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长租公寓爆仓新闻事件之律师解读

深圳颜宇丹律师2018/08/25 15:46

房价

 颜宇丹

广东诚公律师事务所合伙人律师

 丹柱法律团队负责人

“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”近日,原我爱我家副总裁胡景晖炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源的言论引爆网络,掀起全社会对房租上涨的大讨论。就在“谁推高了租金”讨论声愈演愈烈的情况下,远在杭州的一家名为鼎家网络科技有限公司(以下简称“鼎家”)的长租公寓公司宣布破产,这起破产事件有如平地惊雷,引起人们关于“金融+长租公寓”模式的警觉。

租户表示,当初租房时,鼎家曾许诺租客用押一付一的方式交纳房租,实际上是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。租客们通过银行卡绑定一个名为“爱上街”的APP一次性把租金付给了鼎家,再每月返还给贷款APP相应的金额。如今,鼎家破产,租客不仅拿不到先行支付的押金,还依然要每月按时向爱上街还钱,而房东也未收到鼎家公司应给的之后租金,一些房东已经准备收房。

从事件中我们可以看出,这些租赁公司涉嫌利用法律盲区侵犯租客和房东的权益,以空手套白狼的形式套取贷款资金用于自身发展,把风险转移给房东和租客以及全社会,而把所有的利益留给自己,可谓是“无本万利”。目前,许多其他中介机构也在使用这种方法作为支付方式,以此加快企业资金的回笼。

丹柱法律团队负责人颜宇丹律师接受深圳新闻网记者张玲采访,针对该新闻事件存在的一些法律问题,进行了详细解读。

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(上图取自网络)

           

记者:长租公寓与房东签订长租约并给付租金,租客与房东没有直接联系。这种关系是否是引爆长租公寓资金链断裂的原因?

颜宇丹律师:这种运营模式下的房租借贷关系,以及长租公寓经营者作为二房东与作为转租合同次承租人的租客所订立的转租合同关系,并非是引爆长租公寓资金链断裂的直接原因,在分散式长租公寓模式下,公寓运营商成为房屋的承租人,租客通过与运营商签订合同成为次承租人,租金通过运营商先行收取后再支付给出租 人,该种模式存在着期限错配,进而形成了资金池,存在资金被挪用的可能。从某种程度上可以讲,长租公寓经营者将所收取的租金挪用,不能按期返回,往往是引爆长租公寓资金链断裂的直接和根本性的原因。

记者:谁来监管长租公寓产生的大量租金?如长租公寓将其挪用,或者用于其他投资,房东和租客的经济损失该谁负担?

颜宇丹律师:在上述长租公寓运营模式下,租金收取、支付时间及金额上的错配,难免会形成巨量的租金池,该部分资金如不能做到专款专用,被长租公寓经营者挪用或用作其它投资,往往会给房东和租客带来法律风险,造成相应经济损失。

丹柱法律团队负责人颜宇丹律师为此建议:由合同双方当事人在合同中做出明确约定长租公寓经营者对其收取租客的租金专款专用,如违反约定,房东或租客有权依约依法追究其违约责任。同时,建议实行综合治理、多管齐下,政府主管机关动用行政手段加强租赁管理,如要求长租公寓经营者在租赁管理部门交纳一定比例的类似于商业银行向人民银行交纳存款保证金的方式来规范经营者的行为;立法机关也不能缺位,应当进行相应立法调研,及时制定调整上述“房屋租赁+金融借贷”法律关系的法律。长租公寓经营者应当树立行业自律意识,通过制定行业协会自律公约的形式,提升行业形象,降低经营风险,维护长租公寓经营模式下各方当事人的合法权益。

对因长租公寓经营者挪用资金或用于非法经营等行为,给房东和租客造成经济损失的,除政府主管机关可依法对其做出行政处罚外,受损失的房东及租客可依法依约向经营者主张违约损害赔偿责任,有经济犯罪嫌疑的,公安机关也应及时立案查处。

记者:以鼎家破产为例,租户已经交了租金,房东要求退房,租户能否不退房继续租住?如果租户被迫搬离所租的房子,拒绝按月返还金融机构贷款的做法合不合适?

颜宇丹律师:如果鼎家进入破产还债程序,房东以不能收到租金为由要求解除与长租公寓经营者之间签订的租赁合同,并要求租户退房,而租户以其不存在违约行为,已按期足额交付租金为由要求履行与公寓经营者签订的租赁合同的,则应当区别情形予以处理:如房东明知或应当知道租户为实际承租人,或其在知道租户与长租公寓经营者存在转租关系,未在六个月内提出异议的,则不能主张转租合同无效。如房东与公寓经营者签订的租赁合同中明确约定经营者有转租权的,房东亦不能以公寓经营者无权转租为由主张转租合同无效。在转租合同有效的情形下,即便房东与公寓经营者所签订的租赁合同解除,经营者与租户签订的转租合同也并非当然解除,也即租赁合同与转租合同不存在主从合同或依附关系 ,二者独立存在。当然,从法律上讲,如果转租合同不能直接约束房东与租户的话,根据合同相对性原则,租赁合同解除情形下,租户依据转租合同要求转租人也即租赁合同的承租人公寓经营者继续履行转租合同,则失去了前提和基础。房东作为房屋的所有权人,其有权要求上述转租合同的承租人也即租户腾退房屋,除非由房东与租户之间另行签订租赁合同,形成新的租赁合同法律关系。

在法律上,上述租赁合同、转租合同与租客和金融机构之间的金融借款合同均为独立合同,即便租赁合同、转租合同解除,租客也无权拒绝按月返还金融机构贷款,除非由借款合同双方协商变更合同条款,或者协商解除合同,租客如单方违约拒绝还款,则需要依约向贷款方承担违约责任,并可能承担由此产生的信用风险。

记者:鼎家破产后,房东拿不到房租要求租户退房的理由是否合情合理合法?房东还可以向谁索赔?

颜宇丹:如鼎家进入破产还债程序,而房东无法收到房租,要求租户退房,除非租户与公寓经营者签订的租赁合同能够直接地约束房东,符合我国《合同法》第402条规定的租户在与公寓经营者签订租赁合同时,知道公寓经营者系作为受托人与作为委托人的房东之间代理关系的,该租赁合同直接约束房东与租客,房东不能简单因为经营者未将所收取租客的租金交付给自己就要求租户退房。如果租户除了已交付给运营者的房租外,又违约拖欠房东租金,在房东明确告知租客其为实际出租人,公寓经营者仅为其受托人与租客签订的租赁合同,房东要求租客今后向其直接交付租金,租客予以拒绝的,或者在房东与经营者之间不属于委托代理关系,而是租赁关系,房东与经营者之间的租赁合同解除,而房东与租客之间未形成新的租赁合同关系的情形下,房东以拿不到房租为由要求租客腾房并无不当。房东按照与经营者所签租赁合同,要求经营者支付尚欠房租及违约金的,在通过企业破产还债程序仍不能获偿的部分,除非存在租赁合同中约定的第三方担保人,房东可继续就未获赔偿部分向该担保人追偿外,其难以向他人索赔。

记者:上述复杂的租约关系和租金借贷关系,发生纠纷时,普通租客和房东如何自保?金融机构和长租公寓的法律责任如何厘清?

颜宇丹律师:首先,需要界定纠纷产生的原因,如系租客未按约支付租金,则应由公寓经营者依照其与租客之间的租赁合同要求租客继续履行合同,经营者不得与此为由拒付房东租金,其在按照与房东所签租赁合同向房东支付租金后,可以依约追究租客未按期支付租金的违约责任。如纠纷发生的原因是公寓经营者不履行或不按期履行与房东签订的租赁合同,房东应按照与经营者所签租赁合同之约定,向经营者主张民事违约责任。如系公寓经营者经营不善“跑路”或支付房东租金,或无正当理由拒不支付的情形,作为租客可依法行使不安抗辩权,暂停向公寓经营者支付租金,或与房东直接取得联系,与房东签订租赁合同,将租金径行支付给房东,租客和房东也可在与公寓经营者之间签订的租赁合同、转租合同中明确约定租金专款专用,以及经营者将资金挪用时的违约责任。另外,也可在合同中设定担保人条款,约定在经营者存在违约情形造成租客或房东经济损失时,由担保人承担连带责任。当然,如发生纠纷不能协商解决,租客和房东也可依约依法及时向约定的仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼,并申请财产保全,以限度地维护自身合法权益。如金融机构和长租公寓经营者之间不存在相互担保关系,应当依法依约按照相互独立的金融借款合同和租赁合同之约定,独立承担民事责任。

记者:如果租客是在不知情的情况下与金融机构发生借贷关系,如何维权?如果是在知情的情况下,又是什么情形?

颜宇丹律师:应当说,租客与金融机构发生借贷关系而租客不知情的情形,现实生活中并不多见。因为即便是背靠背通过网络运营平台建立借贷关系,也往往需要租客个人的点击操作,并提交或填写相关身份信用等资料。如存在租客不知情未参与,而是由他人无权代理,使租客与金融机构之间建立借贷关系的,租客在明知或应当知道这一情形后应当在合理期限内及时向相关利害关系人提出异议,必要时可向当地消费者权益保护组织、市场监督管理部门反映,向公安机关报案,向人民法院起诉等,寻求解决问题或纠纷的方法,以切实维护自身合法权益。

如果在知情的情况下,租客与金融机构发生借款合同法律关系,则应按照合同约定行使权利和履行义务。为避免因公寓经营者单方违约导致借款合同不能继续履行,建议在金融借款合同中明确约定,如因公寓经营者原因或者房东的原因导致租客与经营者所签租赁合同不能继续履行的,租客有权解除与金融机构签订的借款合同,并不承担违约责任。

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(你若盛开,蝴蝶自来)

丹柱法律团队主要成员简介:

颜宇丹   广东诚公律师事务所合伙人律师,丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。

刘京柱   广东诚公律师事务所专职律师,丹柱法律团队创始人,中共广东诚公律师事务所第二党支部书记。华东政法大学法学学士、山东大学法律硕士,律簇法律讲坛特邀讲师。自1993年6月起先后在内地某中级人民法院和深圳某基层人民法院工作,担任法官20余年,获个人三等功二次,曾担任民事审判指导小组组长,2015年6月自法院辞职,辞职前为国家一级法官,主审和参审各类案件5000余件,具有深厚的法学理论功底和丰富的司法实践经验,在房地产法律服务、公司法律事务和传统民商事纠纷领域颇有专长,在和省级报刊杂志上发表论文十余篇。2015年10月加盟广东诚公律师事务所。在多个党政机关和企事业单位讲课,受到普遍的欢迎。

曾俊欣  广东诚公律师事务所专职律师。毕业于北京师范大学珠海分校法律与行政学院,曾处理过大量疑难复杂民事诉讼、执行案件以及刑事案件,擅长处理房地产、民间借贷纠纷及常年法律顾问服务,精通潮汕话。秉持“专业专注”的原则,以对客户负责、认真办案的理念,获得了客户的普遍好评。

 李瑶  江西财经大学法律硕士研究生,曾在爱普生技术(深圳)有限公司任职法务和互联网金融公司任职法务主管,擅长公司法律事务,股权结构设计、股权融资、风险控制、公司合规事务及管理、公司治理等法律事务。 

 陈奇俊   广东诚公律师事务所专职律师。擅长处理房地产、继承、劳动等民事纠纷和各类常见刑事案件,精通粤语、潮汕话和客家话,拥有三星集团等巨型外企的管理工作背景。工作严谨、高效,崇信细节成就专业,专业助力成功。

吴泽人   广东诚公律师事务所律师助理,华东政法大学法律学院法学学士。擅长处理建筑工程、房地产纠纷案件、股权纠纷案件以及刑事辩护。坚持以“专业、细致、负责”的精神服务客户,尽努力维护当事人的合法权益。

楚平   广东诚公律师事务所律师助理,曾在云南省楚雄州中级人民法院民三庭实习,有一定的法律实践经验。对待工作认真负责,本着“务实、勤恳”的原则协助团队更好的完成工作。

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