关于深圳楼市的十大核心判断

来源：关于深圳楼市的十大核心判断

原标题：文杰淘楼

上午去大运新城做了一场私密分享，了解了大运的市场变化。

下午参加了海浪的2018深圳房地产大V论坛，刚吃完饭回来。

今天活动是以2018深圳看涨还是看跌为主题展开的。主要是海浪和唐老鸭PK。我、顾总、黄芳和凤凰树做沙龙嘉宾。因为沙龙时间不多，我没有展开讲，只是即兴分享了关于价值投资的一些理念。

不过，对亲爱的小密圈的朋友们，淘哥还是分享下我对深圳楼市的基本观点。

1、深圳楼市整体还处于大的上涨通道，调控并没有从根本上改变深圳楼市的基本面和供求关系，短期可能有小波动，但长期趋势目前还没有看到改变的迹象。

2、在这种情况下，我们要做的其实还是优选标的，选优质物业来穿越市场短期可能的波折。惟有价值投资才是穿越牛熊的最可靠依仗。

3、2015-2016年是普涨行情，2017年以来是典型的分化行情，2018年分化会继续。这些去年以来淘哥反复在各个场合讲，也得到了市场的验证，今年淘哥继续讲。

4、深圳楼市的分化行情特征是：改善型行情，或者说对美好生活的向往驱动的购买力、注意力向优质物业的集中。原因在于：其一：普涨后，有房者有钱改善。其二：有改善的强烈愿望。

5、所谓改善是什么？从边缘向中心、从小向大，从大向豪，从旧向新，从配套缺乏向配套完善，从规划级别低向高级别区域的改善和转移。

深圳有房一族，正在从“有房住”向“住得好”升级，而各地涌入的精英人士，年轻俊才，也会直接选择优质的改善型物业。

6、目前还没有到刚需型普涨行情的阶段。因为之前没有房产者，没有享受之前房价上涨的红利，现在要他们靠工资性收入上车，确实很困难。

记住，刚需房是有天花板的，刚需房价还是要和城市白领收入水平挂钩的。

7、三价合一确实增加了税费成本，今年银行信贷也很紧张，利率提升。很多区域二手成交已经急剧降温，这些冲击至少要三个月到半年才能消化。

投机客没短线空间被挤出，刚需客没足够购买力难入场，这决定了深圳楼市至少半年内不具备再度发动普涨行情的基础。但是，还有热点区域如科技园、宝中等依然保持高热度！

8、深圳这种强大的改善型购买力像一股洪流，叠加某些优质区域的重大利好，如大湾区规划及预期，名校落地，标杆性大项目建设，就会导致这些区域出现明显的迅速上涨。

9，但是注意，既然是改善，对居住环境、装修、车位、配套，尤其是学位的要求就会很高，“学位”可以说是“最刚需的改善”。去年以来上涨的龙头区域如深圳湾、香蜜湖都具备这些特征。

这些特征都是瞄准“更好的居住体验”，而不单单是一个概念炒作。也就是说如果你要投资，还是请从居住价值、改善价值本身出发。

10，淘哥的原则是，买城市主中心和副中心的核心地段最优质的物业。主中心就不说了，万众瞩目，说说副中心吧。

副中心的大运、光明，大空港、龙华也可以。理由很简单，不是只有主中心才有富人，不是只有主中心才需要改善，不是只有主中心才需要追求更美好的生活。甚至某种程度说，副中心的改善型需求被压抑的更久，因为高素质的产品更加稀缺。

所以我依然看好这些副中心的中心优质物业，如果有高素质的项目，一定能受到市场热烈追捧，投资价值也会不错。淘哥预计这两年副中心都会陆续出现新的当地“豪宅”项目，就如同当年深圳湾1号之于后海。

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