刚需入市犹豫不决 首付分期命中刚需心理防线
云南网2013/04/10 11:39
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
“首付7万元可购3房”、“超低总价，超低分期首付，助您轻松置业”、“首付分期2.8万起”等广告用语近日频繁出现在一些报刊、杂志、电台的地产广告中，大街小巷的户外广告牌上也处处充斥着“首付分期”等字眼。
购房者：缓解置业压力
对于大多数的购房者而言，尤其是刚需者，买房的难点并不是银行的按揭贷款，相反对于一些城市中收入达六七千的双职工家庭来说，每月两三千的银行还款尚且在承受范围之内，往往抑制住这部分人购房需求的是一次性要拿出二三十万的首付款。尤其是一些在城市中工作的80后，因为初入社会不久，手中存款也不多，在 没有父母的支持下，往往只能搁浅自己的购房梦。
在昆明市某股份制商业银行内勤工作的王琦便是这其中一员。作为1986年生的一员，王琦来到昆明工作已4年有余，除去日常开销，银行存款有3万元，加上男朋友的那部分一共不到10万元。这一两年考虑结婚的问题，也与男朋友看过多次楼盘，皆因高额的首付款迟迟没有出手。
“去年开始手机会陆续接到一些楼盘发来的购房优惠信息，也是那个时候开始关注首付分期的政策。”据王琦介绍，去年11月的时候在报纸上看见了整整一版首付仅需2.8万起，便可轻松拥有三房的楼盘广告，便抱着一试的心态按照上面提供的电话打过去咨询。
“这一两年楼市不太景气，开发商们总是变着法地以打折促销的形式推介楼盘，当时也没抱多大的期待，想着低首付或许只是开发商新的噱头而已。”王琦说道， 售楼部的工作人员告诉她，考虑到部分人的购房压力，购房可享首付分期政策，在要求的30%的首付款上还可享受30%的首付分期政策，即一套50万元的房 子，首付仅需4.5万元，余下的10.5万元可在交房前任何时候选择付清。
对于王琦来说，虽然没有像广告语说的那样真正的首付仅需2.8万元，但通过这种把首付再进行分期的方式，腾挪资金筹备的时间，对于他们这样的刚需购房者而言无疑可以提前完成购房计划。
“交上一部分首付，我们心里就有底了，因为房子定下来了，同时，也给购房者更大的空间来筹集剩下的首付。”王琦如此评价首付分期政策。
众所周知，根据国家相关规定，购房者购买首套房时，申请商业贷款，首付款不能低于三成，购买二套房的首付款，则不能低于六成。若是申请公积金贷款，面积 90平方米的首套房，才能申请两成首付。对于大多数的购房者来说，首付分期给很多刚需一族解决了燃眉之急，毕竟房价很高，即使是首付款，也是较难承担的。 通过首付分期，能拉长付款周期，以较低的初次置业成本获取属于自己的房子，也正是的吸引力所在。
开发商：命中刚需的心理防线
其实，在楼市中，分期首付并不是什么新鲜事，“一成首付”、甚至是“零首付”等字眼都曾经出现在楼市的销售宣传中。这种营销策略早期出现在北京、上海、广州等一线城市，去年受政策宏观调控影响，许多二三线城市也开始仿效。
据一不愿具名的楼盘置业顾问告诉记者，虽然楼盘工作人员对客户都宣称首付分期政策是减轻购房者压力，但从营销策略来看，楼盘采取首付分期政策的目的不尽相同。
有的楼盘在开盘之初，为了短期内打造影响力，吸引更多的购房者来购买，会选择把整体项目的其中一期通过首付分期的方式扩大项目的宣传力和影响力。有的开发商则是因为没有拿到预售证或者一时半会因为某些原因不能和客户签合同，通过分期首付的这种方式来拖延时间。
更多的开发商推行首付分期主要还是受现行的楼市调控影响。据了解，尽管在楼市一调再调的形势下，不断有开发商站出来说房价不会下跌，亦不会因为市场的暂时冷淡而降价出售，但销售下滑、库存过多等问题都考验着开发商的资金实力。
据介绍，对于一些刚需者而言，限购、限贷等政策的落地让他们看到了房价下调的希望，于是持币观望的情绪越来越严重。尽管有开发商打出降价、送车位、送精装等优惠政策，仍难以打动这部分人。
“首付分期在眼下这种销售难的情况下，可以通过变相地降低购房门槛来撬动刚需需求，从心理上瓦解一部分刚需继续持币观望的情绪，更好地锁定目标客户群，让潜在客户变成真正的客户，不至于流失。从而缓解开发商的销售压力，增快资金回笼的速度。”一业内人士说道。
在走访的楼盘中，记者发现，除了一些不占据地理优势的开发商偏好首付分期的政策外，大多数采取这样的营销手段的楼盘主要以不限购小公寓居多。据业内介 绍，国家对开发商的资金监管非常严格，如果首付是三成，那么三成必须到账，如果做分期首付，剩下的资金都要由开发商来承担，所以说，分期首付是开发商在特 殊时期的特殊销售策略，但并不是长久之计。
业内：风险不容小觑
在开发商屡试不爽、购房者喜得安乐窝的同时，业内针对这样的操作模式提出了质疑。认为在楼市低迷的背景下，一旦首付分期的某个环节出现了问题，购房者、开发商、银行等多方面都可能身陷其中，形成多方风险。
在王琦提供的其与开发商签署的《借款协议》中，记者看到，协议中写明由于乙方(借款人、抵押人)因资金紧张，向甲方(出借人、抵押权人、被保证人)借款 人民币104415元专款用于支付所购房屋的部分首付款，借款时间为5个月，乙方按期向甲方归还借款，则上述借款甲方不计利息；若乙方不能按期还款或违反 本协议之约定，则乙方承诺自借款之日起至实际还款之日止，乙方所借款项人民币104415元由乙方按同期商业银行贷款两倍利息向甲方支付利息，并承担违约 责任。
除此之外，《借款协议》还对担保条款、违约事件及违约责任、争议解决等多项内容作出了具体的书面约定。
对此， 业内人士介绍，对于“分期首付”，开发商主要通过两种方式操作。一是购房者支付部分首付款后，开发商替购房者付清剩余首付款，而购房者与银行签订贷款合 同，此后购房者再在约定时间内，将剩余首付款还给开发商。也就是说，开发商先借钱给购房者交给银行，并办理贷款手续。另一种情况是，开发商以可以分期首付 为由，先向购房者收取部分首付款，而后约定在短期内再缴清剩余首付款。等首付款全部付清之后，再正式签订购房合同，办理贷款手续。
对于 种情况而言，因为已经签订了购房合同，并且在房管部门备案，对购房者来说风险较小。第二种情况的操作中则会担心由于缺乏正式的购房合同，一些开发商会 不会以首付分期为幌子把客户已缴纳的首付款资金另作他用，一旦后期开发商由于自身出现问题，导致烂尾等，购房者就要承担很大的风险。
再 则，国家规定了30%的首付款门槛是经过测算的。通过首付分期无疑降低了购房者购房的门槛，有的消费者会盲目地追求眼前的“便宜”，不从长远考虑自身的经 济实力，冲动之下购房，陡增今后的还款压力。对于先前垫付资金的开发商而言，万一遇上客户诚信度不高或资金压力凸现的话，剩余首付款项的空白就需要开发商 自己承担了。
“分期首付模式实际上是变相降低了银行对购房人经济能力考量的门槛，可能把不少本无足够承担和保障能力的购房人拉进了信贷 困境。表面看来，风险是在首付之初转嫁给了开发商，不过一旦原本不具备足够承担能力的购房人出现困难而断供，银行仍将承担风险和损失。”一业内人士直言。
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