买房“送面积”揭秘

买房时，不少楼盘以“赠送面积”这个诱人性价比来作为销售卖点，从社会大众心理角度出发，购房者对这类楼盘趋之若鹜也正是开发商营销策略的高明之处。超高赠送率、送飘窗、送花园、赠送一间房等，让不少购房者欣喜不已。比如买80平米的房子，再加上赠送的面积，实际的建筑面积就100平呢，真是赚到了，果真如此吗？开发商赠送的面积是从哪里来的? 

对于购房者所谓的“送面积”，在开发商业内叫“偷面积”，指的是不计算价格的面积并且不计入购房合同的面积。有人形象地将“送面积”比喻为“逼良为倡”，一是政府的高税收逼得开发商使出“送面积”的招数可以避掉销售过户环节的一大笔税费;二是高房价逼得购房者选择这种“送面积”的房子，同地段同等价格的房屋当然有“送面积”的比没“送面积”的实惠。于是开发商打出“送面积”的促销噱头，购房者趋之若鹜，看样板房时都会问问哪些地方是赠送的面积，不送面积或送面积少的房子会被认为是性价比差，成为被购房者首先淘汰的对象。

俗话说，天下没有免费的午餐，购房者在享受实惠的同时也会面临诸多的问题和潜在的隐患。如何有效规避风险，妥善处理问题，是智慧的购房者需要了解的话题。

尽管政府三令五申禁止开发商”送面积“，但开发商仍以各种办法打“擦边球”扩展面积，而购房者也乐于购买有“送面积”性价比高的楼盘。丹柱法律团队负责人颜宇丹律师曾代理过金山碧海花园小区迟延办证系列案，该小区由于开发商“送面积”导致无法通过规划验收而没有按合同约定期限办理房产证。颜宇丹律师代理购房者一方，向深圳仲裁委提起仲裁，最终仲裁裁决支持了购房者与开发商合同约定接天计算迟延办证违约金总额的30%。

开发商广告称金山碧海楼盘复式结构“买一层送一层“，销售的户型图标着上下两层。入伙时开发商交楼的毛坯房里已完成了中空楼板的一层加建，但开发商为规避法律责任，让购房者签订购房合同时签订了一份开发商事先拟定好的格式合同《施工委托协议书》，约定购房者委托施工方加建一层楼板，也即是开发商承诺的“送面积”。现在由于该小区擅自加建楼板、阳台擅自加建、改建等情形，与报建施工图不符。依据《深圳市城市规划条例》，属于不予规划验收的情形，国土规划部门不予发放《建设工程规划验收合格证》，已装修入住一年多的700余户购房者面临着无法办理房产证的局面。

该小区业主心急如焚，经协调政府部门给出该小区业主办证方案：1、将所有违反施工图纸的违建物全部打掉，包括每户加建楼板在内，才通过规划验收。但是这700多户业主已装修入住，这一点很难做到;2、业主及发展商共同向土地监察大队和国土部门签署《承诺整改书》，共同承诺整改通过规划验收后，尽快安排房产证的办理;3、按正常程序由各有关部门派人检测小区内所有单位及建筑物的重新查验，再决定如何整改及规划验收。

金山碧海部分业主委托笔者颜宇丹律师及团队向双方约定的深圳仲裁委提起仲裁，要求开发商办理房产证并承担迟延办证的违约金。仲裁委认为，鉴于搭建楼板增加了面积，业主是受益者、办理房产证的延误还有其他购房者在阳台违规搭建的原因、以及开发商又成功取得建设工程规划验收合格证，办理房产证已不存在着障碍等等因素，因此对业主主张的延期办证违约金予以部分支持。目前业主们已办到房产证，并获得了开发商赔偿的违约金。

无独有偶，在福田也有一个小区万泽云顶尚品花园，业主们用花了多年时间打拼才存下的积蓄，买了一套房，打算在新房里一家人团聚，尽享儿女绕膝的天伦之乐。但谁也未曾想到，在自己交了钱之后才被告知，这套房也因开发商违规“送面积”被政府锁盘了。由此导致了这些业主们不仅拿不到房产证，甚至还不能入住。丹柱法律团队负责人颜宇丹律师就此接受深圳电视台《我来帮你忙》栏目采访。

在采访中笔者颜宇丹律师表示，如果是因为开发商单方面违建，导致被政府锁盘，无法办理房产证。那么购房者有权向法院和约定的仲裁机构，要求开发商办理房产证并且承担违约责任；如果购房者已经完全履行了合同的义务，无论市场价格怎么变化，卖方是无权要求加价的。如果卖方加价，作为守约方的购房者，是可以拒绝的，并且可以向法院和双方约定的仲裁机构提起诉讼或者是申请仲裁，要求开发商履行交付义务和办理房产证义务；如果开发商构成迟延交付和迟延办证的话，那么购房者还能要求开发商承担违约责任。

 开发商“赠送面积”的手法揭秘

（一）偷面积

所谓“偷面积”就是利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计一些既可以让业主利用，但又不计入销售面积或者只计算一半面积的居住空间（如阳台、入户花园的面积按50%计算;层高低于2.2米的空间也不计入销售面积等），以提高单位使用率，让购房者觉得“物超所值”。偷面积实际是钻了《建筑面积计算方法》的空子，减少了建筑面积的套内平面面积，这样一来，可以帮助开发商减少上缴税费，在楼盘营销时，更是可以利用“偷”来的面积送给买房者，以增加项目销售亮点。

送面积方式五花八门，让人眼花缭乱。比如赠送设备间：开发商以管道井等理由报建，业主拿到之后可以改造成书房或储藏间。送露台：利用露台不计建筑面积将赠送部分做成大露台。送入户花园和阳台：用入户花园、空中花园和阳台按一半面积计算，做出超大花园和阳台等。送飘窗：将窗户做成内飘形式，业主装修时可将窗台打掉变成房间面积。买一层送一层：将层高做到4.9米或5米以上，业主可以隔开做成两层复式房。送地下室或庭院：是一般花园洋房和别墅的通常做法。

（二）违反法律规定的违建面积

部分开发商所“赠送面积”是通过擅自变更规划设计违章搭建起来的，具体操作手法是在建设项目通过规划验收后再自行或通过购房者委托其指定的关联装修公司对房屋进行二次装修改造，使得房屋实际使用面积增大，即购房者则是把半成品变为成品，费用需要自己负担，法律责任风险也转移到自身了。

（三）侵犯业主共有权的侵权面积

开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积实际为业主共有面积，如承诺给顶层业主的顶层阳台、底层业主的地下室空间，户外私享花园等，根据《物权法》规定，该部分空间本来就属于业主共有，而非开发商所有。因侵犯了全体业主的权利，即便开发商赠送，在其他业主提出异议的情况下也将可能被拆除。

开发商“赠送面积”的性质揭秘

开发商“赠送面积”属于违法虚假宣传，“赠送面积”的前提应该是所赠面积合法，且赠送人拥有合法产权。由于开发商所“赠送”面积都是不计入容积率的非法面积，部分赠送面积甚至是违建、侵权面积，其赠送行为均属无效，即便其能通过“偷面积”达到“赠送面积”的目的，因其所赠面积本身不是合法面积，且不被政府认可，同时开发商在售房时便已经将赠送面积的建筑成本摊到房价中，“赠送”有名无实，故属于违法虚假宣传，政府长年来对开发商“赠送面积”等违规宣传的视而不见进一步纵容了开发商。

购房者所获得的“赠送面积”只是一种非法使用权。因开发商对所赠送面积不具有合法产权，所“赠送”面积属于非法面积，故不会也不可能写入《房地产证》，而根据我国《物权法》规定，只有依法登记并取得房地产证的产权面积才受法律保护，意即开发商所送面积均不受法律保护，不可能像房地产证登记面积一样可以投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿，不但在遭遇纠纷时权益无法得到保障，而且有可能被政府追究违建的法律责任。

开发商“赠送面积”的后果揭秘

“赠送面积”损害了业主共同的利益，导致了财政收入的流失。由于加建了“赠送面积”，总建筑面积增加，容积率相应提高，绿地比例减少，人口密度增加，各类公共设施利使用率增加，使用寿命降低，业主整体的生活环境和品质都会有所降低。又由于容积率与土地出让金的多少有关，调高容积率需要补交土地出让金办理规划变更手续，部分“赠送面积”是开发商未经调整容积率而违建而来的面积，开发商提高了容积率却没有补交地价，导致国家财政收入的流失。

一些赠送面积是不计入建筑面积的，赠送的部分也不会写入房产证上；因此，赠送面积在拆迁补偿的时候也是不计入拆迁费补偿中的；在作为二手房出售时，对客户带来的价值利益不大；一旦出现问题，不受法律保护。赠送部分的面积，设计不合理将影响采光、通风及安全性。如赠送项目的一套两居室户型中，规划中把应属于露台的部分，变成了赠送的卧室，如果被封闭成居室，将把客厅的光线完全挡住。部分楼盘为了追求更多的赠送面积而舍弃更合理户型设计的可能性，会影响到楼盘外形甚至内部结构。赠送面积难利用、自行改造费用高。

赠送面积越多，小区的容积率也就越大，房地产商不仅可以在原有地块上开发更多产品，还可能因此减少税费、土地出让金等方面的支出。这不单降低了业主的人居素质，还侵害了国家利益。如若赠送部分属于违法行为，将面临拆除或罚款风险；赠送的面积在建筑质量方面存在一定的安全隐患。表面上是赠送，实际上则是购买。羊毛出在羊身上，赠送部分的价格早已分摊到房屋均价上，但面积却不能写入房产证中。

开发商“赠送面积”的防控揭秘

签合同之后再交定金，在签合同之前，一定要把赠送面积的条款正式写入购房合同当中。要弄清楚赠送面积的真实情况，有些开发商会把公摊面积、公共绿地面积、阳台等算作赠送面积，但其实这本来就是属于购房者的。在验房收房过户的时候，要确认赠送的面积是可以办理房产证的，是享受跟主体房产同等待遇的。

赠送面积要注重实用性。有些赠送的部分，户型结构不好又或者光线差、潮湿等。装修的时候面临不好改造等问题，日后实际使用率也比较低。赠送面积是否缴纳物业费。一般情况下物业费、取暖费以房产证上载明的面积收取。如果赠送部分没有计入产权证，那么是不需交纳物业费和取暖费的。但还有一种情况是，开发商将赠送的部分计入了房产证。那么，此时购房人要特别注意了，不能轻信开发商的。因为供暖和物业服务都不是开发商提供的。因此开发商和购房人之间的约定对物业公司以及供暖单位是没有效力的。也就是说，购房人仍旧要按照房产证上载明的面积交纳物业费和取暖费。

开发商“赠送面积”何以屡试不爽

开发商“赠送”的面积既然不合法，为什么所有的购房者还趋之若鹜呢？原因很简单，反之是免费的，送了总比不送好，不要白不要，这是几乎所有购房者共同的想法。

一方面该面积是不计价的，二方面“法不治众”，即便是违法，估计政府也不会让全体业主整改，至于是否合法、容积率提高后的居住舒适度降低，一般很少有人予以关注，财政收入的流失更不是购房者所能阻止的，从这个角度来说，购房者自然愿意接受，只要政府放任开发商违法“赠送”，购房者便违法“接受”。

综上所述，正是为了防止开发商“偷面积赠送”，政府才实施建设工程规划许可制度，对项目的规划设计予以审核、验收，除本来就不计面积而开发商欺骗应计赠送外，开发商的“赠送面积”宣传实际是在叫板目前的建设工程规划许可制度，是在暗示诱导购房者可以擅自改变规划增加面积。

“赠送面积”行为实际逃避了部分土地出让金的支付，是一种违法违规的行为，涉嫌虚假宣传，应当予以明确禁止（据报道，成都等地已明确叫停），开发商若要实惠购房者，应当合法建筑，并降低房价，让购房者真正获得低价合法产权房屋。

（你若盛开，蝴蝶自来）

丹柱法律团队主要成员简介：

颜宇丹   广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、律簇法律讲坛特邀讲师，全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。

刘京柱   广东诚公律师事务所专职律师，中共广东诚公律师事务所第二党支部书记。华东政法大学法学学士、山东大学法律硕士，律簇法律讲坛特邀讲师。自1993年6月起先后在内地某中级人民法院和深圳某基层人民法院工作，担任法官20余年，获个人三等功二次，曾担任民事审判指导小组组长，2015年6月自法院辞职，辞职前为国家一级法官，主审和参审各类案件5000余件，具有深厚的法学理论功底和丰富的司法实践经验，在房地产法律服务、公司法律事务和传统民商事纠纷领域颇有专长，在和省级报刊杂志上发表论文十余篇。2015年10月加盟广东诚公律师事务所。在多个党政机关和企事业单位讲课，受到普遍的欢迎。

曾俊欣  广东诚公律师事务所专职律师。毕业于北京师范大学珠海分校法律与行政学院，曾处理过大量疑难复杂民事诉讼、执行案件以及刑事案件，擅长处理房地产、民间借贷纠纷及常年法律顾问服务，精通潮汕话。秉持“专业专注”的原则，以对客户负责、认真办案的理念，获得了客户的普遍好评。

 李瑶   江西财经大学法律硕士研究生，曾在爱普生技术(深圳)有限公司任职法务和互联网金融公司任职法务主管，擅长公司法律事务，股权结构设计、股权融资、风险控制、公司合规事务及管理、公司治理等法律事务。 

 禹露   武汉工程大学邮电与信息工程学院法学学士。曾在北京唐邦知识产权公司任职法务，擅长处理知识产权案件、婚姻家庭案件，民间借贷案件，公司法律事务等民商事及刑事案件。作为著名法学家徐昕教授发起创建的微信公众号“正义联接”的运营团队成员，深受客户的好评和赞誉！