因业主拒绝收楼，开发商延期办证不构成违约？

【案情简介】

2010年9月29日，陈某与开发商签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，陈某向开发商购买金山碧海花园项目X号楼X座X层X房屋，总价款为人民币1089709元，双方在合同第二十二条［延期办证的违约责任］中约定：“如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，卖方自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买方取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。”双方在合同第二十九条约定：“本合同发生纠纷时，由买卖双方协商解决，协商不成的，向深圳仲裁委员会申请仲裁。”陈某依约向开发商支付了房款,开发商应于双方约定的交付之日2010年8月28日后的第240日前将涉案房屋产权转移至陈某名下，但由于开发商原因，延期办证的时间已超过120日。根据双方约定，买方要求继续履行合同，从2010年8月28日后的第240日起至买方取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付总价款万分之四的违约金。

颜宇丹律师代理陈某向深圳仲裁委提出仲裁请求：一、请求裁决开发商支付陈某延期办证自2011年4月 25日至涉案房产转移至陈某名下之日的违约金，暂计至仲裁申请之日，共计人民币115945元。二、请求裁决本案律师费人民币11594元、仲裁费、财产保全费由开发商承担。

【开发商答辩】

1、陈某收到开发商送达的《入伙通知书》之后，本应及时入伙收楼。但其无任何理由，至今不办理入伙手续，即未领取涉案房地产之钥匙，也未缴纳物业管理费。开发商至今没有通知陈某办理《房地产证》并没有违约，并不需要向陈某承担所谓的迟延办证之违约责任。根据开发商与陈某签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条第二项规定：“在将本房地产交付给买方之日起240天内卖方应选择下列的壹种方式为买方办理《房地产证》”。第壹种方式为：“书面通知买方共同（或委托卖方）向深圳市房地产权登记机关申请转移登记，办理《房地产证》。”但因为陈某故意拒绝收楼的缘故，导致到今天为止，开发商都无法向陈某交付涉案的房地产。因为涉案房地产尚未交付，依照合同约定，开发商书面通知陈某办理《房地产证》的前提条件不成就，当然不存在所谓延期办证的问题。只有待陈某收楼，且从其收楼之日起超过240天后的半年时间内，因为开发商的原因仍未能为其办理《房地产证》时，陈某才可以请求开发商承担如其仲裁请求事项的迟延办证违约的违约责任。因此，陈某关于请求开发商想起承担迟延办证违约责任的仲裁请求，没有事实根据和法律依据，依法不应当予以支持。

     2、陈某请求开发商支付办证违约金数额过高，于法无据，于理不合，不应予以支持或应于降低。

【颜宇丹律师意见】

一、涉案房屋既不符合合同约定交付条件，也不符合法律规定的交付标准。陈某有权拒绝收楼，并追究开发商的迟延办证的违约责任。

开发商答辩称“完全具备合同约定和法律规定的交付标准”， 而涉案合同中约定交付条件为符合法律规定和合同约定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定：“未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”《深圳市城市规划条例》第六十一条规定：“ 未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用。”《中华人民共和国国家标准 住宅建筑规范》（GB 50368—2005）11．0．1 “住宅竣工验收合格，取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件，并满足地方建设行政主管部门规定的备案要求，才能说明住宅已经按要求建成。在此基础上，住宅具备接通水、电、燃气、暖气等条件后，可交付使用。”

涉案房屋由于未取得《规划验收合格证》，因此既不符合合同约定，也不符合法定交付标准，是法律规定禁止投入使用，并且不予房地产权登记的情形。

二、双方约定迟延办证是从自房地产交付之日后的第240日起算，而并非收楼之日后的第240日。

交付房屋和办理房产证都是卖方义务，双方在买卖合同中分别约定了卖方的交付义务和办证义务及相应的违约责任，如果卖方违反了两项义务，则分别承担两项违约责任。陈某由于房屋不符合交付条件拒绝收楼，但这并不免除开发商的办证义务，合同也未约定陈某拒绝收楼，开发商就不予通知陈某办理房产证。交付房屋是卖方的义务，是否接受交付是买方的权利，即使陈某未收楼，根据《中华人民共和国合同法》第135条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务” ，开发商仍应该继续履行合同通知并转移产权至买受人名下。

双方在买卖合同中约定出卖人承担迟延办证的时间点是从房地产交付之日后的第240日起算，而并非收楼之日后的第240日。开发商答辩提出的“只有有待被答辩人收楼，且从其收楼之日起超过240天后的半年时间内，因为答辩人的原因仍未办理房产证时，被答辩人才可以请求答辩人承担如其仲裁请求事项的迟延办证违约责任的仲裁请求。”即无合同根据，也无法律依据，系偷换交付与收楼的概念，混淆视听、一厢情愿！退一万步讲，如果开发商交付的房屋符合合同约定条件和法律规定标准，陈某拒绝收楼，通知收楼的最后期限届满之日视为交付。由此可见，合同约定的交付之日后第240日起开始计算迟延交付违约金的计算方法是以合同约定的交付之日，并非实际交付之日。

三、《房屋施工协议》约定的施工委托事项与施工时间都与开发商进行违建的项目和时间明显不符，不能依据《房屋施工协议》认定陈某对开发商的变更规划是明知并且确认的，《房屋施工协议》与开发商擅自变更规划的行为无关。

1、《房屋施工协议》第二条约定：陈某委托深圳市XX安装工程公司（以下简称施工方）按照合同附件2所示陈某提供图纸对房屋进行施工。而开发商仅提交这份《房屋施工协议》，未提交附件2由陈某签字确认的委托施工图纸，所以该协议不能证明是由陈某委托施工方进行的施工改建加建，更不能证明导致办证受阻的改变规划的责任在陈某一方。

2、《房屋施工协议》第二条委托事项中约定具体事项包括“局部空洞的封闭、部分墙体的位置调整、水电线路工程”三项，如果没有施工图纸，单从文字上无法确定委托施工的具体内容，看不出有加建改建的任何细节。而签订该施工协议的原因是开发商承诺入伙后开发商负责水电、厨房及卫生间等非主体部分的施工，于是双方签订了这份施工协议。从合同约定装修工程款计入总房款中，无需陈某支付这一点可以看出，如果是按照陈某的意思进行加建违建的部分，开发商怎么可能自愿承担这项增加的施工费用呢？又试想：如果没有明确委托，没有支付施工费，施工方岂能在陈某购买的房屋内随意改建加建，原因只有一个，施工方的改建加建根本就不是陈某的委托而是开发商的委托，是开发商支付的施工费，并且是在陈某购买之前就完成的，与陈某无关。开发商在庭审中提出施工费是由其代付给施工方的，此说法难以自圆其说，如果是代付则应分别核算，否则购房款中哪一部分代付给了施工方？类似开发商出售精装修房，装修施工费计入总房价中，说明此装修施工费是由开发商承担的。

3、《房屋施工协议》第三条施工时间约定为金山碧海花园竣工验收，陈某入伙之日起6个月内，而陈某由于与开发商争议未解决，至今未交接房屋钥匙。《房屋施工协议》的合同双方是陈某和施工方，应该是由陈某向施工方交付钥匙进入装修，不可能开发商未经陈某同意就将钥匙交给施工方进入房屋装修。如果违建部分是在该协议约定的入伙之后完成的，陈某当然应当承担责任，但该违建部分是在入伙之前即已完成，事后也未得到陈某的追认，与陈某无关。开发商当庭提交的深圳市XX安装工程有限公司《证明》系开发商关联公司单方出具的虚假证据，不足为信。

4、多家媒体已采访报道金山碧海花园因违建未能办理房产证的事实，证实了金山碧海花园的违建部分早在出售给陈某之前就由开发商统一建好，并且因开发商的违规行为已被政府行政锁盘的未出售的90套房屋也同样是已完成了违建部分。因此，开发商将违建部分的责任强行转嫁到陈某身上的理由是根本占不住脚的！

5、陈某与开发商签订的认购书和陈某与施工方签订的施工协议为同一天，而事实上违建时间在前，双方形成买卖关系在后，更说明违建与陈某无关，系开发商单方所为。购房者与开发商处于信息不对称的地位，购房者非房地产专业人士，在买房时无法判断开发商何处变更了报建的规划。陈某对开发商事先宣传的所谓“送面积”也以为是合法行为，“送”的面积是经过规划的部分，开发商的售楼广告上宣传交楼标准即为复式楼，陈某并不明知此处“送”的面积系开发商通过变更规划搭建的一层楼板。开发商在庭审中认为陈某是受益人，因此不能要求开发商承担违约责任。而从开发商将施工费计入总房款中可见，“羊毛出在羊身上”，开发商并未真正的“送”面积，而且到目前为止陈某还为此无法领取房产证，怎么能是受益人呢？

四、国土部门及深圳仲裁委员会已认定开发商擅自变更规划导致迟延办证，应当由开发商承担迟延办证的违约责任。

1、在开发商提交的证据《深圳市规划国土资源委员会滨海管理局答复上访函》中指出“发现该项目存在多套住宅擅自加建楼板、阳台擅自加建、改建等情形，属于不予规划验收的情形，不予发放《建设工程规划验收合格证》。我局已向金山碧海花园建设用地单位发出《关于督促金山碧海花园项目尽快整改的通知》”，这里明确要求建设用地单位整改，而非要求个别业主进行整改，可见没有通过规划验收的责任在开发商。而且，该复函是对信访人也即信访的业主们的回复，也是这一次官方回复才使陈某和该项目的买受人们得知无法办理房产证的原因是由于开发商没有通过规划验收，而没有通过规划验收是开发商的违建所致，也是这一次，陈某和买受人们次知道了购买的房屋被开发商擅自改变了报建的施工图。说明购房者们购买金山碧海花园时并不知道开发商已经擅自改变了规划，直到办理房产证向政府信访时才知道此事。

2、开发商在庭审中反复强调无法通过规划验收的原因是个别业主搭建阳台所致。开发商是在转移视线，事实上，虽然有个别其他业主搭建阳台，但由开发商统一搭建的阳台亦存在违建现象，开发商加建改建部分才是导致无法通过规划验收的根本性原因。个别业主的违建并不影响办理初始登记的“大产权证”，只会影响到违建的业主不能转移办理“小产权证”，也不会影响到其它业主办理房产证。开发商提出的“房产证未能按期办理的原因是业主违章搭建所致”纯属嫁祸于人！

即便如此，根据《中华人民共和国合同法》第121条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，房地产开发企业即便因为第三人的原因造成违约，也应向买受人承担违约责任。将房屋所有权转移给买受人，为买受人办理房产证是出卖人的义务，不因第三人的原因而免除责任。

五、开发商未在合同约定的时间内办理初始登记，由于开发商原因，陈某在买卖合同约定的时间内未能取得房产证，应由开发商承担迟延办证的违约责任。

双方签订的买卖合同第二十一条约定办证义务为卖方的义务，“卖方应在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内，完成本房地产项目的房地产初始登记。”而金山碧海项目虽于2012年1月20日取得《建设工程规划验收合格证》，但至今未办理初始登记，更谈不上办理分割转移登记，为购房者办理房地产证。

根据《中华人民共和国合同法》第135条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”。根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”，因此，不能取得房产证是出卖人的原因，开发商的任何推诿不能成为其免除违约责任的理由。

【仲裁庭意见】

仲裁庭就双方的争议作如下分析和处理：

合同的附件五第四约定：“若开发商在房屋交付时向陈某出示了房地产竣工验收合格证明文件，陈某不得以任何理由（法定事由除外）拒绝收楼，否则视为开发商已按期交付。”仲裁庭认为，既然根据前述约定，陈某无正当理由未收房屋仍视为房屋已经交付，则开发商仍有义务按合同约定协助陈某办理房地产证。

根据深圳市规划国土资源委员会滨海管理局发出了一份《关于盐田区金山碧海花园相关问题（深办访ggw-20110054）的复函》的内容，金山碧海的房屋存在多套住宅擅自加建楼板、阳台擅自加建、改建等情形，导致金山碧海花园项目在一段时间内未能取得《建设工程规划验收合格证》，从而影响了购房者办理房地产证。证据显示，XX公司根据与陈某签订的房屋施工协议在陈某所购房屋内搭建了楼板。仲裁庭注意到，陈某与开发商之间的房屋买卖合同中并无房屋内搭建楼板赠送面的约定，仅从合同角度上尚不能认定开发商具有过错。但从现有其他购房者均与蛇口公司签订了同样内容的施工协议等情形来看，施工协议应该是由开发商安排和介绍签订的。由于该项搭建与原建设工程规划不符，是影响了金山碧海花园项目规划验收的原因之一并从而导致房地产证延误办理，开发商应负有一定责任。但陈某是具有完全民事行为能力的民事行为主体，其签署房屋施工协议时应清楚明了协议内全部条款。即，对于购买的房屋将通过该协议增加房屋面积。而房屋面积的增加，则需对原房屋结构进行局部变更。协议中第五条第4、5约定了陈某知悉这一变更并认可蛇口公司和开发商与该项施工无责任。这说明协议已经表明增加房屋面积会有风险。陈某仍然选择签订该协议，说明陈某愿意承担该风险，其应对履行协议可能产生的后果承担责任。现该项施工后来成为未能尽早取得规划验收合格证的原因之一，延误了房地产证的办理，陈某将这一风险的全部责任均归责于开发商，与事实不符，仲裁庭不予认定。陈某应对房屋面积增加所产生的后果承担主要责任。鉴于搭建楼板增加了面积，陈某是受益者、办理房产证的延误还有其他购房者在阳台违规搭建的原因、以及开发商又成功取得建设工程规划验收合格证，办理房产证已不存在着障碍等等因素，仲裁庭认为，对陈某主张的延期办证违约金予以部分支持。陈某对违约金的计算是自2011年4月25日起至2012年1月15日为266天，按总房款的每日万分之四为115,945元。仲裁庭酌情支持34,784元。陈某主张违约金计算至办理房产证之日，仲裁庭认为，因该部分违约金尚未实际全部发生，且办理房产证之日之前的延误责任仍需依法认定，因此对该部分违约金请求仲裁庭不予支持。陈某可另寻法律途径解决。另根据前述责任认定，对陈某的其他仲裁请求，仲裁庭不予支持。

仲裁庭裁决如下：

一、开发商向陈某支付延期办理房地产证违约金34,784元；

二、驳回陈某的其他仲裁请求；

三、本案陈某预交的仲裁费10,376元由陈某承担7,263元，开发商承担3,113元并径付陈某。

颜宇丹律师    广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。