深度︱租购同权一周年，路漫漫，人叹息！

实施一周年的租购同权，曾经让许多租房的刚需客户欢呼，如今情况如何？731新政，提出新增商务公寓只租不售，未来租赁房源增多，是否有利于租赁市场发展？

准入门槛高，资源稀缺，“租购同权”有点难！

2017年7月，广州率先在《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》（以下简称广州住房租赁市场工作方案）中提出“租购同权”，随后，住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点。

通知明确，要形成一批可复制、可推广的试点成果，向进行推广。随后北京、重庆、南京、武汉等多地推出相应举措，一年时间过去了，“租购同权”实施的情况如何？

从各地发布的政策来看，承租者享有的公共服务权利主要包括义务教育、基本医疗及公共卫生服务等方面，其中最为关键的是有关子女教育及户籍相关的内容。

如重庆规定，签订租赁合同并在房管部门备案的承租人，争取与房屋产权人享受同等的基本公共服务；

湖北明确提出，承租人可按规定申领居住证，并享受义务教育、医疗、就业、法律援助等基本公共服务。

地产凝眸认为，对于人口流动大、业态更新快的城市而言，购房者更看重物权之上的受教育权、养老保障、医疗等权利，有时比居住本身还重要。国家出台以“租购同权”为特色的房屋租赁市场改革，正是抓住了这一深层次的需求，试图解决租屋供给不足和租屋赋权不足的矛盾。

但从一些城市施行“租购同权”案例看，也存在面临诸多难解困境。

一是优质公共资源的供给能力不足，在一些人口大规模流入的城市，完全做到“租购同权”还不现实。对于租赁需求庞大的一线及“热点”二线城市，在公共资源尤其优质资源总量稀缺及分布不均情况下，暂时难以做到无差别化的同权。

二是目前各地新政在“同权”方面仍留有较高的准入门槛，结果就是实质性改变并不大。以广州为例，广州符合就近入学条件的承租人分三类，分别是“具有广州市户籍的适龄儿童少年”“人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生”以及“符合广州市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女”。武汉市教育系统目前对学位使用顺序的排位与多地类似，即顺位为“房户合一”；第二顺位为“有房无户”；第三顺位是租房者的子女。业内专家指出，若不改变租房者在使用学位时优先级上的顺位，“租售同权”还只能停留在口号层面上。

“新市民通过租房获得优质学校学籍是难上加难。”南京某租客吐槽，城市里的优质学区这几年都是人满为患。奥体片区的几所知名小学，每年新入学学生数量都大大超出学校容纳能力。“我打听了南京另外几个区的情况，优质小学的学位都很紧张，靠租房解决读书的问题在老城区很难，可能在一些新区可以通过政府配套来解决。”

三是租房落户目前还仅局限于较小范围。从媒体已经披露出来的信息看，如济南租房落户人陈先生，租住的是亲属房屋。像济南、无锡等城市的租房落户政策都有一个要求——“房屋所有权人同意落户”。这短短几个字的规定，落实起来，其实难度并不小。

租购同权，必先治理租赁市场乱象！

随意终止合同

6月11日，有富士康员工在龙华厂区内张贴了一张公开信，开头就是：“万科来袭，人心惶惶”。“如今，万科进行城中村改造，改造后的房子，房租要翻二三倍，岂有此理！”

廖明义住在清湖村，这个城中村和富士康龙华工厂隔一条小河相望，所以这里居住的2万人中，大多数是富士康的工人。在近期展开的清湖村改造项目中，万科等开发商介入进来，工人们开始感到恐慌：房租上涨在即，收入仅在中低水平的他们，将有何处可栖？

6月14日下午4点，廖明义（化名）轻轻带上房门，下楼。趁媳妇还在屋里睡觉，他打算去二房东那里问问，附近哪里还有合适的房子出租。廖明义夫妻都是深圳富士康龙华工厂的工人，此时距离他们上晚班的时间还有4个。

此时，距离他们搬离这套房子的最晚时间，还剩36天零8。“最后通牒”就贴在一楼的过道里，本来还有数月的租期，“最后通牒”却表示这栋楼的租期将至，所有租户必须在7月20日之前搬离，落款时间是6月10日。

虚假租赁

《工人日报》记者在某租房平台上搜索房源信息，随机定位在北京知春路，排名前15的房源信息，房屋面积大小在20平方米左右，价格在1500元至2100元之间不等。在搜索到的图片中，房屋干净整洁、阳光充足。

不过，当联系房屋经纪人时，有10个经纪人回复记者“该房子已经出租，目前在别处有房源”。不少经纪人向记者推荐的其他房屋均在地铁三四站外，价格。记者三天后再次打开网页，发现之前看到的房子依然挂在网站上，显示待租状态。针对上述情况，记者拨打了租房平台投诉电话，截至发稿，该电话一直提示忙碌状态无人接听。

记者以租房为由联系了中介郑某。在记者跟随郑某看房过程中，房间实际情况并不如中介所示那般“美好”。记者表示不满，郑某却称这是业内常态，还反问记者“是不是次租房不懂行情”。

据郑某讲述，他和同事经常会在网上发布图文不符的房源信息以吸引租户，当客户询问时，“房东不在家”“该房屋已经出租”“已被预定”等是惯用托词。“租房淡季时，为了吸引租客看房，这种手段更为常见。”

郑某直言，他还时常冒充房东，以个人房源直租方式在网站发布信息，并称“如果在网上被举报了，封号几天，没太多损失。”

合同陷阱

租赁合同能够为租房者权益提供合法保护。但很多合同并不规范，有些合同写明租金、水电费、网费等基础费用，有些还添加了卫生费、排污费、垃圾处理费、收视费等，且多数未标明具体收费标准。

大学毕业生小于次租房时，就被卫生费坑害不浅。“合同中卫生费一栏为空白，我以为这与我无关，便没有在意。后来连续有三个中介给我打电话，要求我交卫生费，费用从一开始的356元涨到1000多元。”小于说，“中介指着合同中空白的这栏告诉我，这里已经写明要收卫生费，不交卫生费就别想拿回押金。”

731 新政推出，“租购同权”迎来新变数！

7月31日的楼市新政明确规定：新增商业公寓一律只租不售，同时新购商务公寓5年内禁止转让。

这意味着未来存量公寓将成为稀缺产品，公寓销售将迎来一波上涨高峰期。据统计，2017年深圳商务公寓供应面积134万㎡，为深圳10年来供应量的一年，较2016年上升11.8%。全年共成交13973套，成交面积98万㎡，环比上升58.3%。价格也创下历史新高，均价达到62120元/㎡，环比增长17.8%。

实际上，去年以来，部分商务公寓已经受到机构投资者的热捧。龙光玖钻、招商中环、红山6979等即有投资客2-30亿的整购。据了解，不少整购客户讲商务公寓改造成轻奢酒店和高端公寓。

与此同时，租赁市场将提供更多产品，商务公寓尤其是类似于住宅的公寓实际上完全满足居住功能，只是土地性质不同。而且，商务公寓较农民房更正规，物业管理、费用收取都更规范，有利于租赁市场的平稳发展，更有利于租房客。

地产凝眸认为，未来房地产租赁市场将成为住房市场的重要组成部分，各项法律制度将更为规范，类似于杜绝虚假房源、阴阳合同、暴力等租赁市场乱象在住建部、公安部等7部委治理行动中将得到有效根治。