C公司，有违“买卖不破租赁”原则，且明显超出了当事人的诉讼请求，违反了民事诉讼不告不理的原则。

　　C公司在一审中答辩称“我方作为新的房屋产权人，没有出租的意向，更不同意出租给原告，原告也无权要求我方出租。”一审法院认为，C公司主张收回自用，合理合法。而C公司在参与竟拍前已知悉涉案物业上存在租赁合同以及A公司与上诉人存在租赁纠纷、涉案物业正被上诉人占有使用的情况，根据《合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”C公司只能继续履行原租赁合同义务而无权收回自用。一审法院不但否定了上诉人与原所有权人A公司的不定期租赁合同关系，也否定了A公司与案外人B超市签订的租赁合同关系，全面否定了涉案物业上存在的租赁事实。

　　根据“买卖不破租赁”原则，即使涉案房屋已转让，不影响上诉人以同等条件替代案外人B超市行使与A公司签订的租赁合同的权利和义务。对新的房屋买受人而言，其在参与竟拍之前，就知道该房屋之上存在租赁的负担，存在表面形式上的双重租赁，新的买受人应受该租赁合同的约束，成为该租赁合同的主体，C公司应与上诉人以B超市同等条件签订新的租赁合同。

　　C公司系原审被告，其并无独立的诉讼请求，原审判决却判令上诉人将涉案物业交还给被上诉人和C公司，当属违反民事诉讼不告不理之原则，原审程序明显违法。

　　二、A公司与上诉人至今未终止租赁合同关系，上诉人现合法占用使用涉案物业，双方存在事实上的不定期租赁合同关系。

　　A公司在一审反诉状中称“直至第二份《补充协议》所约定的期限2011年3月6日为止，双方租赁合同关系已经自然终止。”A公司在一审答辩状中称“该合同已经于2011年3月7日自然终止。”而A公司2011年3月31日的《关于缴纳负一层管理费的函》中称“鉴于双方未就终止协议达成共识，故请贵司继续向深圳某物业管理有限公司缴纳2011年3月7日至2011年3月31日的管理费。”说明A公司已认可双方未终止租赁关系，还在要求上诉人继续交纳物业服务费。

　　A公司于2011年4月26日出具、上诉人于2011年5月12日收到的《关于租赁合同终止及租金和管理费支付事宜的回函》中“贵司必须于2011年5月31日前腾空、撤离并向我司交还租赁场地。”可见，A公司给予上诉人撤离场地的最后期限是2011年5月31日前，而这也仅是A公司的单方面要求，只要上诉人未撤离场地，未放弃优先承租权，出租人尚不能单方解除租赁合同，租赁关系依旧存在，双方存在事实上的不定期租赁关系，租赁关系并未自然终止，也完全符合承租人优先承租权的适用条件。因此，上诉人享有租赁房屋的优先承租权。

　　A公司于2011年5月12日《关于租赁合同终止及租金和管理费支付事宜的回函》中要求“贵司与我司及深圳某物业管理公司三方应于2011年5月12日前签订《三方终止协议》。可见，A公司终止租赁合同是以出租人、承租人、物业服务公司三方共同签订《三方终止协议》为标志，而上诉人与深圳某物业管理公司于2012年6月8日签订《XX商业城商场物业管理合同》，证明三方并未终止租赁和物业服务关系。

　　三、A公司未履行通知义务，通知上诉人其已改变收回自用的经营思路和与案外人的租赁条件，侵犯了上诉人的优先承租权。 

　　租赁合同对签订的双方均具有法律约束力，原租赁合同到期后，A公司以收回自用的理由恶意阻止上诉人行使优先承租权，并向上诉人隐瞒与案外人磋商租赁的条件，严重违反合同法诚实信用的基本原则，上诉人自始至终没有放弃承租的意思表示，也未丧失优先承租权。

　　优先承租权体现在租赁合同期满后下一个租赁合同尚未签订的阶段，当出租人在一定的期限内通知了原承租人新的租赁条件，原承租人必须在这段期间内主张自己的优先承租权，若原承租人在这段期间不主张自己的优先承租权，其此项权利即告消灭。本案中，A公司提供错误信息，使上诉人错误地认为其将收回涉案租赁物自用，而且也未通知与案外人新的租赁条件并给予上诉人合理期间答复，供上诉人选择是否行使优先承租权，侵犯了合同约定的优先承租权。

　　1、A公司未告知上诉人其改变收回自用经营思路继续出租的意向。

　　A公司认为，2010年3月份，A公司出于自身经营考虑，决定租期届满后收回自用，但是经过商业策划和论证后取消了计划。收回物业自行经营的决定虽然是A公司的物权权利，但A公司有义务将该放弃收回自用的决定告知上诉人，但A公司并未履行这一告知义务，上诉人有理由认为A公司存在恶意。双方签订两份《补充协议》的前提是上诉人一再要求续租，为了续租不断主动提出提高租金，充分阐明了上诉人对涉案物业的重视，而A公司在此期间也暂时未收回自用，并非A公司就此通知了上诉人改变收回自用经营思路，事实上直至见到A公司2011年5月12日《关于租赁合同终止及租金和管理费支付事宜的回函》，上诉人才次从中获悉A公司已经决定不再收回自用继续出租，并且已与第三方签订了租赁合同。

　　2、A公司未通知上诉人与案外人的租赁条件，使上诉人无法在同等条件下行使优先承租权。

　　A公司在二审庭审中指出，上诉人与其签订的原租赁合同的租赁物业是负一层，在其2009年11月13日《关于续签房屋租赁合同事宜的复函》中提出的新的租赁条件是负一层和负二层一起出租，而上诉人2010年11月1日《关于续签房屋租赁合同事宜》中提出的租赁条件只有负一层没有负二层，而且上诉人提出每月租金人民币160元/平米/月的前提条件其中之一是提供租赁物业的房产证及租赁合同登记，而现在涉案物业仍无法办理房产证并进行租赁合同登记，因此无法接受上诉人的这一租赁条件，导致无法与上诉人签订新的租赁合同。但是，A公司与案外人B超市签订的租赁合同中也约定了“甲方（即A公司）是本合同标的的房屋的所有权人”，在该租赁合同的条中约定租赁的标的房屋也仅为负一层而没有负二层，而且在第五条中约定“甲方给予乙方三个月的免租期”，而给予上诉人的条件中并无三个月的免租期，这一项高于给案外人的条件。

　　C公司在一审在辩称，上诉人提出的租赁条件，未达到B超市的条件。而A公司未告知案外人B超市的条件，上诉人又怎能以“同等条件”签订租赁合同呢？

　　一审法院认为，优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。因此，该权利的行使是附条件的，即是在同条件比照下适用。而A公司与B超市股份签订的合同所约定的条件相比较，两者显然不是同等条件。优先权的过度行使就将造成对所有权的侵害。上诉人认为， 优先承租权是一种附限制条件的物权，在同等条件下才享有。若有案外人欲和出租人建立租赁关系，出租人应当将案外人提出的条件告知原承租人，若原承租人也同意按案外人提出的条件继续租赁出租物，则享有优先承租权，若出租人表示不能按照案外人提出的条件继续租赁物，则租赁合同期满后，原租赁人的优先承租权即告消灭。如果出租人没有尽通知的义务，径直与案外人签订租赁协议，则侵犯了与原承租人的优先承租权。

　　本案中，A公司未如实向上诉人披露与第三方所签订租赁合同的条件，上诉人是在原审中根据A公司提交给法庭的与案外人签订的新的租赁合同，才得知这一新的租赁条件，我方要求按A公司与案外人签订的合同的权利义务与新的买受人签订新的租赁合同。

　　四、上诉人并未丧失对涉案物业的优先承租权，上诉人有权向新的买受人C公司主张优先承租权。

　　A公司于2011年5月12日《关于租赁合同终止及租金和管理费支付事宜的回函》中要求“对于2011年4月7日至撤场日租金支付标准，贵司应按照2010年12月13日签订的《补充协议》第二条所约定的支付标准支付”，说明A公司认可撤场之前双方的事实租赁关系，并接受撤场前的租金，上诉人至今每月仍以此标准向C公司交纳租金并为C公司所接受。

　　A公司在二审答辩状中称“某超市分别于2010年9月8日、2011年4月8日复函表明“店铺撤场需要3到6个月时间”，“鉴于我司需要安排员工转职及商品库存清理等多项工作”等内容，A公司有充分的理由认为某超市已经做好了准备撤场的准备，丧失了所谓的优先承租权。而A公司举出的上述两份证据在原审中并未得到我方的认可，A公司也于原审中撤回上述两份证据，在二审程序中不能以此作为证据证明上诉人因此丧失优先承租权。

　　涉案物业至今尚在上诉人控制使用之下，上诉人在原审和二审程序中均向法庭提交公函表示愿意以A公司与案外人签订的租赁合同项下的义务向新的所有权人来履行，甚至上诉人本着解决问题的诚意，愿意在个别内容上高于与案外人签订的租赁合同的条件。上诉人之所以这样考虑是上诉人基于多年的诚信经营，巨大的广告投入和装修投入，也方便周遭的群众购物，带有公益性质，不影响新的买受人收取租金。 

　　五、A公司与案外人B超市签订的租赁合同成立但未生效，因上诉人行使优先承租权不能继续履行，案外人可以向被上诉人要求承担缔约过失责任。

　　A公司代理人庭审中称“A公司与B超市签订的租赁合同的生效条件是拿回场地”，A公司于2011年4月与B超市签订的《房屋租赁合同》中第五条约定“如甲方不能在2011年6月1日前交房，则起租日及租金起算日按实际交房日顺延。”第七条约定“甲方在某超市撤场后将标的房屋交付乙方”。虽然A公司与案外人签订的租赁合同在第二十条约定：“本合同由双方法定代表人或委托代理人签章并加盖双方公司印章后成立并生效。”但是，根据合同的文意解释和体系解释，A公司与案外人签订的合同实际上是一份附条件合同，所附条件是原承租人即上诉人不行使优先承租权，具体表现为承租人书面放弃优先承租权，并撤离场地，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。在本案中，承租人如果行使优先购买权，那么房屋所有权人出租房屋给案外人的这一民事法律行为根本就不生效，因此，A公司与案外人签订的租赁合同成立但并未生效。

　　A公司违反诚实信用原则，隐瞒其并非收回自用以及存在与案外人达成新的租赁条件的事实，况且原租赁合同到期后，还存在不定期租赁合同关系，同样应受到保护。至于被告不能继续履行与案外人签订的租赁合同，应向第三方承担缔约过失责任，是被告不诚信的代价。

　　综上，出租人出租租赁房屋，在同等条件下，租给案外人和租给承租人，其利益不受任何影响，出租人租给原承租人更有利于保护承租人的利益，基于承租人承租出租人房屋的事实前提，为了的发挥物的效用，恳请法院依法判决确认承租人的优先承租权。

   不过非常遗憾，本案二审驳回上诉，维持原判。

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丹柱法律团队主要成员简介：

颜宇丹   广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。

刘京柱   广东诚公律师事务所专职律师，丹柱法律团队创始人，中共广东诚公律师事务所第二党支部书记。华东政法大学法学学士、山东大学法律硕士。自1993年6月起先后在内地某中级人民法院和深圳某基层人民法院工作，担任法官20余年，获个人三等功二次，曾担任民事审判指导小组组长，2015年6月自法院辞职，辞职前为国家一级法官，主审和参审各类案件5000余件，具有深厚的法学理论功底和丰富的司法实践经验，在房地产法律服务、公司法律事务和传统民商事纠纷领域颇有专长，在和省级报刊杂志上发表论文十余篇。在多个党政机关和企事业单位讲课，受到普遍的欢迎。

曾俊欣  广东诚公律师事务所专职律师。毕业于北京师范大学珠海分校法律与行政学院，曾处理过大量疑难复杂民事诉讼、执行案件以及刑事案件，擅长处理房地产、民间借贷纠纷及常年法律顾问服务，精通潮汕话。秉持“专业专注”的原则，以对客户负责、认真办案的理念，获得了客户的普遍好评。

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楚平   广东诚公律师事务所律师助理，曾在云南省楚雄州中级人民法院民三庭实习，有一定的法律实践经验。对待工作认真负责，本着“务实、勤恳”的原则协助团队更好的完成工作。