婚房，不可承受爱情之重

 在笔者颜宇丹律师执业多年办案过程中，代理的因婚房产生的纠纷并不在少数，故此我还写过一本《婚房保卫战》的书，该书由中国法制出版社出版。就离婚案件中因婚房产生的纠纷而言，有一定的共同点，概括起来主要有以下四点：一是离婚双方往往就婚房的产权归属及权属份额产生争议，表现为究竟是一方所有的婚前个人房产，还是夫妻双方共有房产，是按份共有还是共同共有，是由男方取得产权还是由女方取得产权？二是离婚双方往往就一方或双方父母为购置婚房出资的性质产生争议，如是父母对自己一方子女的赠与，还是对小夫妻双方的赠与，是出资父母对小夫妻双方提供的贷款还是赠与？三是围绕着离婚时婚房的增值部分归属及房产价值的分割产生争议，如该增值部分是男女一方婚前个人财产的转化，还是双方婚后共同还贷部分产生的共同财产及相应增值，父母在双方婚前或婚后为购置房屋或偿还按揭贷款出资部分对应的房产增值部分的归属和分割。四是婚房分割中如何体现照顾女方、照顾无过错方、照顾与子女共同生活的一方，同时兼顾对财产的形成做出贡献大小的原则。

毋庸置疑，男婚女嫁、购买婚房是件喜事，但婚后一旦因感情不和而发生离婚纠纷难免会对新人产生影响。至于说会产生些什么影响，在我看来虽说因人而异，但还是有些相同的方面，譬如离婚双方均主张婚房所有权，而房屋又不能进行实物分割的，势必离婚后一方需要搬出房屋，另行以购房、租房等方式解决自身的居住问题，甚至有的还涉及到未成年子女的居住、生活、就医、教育等问题；又如就按揭购房情况而言，原本可以由二人共同还贷的，现在因为出现离婚的情事而不得不由取得房屋产权的一方自行还贷，就要面对还贷资金压力增大的现实问题；再就是不能取得婚房产权的一方往往还要考虑居住条件的改变对自己工作、生活等造成的便利与否等问题。

关于与婚房有关的典型案例实在不少，在我所著《婚房保卫战》一书的版中就列出了36个案例，第二版更是增加到45个案例，都是司法实践中带有典型意义的，有兴趣的读者不妨找来一读，相信能从其中看出点耐人寻味的东西来。在此我择一典型情形略作分析以飱读者。例如，对不动产婚内共同还贷及增值的计算问题，是婚房分割中常见的争议问题。人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条款规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。”第二款规定：“依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”在适用该条第二款时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产率。所称不动产率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。另外需要指出的是，在离婚分割争议房产时，法官不仅要明了“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”，同时要根据婚姻法第三十九条的规定，根据财产的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则作出公平裁判。也就是说，计算出的补偿数额不是的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，目的只有一个，即相对公平合理地解决纠纷，平衡保护离婚双方当事人的利益。

至于说到争议中的常见法律误区，我认为约略有以下几个：一是片面地认为房地产权登记机关登记的份额比例即为夫妻双方对房产权属的一种约定，应按该比例进行房产价值分割；二是一旦发生离婚纠纷，出资的一方父母往往认为所出资金系对己方子女的赠与，对方不应享有权益；三是认为即便婚前由一方出资购买的房屋，只要是在婚后办理的产权登记，也应作为夫妻共有房产处理。

我作为一名相对侧重于房地产专业法律服务的律师，在接受当事人委托为其提供法律服务的过程中，我们的信条是：“受人之托，忠人之事”、“专业是律师的生存之道”、“为权利而斗争”。

正如不能因噎废食一样，人们总不能因为结婚就有离婚的可能而不选择结婚吧？在我看来，购买婚房时很难说“谈情多一些”，还是“谈法多一些”比较好，我们固然倡导情理法的有机统一，但毕竟在情感与理智之间人们很难作出一个两全的抉择，正所谓王志文、江珊所唱《糊涂的爱》歌词中所称“爱有几分能说清楚，还有几分是糊里又糊涂；情有几分是温存，还有几分是涩涩的酸楚。......这就是爱说也说不清楚,这就是爱糊里又糊涂。”或许我们可以借用俄国著名作家列夫.托尔斯泰的代表作之一《安娜·卡列尼娜》开篇的句话来作个简评，“所有幸福的家庭是相似的；每个不幸的家庭各有各的不幸。”当然了，为着避免产生不必要的纷争，从律师的角度，我们建议恋爱或婚姻中的双方还是就包括婚房在内的价值较大的财产作个书面约定的好，特别是对涉及一方或双方父母为购买婚房全部或部分出资的情形，更是需要事先明确约定出资的性质究竟是借款还是赠与，是对己方子女的赠与还是对小夫妻双方的赠与。  

对于面对婚房问题的新人或其父母，我的建议是：千万别让房子绑架了婚姻，别让权利连累了幸福。借用拙著《婚房保卫战（全新升级版）》封底所载网友@cccc0606@yeah.ne的话说,“……我们需要用钢筋水泥来武装我们的家，更需要用爱来温暖我们的家！从保卫房产、保卫婚姻，到保卫我们的爱情、亲情，打破现实社会里钢筋水泥对人情的隔离！”

颜宇丹律师    广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。