宝安拟扩大棚改适用范围！意愿须达"双95%"

日前

宝安区住建局发布了

《深圳市宝安区棚户区改造实施细则》

（征求意见稿）

并面向社会征求意见建议

提出意见或建议有三种方式

↓↓↓

5月，深圳市人民政府印发了

《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》

本次意见稿为随之而来的《实施细则》

与《实施意见》内容有相同也有微调

其中包含了哪些重要条款和亮点？

一起来pick！

文件划重点

【适用范围】

纳入城中村和旧屋村。

【两种启动方式】

业主申请启动， 和街道办依职权申请启动。

【四大主要流程】

棚户区改造前期工作，棚户区改造计划及专项规划编制，权属核查及协议签订，搬迁及后续工作。

【进行两次意愿征集】

征集初步改造意愿，有改造意愿的权利主体占小区权利主体总人数需达到85%；

第二次是正式征集改造意愿，征集主体是街道办，根据项目概念规划、补偿原则等，标准是“双95%”，即有改造意愿的权利主体的人数和建筑面积占权利主体总人数及项目总建筑面积均达到95%”。

签约期满，签约人数达到“双95%”的，除可以申请终止外，还可启动房屋征收。

对于范围内涉及违法行为的，区土地规划监察局依法启动行政处罚程序。

【阶梯式退出机制】

• 初步改造意愿征集不足85%不启动棚改前期工作；

• 正式意愿征集不足95%不纳入棚改计划；

• 被搬迁人确权比例不足95%，项目终止，3年内不再纳入棚改计划；

• 签约人数比例不足95%，项目终止，5年内不再纳入棚改计划； 

• 签约率达到100%，或已完成行政征收或行政处罚的，启动搬迁。

官方解读七大创新点

【扩大了棚改政策适用范围】

《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》（深府规〔2018〕8号，以下简称《实施意见》）将“老旧住宅区”纳入棚户区改造范围，对于城中村和旧屋村则是“鼓励纳入”棚户区改造范围。

而宝安区为原关外老区，存在大量的城中村和旧屋村需要拆除重建，故《实施细则》在不违反市级政策的前提下，规定符合条件的城中村、旧屋村也适用棚改政策，扩大了棚改适用的范围。

【赋予业主申请启动棚改权利】

相比于《实施意见》，《实施细则》扩大了棚户区改造的启动方式，除由街道办依职权申请外，赋予了业主申请启动棚户区改造的权利。

业主申请启动棚户区改造的，由业委会按照本《实施细则》规定的条件向街道办申请开展前期工作；没有成立业委会的，由社区工作站申请。

【建立规划领控制度】

《实施细则》借鉴了城市更新的“规划领控制度”，由区住建局根据全区既有建筑质量排查情况，编制《宝安区棚户区改造重点区域三年规划》，确定重点区域范围及改造批次，属于重点区域内重点批次的项目优先开展；

未列入重点区域内项目原则上不能纳入项目范围及年度计划范围，确有必要纳入实施的，须经区指挥部审议同意。

【进行两次意愿征集】

权利人的改造意愿是棚户区改造启动的先决条件。

为程度地尊重权利人的意愿，同时避免在权利人改造意愿不强的情况下，政府部门单方面启动概念规划编制和摸底调查，造成资源浪费和社会不稳定因素。

因此，《实施细则》规定需进行两次意愿征集。次是初步改造意愿征集，征集主体是业委会或街道办，仅需征求是否有棚改意愿，标准是“单85%”，即有改造意愿的权利主体占小区权利主体总人数达到85%；初步意愿征集达到要求后，经指挥部同意，各相关部门启动前期工作。

第二次是正式征集改造意愿，征集主体是街道办，根据项目概念规划、补偿原则等，标准是“双95%”，即有改造意愿的权利主体的人数和建筑面积占权利主体总人数及项目总建筑面积均达到95%”。

【建立了阶梯式的退出机制】

对于权力人改造意愿不强的项目，为避免公共资源的浪费，《实施细则》为每一阶段都设置了相应的退出机制，具体是：

准备阶段：初步改造意愿征集不足85%不启动棚改前期工作；

前期阶段：正式意愿征集不足95%不纳入棚改计划；

确权阶段：被搬迁人确权比例不足95%，项目终止，3年内不再纳入棚改计划；

签约阶段：签约人数比例不足95%，项目终止，5年内不再纳入棚改计划；      

搬迁阶段：签约率达到100%，或已完成行政征收或行政处罚的，启动搬迁。

【建立实施主体预选库制度】

《实施意见》仅规定两种实施主体确定方式，即直接委托人才公司，或通过招标。

《实施细则》为确保公开、公平、公正选取实施主体，同时兼顾效率，采用建立实施主体预选库的模式，即从预选库中选择非人才公司的实施主体，并通过制定《宝安区棚户区改造项目实施主体预选库管理暂行办法》，规定了项目实施主体的准入条件、建库原则、选取原则和监督工作，以实现对预选库中的实施主体的管理。

【以市场手段与行政手段相结合】

《实施意见》第十七条规定：“签约期内达不成补偿协议，或房屋所有人不明确的，区政府可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收”。

在此基础上，《实施细则》采取了以签约率为主要标准，兼顾效率的征收模式，以市场化手段进行签约，签约率达95%以上的，经审查后，政府可依法启动行政征收；项目范围内涉及违法行为的，执法部门依法启动行政处罚程序。

来源：宝安住房和建设局官网 | 滨海宝安

整理：中原大咖

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