物业服务不达标业主可拒绝缴费吗？

颜宇丹律师

垃圾没人清理、门禁系统失灵、墙面脱落造成安全隐患……深圳一小区物业服务管理混乱，居民与物业公司矛盾十分尖锐。部分业主拒交物业服务费，物业公司则要求业主补齐服务费并交纳滞纳金。双方一度对簿公堂，申请冲裁。不少业主疑惑，物业服务跟不上，业主可以拒缴管理费不是理所应当？为何还要被催促滞纳金？

小区臭气熏天安全堪忧业主拒缴管理费

位于深圳市宝安区某小区的业主们近日十分苦恼。该小区居民与物业公司的矛盾十分严重。小区道路无人清洁、垃圾桶没人定时整理，臭气熏天；大楼门禁系统变成摆设，停止使用，居民安全存在隐患；此外，大楼墙面脱落无人维修，偶有装饰瓷砖跌落地面的危险情况，物业管理也不派人维修。

经过多次协商无效，小区部分业主向当地电视台报料，电视台对该小区服务质量差的情况进行了报道。此外，业主们还就小区物业服务存在的问题向住建局投诉，住建局向也该物业公司下发了《整改通知书》：“经调查，你公司在物业服务中存在改变公共建筑用途、加盖雨棚、墙面脱落、门禁未启用、垃圾未及时清理等问题。”

由于小区卫生、安全隐患一直没有改善，不少小区业主开始拒缴物业管理费。在他们看来，物业公司在其位不谋其职，没有做好小区日常清洁维护工作，居民当然可以拒缴管理费，但是物业公司却不干了。他们向仲裁委提出仲裁，要求拒交物业服务费的业主交纳物业服务费和滞纳金。

律师：物业服务不达标业主有权行使瑕疵履行抗辩权

物业服务不达标，业主可以拒缴管理费吗？

对此，颜宇丹律师认为，物业公司负有对小区公共秩序进行管理服务的义务。涉案小区的环境极为恶劣，已达到影响业主正常居住的程度，政府向小区物业服务公司下发的《整改通知书》证明该公司提供的物业服务不符合《深圳市物业服务规范》(深建物管[2011]45号)颁布的深圳市物业服务行业标准及物业服务合同约定的服务标准，违反了《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》规定的义务，该物业服务公司存在失职和不作为。根据《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”物业服务公司未能完全履行物业服务义务，业主有权行使瑕疵履行抗辩权，拒交或要求少交管理费。

颜律师表示，在物业服务合同中，物业服务公司的主要合同义务是为业主提供合格的服务，业主的主要合同义务是依照约定交纳物业费，二者互为对待给付义务。物业服务公司的服务质量问题严重不符合约定和法定的标准，足以认定物业公司未依约履行其主要合同义务时，业主有权拒绝履行其对待给付义务。根据广东高院《全省民事审判工作会议纪要》粤高法〔2012〕240号规定“物业服务企业未完全履行合同义务，业主请求降低物业费的，可根据当地政府制定的物业服务指导价和合同履行情况对物业费标准予以适当调整。”，结合深圳市住宅物业服务收费指导标准，仲裁委应当核减涉案小区物业服务费收费标准。

由于物业服务公司违约在先，因此业主无需支付滞纳金。

　以下情形业主可拒缴或少缴管理费

此外，颜宇丹律师提醒业主，如果出现以下情形，业主可以拒交或少交物业服务费用：

一、物业管理企业不履行物业服务合同中约定的义务，业主可以不交或少交相应的物业服务费用。

二、实行政府指导价的物业服务收费项目，业主对超过指导价的部分可以拒交。

三、物业管理企业擅自提高物业服务收费标准，对擅自提高的部分业主可以不交纳。

颜律师指出，物业服务公司没有按约定全面履行合同义务，如安全防范工作不到位、管理秩序混乱、公共设施缺乏维护、小区卫生与绿化不达标、占用业主共有设施等现象，属于在物业公司履行合同存在重大瑕疵时，即没有提供合同约定的大部分服务项目或提供的服务质量很差时，业主可以此为抗辩理由要求减免物业服务费。

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丹柱法律团队主要成员简介：

颜宇丹   广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。

刘京柱   广东诚公律师事务所专职律师，丹柱法律团队创始人，中共广东诚公律师事务所第二党支部书记。华东政法大学法学学士、山东大学法律硕士。自1993年6月起先后在内地某中级人民法院和深圳某基层人民法院工作，担任法官20余年，获个人三等功二次，曾担任民事审判指导小组组长，2015年6月自法院辞职，辞职前为国家一级法官，主审和参审各类案件5000余件，具有深厚的法学理论功底和丰富的司法实践经验，在房地产法律服务、公司法律事务和传统民商事纠纷领域颇有专长，在和省级报刊杂志上发表论文十余篇。在多个党政机关和企事业单位讲课，受到普遍的欢迎。

曾俊欣  广东诚公律师事务所专职律师。毕业于北京师范大学珠海分校法律与行政学院，曾处理过大量疑难复杂民事诉讼、执行案件以及刑事案件，擅长处理房地产、民间借贷纠纷及常年法律顾问服务，精通潮汕话。秉持“专业专注”的原则，以对客户负责、认真办案的理念，获得了客户的普遍好评。

 李瑶  江西财经大学法律硕士研究生，曾在爱普生技术(深圳)有限公司任职法务和互联网金融公司任职法务主管，擅长公司法律事务，股权结构设计、股权融资、风险控制、公司合规事务及管理、公司治理等法律事务。 

 陈奇俊   广东诚公律师事务所专职律师。擅长处理房地产、继承、劳动等民事纠纷和各类常见刑事案件，精通粤语、潮汕话和客家话，拥有三星集团等巨型外企的管理工作背景。工作严谨、高效，崇信细节成就专业，专业助力成功。

吴泽人   广东诚公律师事务所律师助理，华东政法大学法律学院法学学士。擅长处理建筑工程、房地产纠纷案件、股权纠纷案件以及刑事辩护。坚持以“专业、细致、负责”的精神服务客户，尽努力维护当事人的合法权益。

楚平   广东诚公律师事务所律师助理，曾在云南省楚雄州中级人民法院民三庭实习，有一定的法律实践经验。对待工作认真负责，本着“务实、勤恳”的原则协助团队更好的完成工作。