房屋被拍卖后，承租人向原所有权人预交租金能否向买受人拒交？

作者：颜宇丹

【案情简介】

    被告一系被告二的来料加工企业。被告二与原业主签订《租赁合约》，向原业主租赁涉案厂房，租期6年，约定租金每月结算一次。该厂房由被告一实际使用，租赁合同未到期前，原告参加法院委托房地产交易中心房地产专场拍卖会并竞得涉案房屋。法院裁定房产过户到原告名下并以通知书通知包括被告一在内的租户，其租赁的厂房已归原告所有，厂房出租也由原告享有。两被告以被告二已将租金预交给物业管理部为由，拒绝向原告交租。原告将二被告诉至法院要求解除被告二与原业主签订的《租赁合约》；被告一立即搬离原告厂房；被告一向原告支付所欠四个月租金及违约金；被告二承担连带清偿责任。

【裁判要旨】

依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这也即民法理论中通常所讲的“买卖不破租赁”原则。据此，原告在取得前述《租赁合约》项下房产的所有权后，被告二与原业主所签订的上述《租赁合约》的合同效力仍然存续，只是该《租赁合约》项下出租人的权利义务依法应由原告享有和承担。两被告主张与原业主签订有《租赁合约》，且已将2017年4、5月租金预交给深圳市XX物业管理部、原告在取得涉案房屋所有权后未办理相关水电、车位、电梯使用等配套设施的手续等为由，与原告发生租金支付等争议，并非法定或约定的解除合同事由，原告在本案中要求解除上述《租赁合约》，并要求被告一立即搬离合约项下的厂房缺乏事实根据和法律依据，本院不予以支持。

原告自2017年3月15日起取得上述房产的所有权，深圳市XX区人民法院于2017年5月29日通知包括被告一等租户，应将2017年3月15日之后的租金交给原告。故原告在本案中诉讼要求被告按照前述《租赁合约》中约定的月租金标准(即25776元／月)，要求被告支付从2017年3月16日起至实际搬离上述厂房之日止的租金，系在法律规定的范围内对自己民事权利和诉讼权利的处分，且符合深圳市XX区人民法院上述通知的交纳租金时间要求，本院予以支持。

被告一作为前述厂房的实际使用者和被告二的来料加工企业，依法应与被告二连带承担租金支付义务。被告系因原告在取得涉案房屋所有权后未办理相关水电、车位、电梯使用等配套设施的手续等为由，与原告发生租金支付等争议，并非无故拒绝支付租金，原告诉讼要求被告支付违约金缺乏事实根据和法律依据，本院不予以支持。被告答辩主张其已向原业主及其厂房租赁管理人等所支付2007年3月16日至同年5月31日的租金及两个月的押金，依法可另行向原业主进行主张，其在本案中不能据此对抗原告的相应租金支付要求。被告一对被告二的前项给付款承担连带清偿责任。

【颜宇丹律师评案】

承租人向原所有权人交纳租金能否成为向新买受人拒交租金的抗辩理由？笔者颜宇丹律师认为：

、本案原告主张3月16日至同年5月31日的租金系依照已生效的深圳市XX区人民法院的民事裁定的规定进行的，该生效裁定具有较强的公示和公信力，且应当得到执行。

第二、本案中被告和原业主签订的租赁合同约定租金是按月交纳的，如果认定已经无需再向原告交纳上述期间租金的话，则一方面极易诱发道德风险，也即存在该被告与原所有权人恶意串通损害新买受人利益的可能。另一方面，如果该被告不明知该厂房已被拍卖由本案原告竞得的话，那么该厂房的原所有权人属于明知或应当知道原告为新的厂房所有人，上述期间的房租其已无权收取应由新买受人收取的事实，本着诚实信用原则，其也不应收取被告所交的租金。况且按照拍卖常规，拍卖公告当中已经标明拍卖标的物存在租约的权利瑕疵，按照拍卖工作流程，相关厂房原所有人也应当通知作为承租人的被告，告知其可依法参与竞买行使同等条件下的优先购买权。据此，根据证据的高度盖然性原则，可以合理怀疑被告在原告取得所有权后再向原所有权人交纳租金并非系基于诚实信用和善意，或者租金收据不是真实的。如果的确是原所有权人已收取，被告可向原所有权主张不当得利。

第三、如果承租人系在参与竞买的买受人竞得房屋之前按照与出租人间的约定，预付了买受人竞买成功之后一定期间租金的，则可视为该房产所有权上的债务负担，买受人可作为新的房产权利人向原所有权人主张不当得利，向原出租人追偿该期间的租金，原承租人无需另行向新的所有人交纳重复的租金。

【法律依据】

   《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：

（一）经营状况严重恶化；

（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；

（三）丧失商业信誉；

（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。

  　百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

    第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。

第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

   《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条　当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。　　人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

    《人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

    没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。

（你若盛开，蝴蝶自来）

丹柱法律团队主要成员简介：

颜宇丹   广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。

刘京柱   广东诚公律师事务所专职律师，丹柱法律团队创始人，中共广东诚公律师事务所第二党支部书记。华东政法大学法学学士、山东大学法律硕士，律簇法律讲坛特邀讲师。自1993年6月起先后在内地某中级人民法院和深圳某基层人民法院工作，担任法官20余年，获个人三等功二次，曾担任民事审判指导小组组长，2015年6月自法院辞职，辞职前为国家一级法官，主审和参审各类案件5000余件，具有深厚的法学理论功底和丰富的司法实践经验，在房地产法律服务、公司法律事务和传统民商事纠纷领域颇有专长，在和省级报刊杂志上发表论文十余篇。2015年10月加盟广东诚公律师事务所。在多个党政机关和企事业单位讲课，受到普遍的欢迎。

曾俊欣  广东诚公律师事务所专职律师。毕业于北京师范大学珠海分校法律与行政学院，曾处理过大量疑难复杂民事诉讼、执行案件以及刑事案件，擅长处理房地产、民间借贷纠纷及常年法律顾问服务，精通潮汕话。秉持“专业专注”的原则，以对客户负责、认真办案的理念，获得了客户的普遍好评。

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 陈奇俊   广东诚公律师事务所专职律师。擅长处理房地产、继承、劳动等民事纠纷和各类常见刑事案件，精通粤语、潮汕话和客家话，拥有三星集团等巨型外企的管理工作背景。工作严谨、高效，崇信细节成就专业，专业助力成功。

吴泽人   广东诚公律师事务所律师助理，华东政法大学法律学院法学学士。擅长处理建筑工程、房地产纠纷案件、股权纠纷案件以及刑事辩护。坚持以“专业、细致、负责”的精神服务客户，尽努力维护当事人的合法权益。

楚平   广东诚公律师事务所律师助理，曾在云南省楚雄州中级人民法院民三庭实习，有一定的法律实践经验。对待工作认真负责，本着“务实、勤恳”的原则协助团队更好的完成工作。