沈房价持续走低 中小户型成刚需首选
房天下综合整理2012/11/08 02:30
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（来源：沈阳晚报）沈阳房价未来走势如何？昨日，沈阳市房地产研究所副所长张祥接受沈阳晚报记者采访时表示，未来几年沈阳房价将保持稳中略升态势。
中指研究院公布的数据显示，1～9月份，100个主要城市新建商品住宅均价8363元/平方米，沈阳房价比主要城市平均水平低2000多元。
张祥认为，沈阳房地产市场内在需求比较强劲，受宏观调控政策影响较小。据了解，2011年，沈阳市商品房施工面积首次超过1亿平方米，竣工面积增幅创下近十年值，使得今年沈阳市不同档次和类型的房屋供应均十分充足。目前沈阳市可售房源中，中小户型占比近半数，多数分布在二、三环附近，可以极大地满足住房刚性需求。今年前三季度，沈阳市商品房施工面积再次突破1亿平方米，竣工面积同比增长37%，保证了商品房的有效供给，房价将继续保持平稳运行态势。
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（来源：辽沈晚报）2012年年初，曾有一位业界的朋友告诉记者，未来的几个月中沈阳的楼盘项目都会为产品的销售而发愁——那时恰是一月份，不少楼盘受到市场的影响都处于门可罗雀的状态。
时至今日，当记者再次见到这位朋友的时候，他承认当初的预测有失水准，并解释说，预测时没有考虑到被压抑许久的刚性需求。
今年上半年的市场形势虽然不能完全用“刚需释放”来进行概括，但中小面积户型产品的迅速消化，确实定义了当下市场上的供求关系，引用业界一句流传已久的话，那就是“刚需带动市场回暖”。
供求失衡？中间值产品销路堪忧
由于沈阳近年来土地出让量较大，多数土地也已经转入开发阶段，产品推量也相对较多。因此有不少业内人士均认为沈阳的房产市场从2011年4月份之后，就基本进入到了供过于求的失衡局面。加之近一阶段调控政策的出台，也一定程度上抑制了市场的需求，这种失衡的供求关系始终没有转变。
但是，供求关系失衡只是一个宏观的表象，市场上仍有不少在售楼盘取得良好的销售业绩，以碧桂园为例，其城市东南西北四座项目多条产品线在今年上半年数次开盘，均获得市场认可，其中几次开盘还刷新了区域单次开盘的销售纪录。
1949地产机构总经理王明月认为，虽然沈阳房产市场表现出了供过于求的状态，但这仅仅是一部分产品。“这一阶段沈阳房产市场产品面积的供求关系可以用‘M’线形来表示，中小户型和高端豪宅、别墅产品比较有市场，而户型区间在100m2到140m2之间的中间值的产品容易形成积压。”王明月说道。
王明月认为在上半年，刚性需求开始释放时，受市场影响还有一部分购房者处于观望的状态。
刚需旺盛三环、地铁沿线是置业热点
关于房屋的供求关系，民间有这样一种说法：现在每个家庭有一套房子，家族之间的联姻会让家庭拥有的房子数量越来越多。对于这种说法，建设部政策研究中心领导在一次论坛上给予了抨击：纯属无稽之谈。因为房屋的供求关系要根据城市人口的需求来进行判断，而非脑筋急转弯般的叠加。
有数据显示，沈阳每年接收高校毕业生的数量已经从2000年的8000人增长到2011年的10.7万人，增长了13.4倍，而且这一数量还在不断上涨。唯美尚品项目总监贺东亮认为沈阳作为东北就业中心的地位稳固，刚性需求非常旺盛。“这些毕业生每年购房需求都在500万平以上，占沈阳新购商品房的四成左右。 ”贺东亮说。
虽然高校毕业生仅仅是刚需群体中的一部分，但沈阳旺盛的市场需求还是能够由此可见。贺东亮认为，结合上半年的市场情况来看，中小面积确实成为了大部分购房者的选择，于此同时，三环、地铁沿线和楼盘也凭借更高的性价比和更完善的配套，成为了置业的热点。
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（来源：辽宁日报）9月5日，记者从沈阳市房产局了解到，今年1至8月份，沈阳市房地产市场平稳运行，房地产开发投资快速增长，商品房市场供应充足，销售形势趋好，房价运行平稳。
新开工面积2564.4万平方米
1至7月份，沈阳完成房地产开发投资 1071.9亿元，同比增长15.2%，增幅与平均水平基本持平；新开工面积2564.4万平方米，同比增长49.3%，增幅高于水平59.1个百分点；竣工面积719.8万平方米，同比增长65.8%，增幅高出水平46.8个百分点，开发企业信心指数回升，房地产开发投资建设规模速度明显增快。
商品住宅供求比1.2：1
据介绍，2011年沈阳房屋施工面积超过1亿平方米，创历史新高，竣工面积也有提高，保证了今年商品住宅市场供应充足。同时，央行降息刺激“首次置业”需求释放，缓解了开发企业的资金压力，进一步提升了开发企业对房地产市场信心指数，二季度后，新开盘项目明显增多，市场供应量放大。 1至8月份，沈阳商品住宅入市917万平方米，供求比1.2∶1，供求结构合理。
90平方米以下中小户型畅销
今年以来，货币政策连续调整，流动性增加，首套房贷利率逐步下调，银行放贷速度加快，客观上支持了消费者入市。沈阳市按照住建部规定适时调整了普通住房价格标准，支持首次置业，降低了住房公积金贷款首付比例、提高了贷款额度，相关商业银行执行了首套房贷85折利率等，进一步推动了刚性需求的释放。自4月份开始，沈阳市商品房销量逐月上升，月均销量150万平方米，好于上年同期水平，8月份商品房销量165万平方米，创年初以来单月量。据住建部数据，7月份沈阳市商品住宅销量在15个副省级城市中位列第3位，仅低于成都和武汉。1至8月份，90平方米以下中小户型商品住宅畅销，销售套数占全市商品住宅总销量的63.23%，比上年同期增加2.53个百分点，刚性需求强劲。
前七个月均价6132元/平方米
沈阳市房产局相关人员介绍，多年来，沈阳市住房需求绝大多数是自住性，在限贷、限购、限价、限外等调控政策作用下，自去年3月份沈阳实施限购政策以来，投资和投机性需求基本被挤出市场。从国家统计局公布的价格指数看，沈阳市新建住房同比价格指数逐月回落，7月份新建住宅价格同比指数为99，比年初下降2.9个百分点；在70个城市中排第41位，在省会城市中排第16位，在19个主要城市中排第7位。与同类城市相比，沈阳市商品住房价格水平不高，在19个主要城市中处在下游，1至7月沈阳商品住宅均价6132元/平方米，房价涨幅低于沈阳人均可支配收入涨幅和GDP涨幅。在销售形势趋好和开发企业信心指数回升的大背景下，后几个月的房价还有可能在震荡中小幅上涨。
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10月23日，记者从沈阳市房产局获悉， 2012沈阳冬季房交会暨中、小户型房交会将于11月23日至25日在沈阳科学宫会展中心召开。据介绍，本届冬季房交会主打中、小户型，这是根据沈阳房地产市场刚性购房需求占主导地位的基本现状确定的。
据介绍，今年沈阳房地产市场供需稳定，90平方米以下住宅的成交量继续领跑房地产市场。从夏、秋两季房交会的现场情况看，中小户型的关注度非常高，对此类房屋的刚性购房需求依然很旺盛。针对上述房地产市场现状特点，本次冬交会定位为以白领置业、青年宜居、刚需购房为主要特点的楼市供需精准对接的专业展览会。
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