沈部分银行首套房贷利率现微调 楼市或将回暖
房天下综合整理2012/02/16 08:47
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编者按：“五九六九，沿河看柳……”转眼间2012到了，春暖花开的季节即将来临，经过近两年国家对房地产市场的严厉调控，2011年沈阳市乃至的楼市都经历了一番垂死挣扎，调控效果也在这个冬天完全显现。沈阳的楼市在经历了春节期间的冷清开场后，部分银行也开始“松口”，首套房贷利率有所松动。而通过房天下近期的一项调查显示，沈城楼市刚需置业依旧旺盛，随着春季的到来，楼市也显现出回暖之势。
首套房贷利率现微调 楼市调控基调未改
（来源：辽宁日报）2012年初，春节楼市的萧索冷清尚未退去，多地首套房信贷利率却悄然出现了变化。在北京、广东、上海、湖北等地，原先高企的首套房贷利率开始回归基准点，部分股份制银行、外资银行甚至再次推出了首套房的信贷优惠政策。去年那种排队等待银行按揭的景象几乎绝迹，房贷似乎真的松动了。
市场分析人士认为，首套房贷利率的变化只能看做是总体调控从紧背景下的一次微调。而这次微调的指向十分明显，就是对自住需求的“宽松化”政策。说到底，调控的基调没有变化，只不过是更加强调了差异化信贷的政策而已。
首套房贷利率现微调
日前，记者走访了北京、深圳等地的多家银行，调查发现，一半以上的银行明确表示首套房“基准利率可以做”。虽然只有简单的七个字，但对于去年求“贷”若渴的首套房购买者而言，这已经是一个不小的变化了。在深圳的四大国有银行中，除了工行表示首套房贷款利率基本要上浮5%，其余均表示可以申请基准利率。
深圳的邮政储蓄银行甚至对一些优质客户可以提供9.8折贷款优惠。 “首套房的话，只要你过来做，我都可以给你争取到VIP待遇，拿基准利率的。如果你的工作单位很好，还可以打9.8折。 ”深圳邮储银行的一名信贷员告诉记者。
除此之外，股份制银行也大多可以申请基准利率，但也有一些银行明确提出了申请基准利率的前提，例如中信银行，如果贷款人不是公务员、老师等优质客户，需要在中信银行存入贷款金额的12%，方可申请到基准利率。
相比之下，外资银行的口子就松多了。深圳汇丰银行和花旗银行均表示优质客户首套房贷款利率可以打9折。汇丰银行客户经理说：“如果贷款人是开发商员工或者汇丰优质的公司业务客户的员工，可以申请到8.5折。 ”在放贷时间上，2011年2月份时，深圳曾出现由于信贷额度紧张，银行对于签了贷款合同的客户坐地起价、推迟放贷，引发了客户的集体维权的事件。而目前，各大银行则均表示，可以按正常流程放贷，不会出现排队，或者推后不放的情况。
同样的情况还出现在了北京的各家商业银行当中。记者2月1日走访北京多家银行证实，相比去年年底前的上浮5%到10%，目前京城各家银行首套房贷已普遍回归基准利率，占北京房贷市场份额的建行北京分行相关负责人告诉记者，目前建行仍执行原有房贷政策，即首套房贷按基准利率执行，在政策范围内依据贷款客户的不同情况略有差别。
除建行外，记者从工行、农行、中行、交行得到的情况也比较一致，各行目前均以基准利率为执行标准，在政策范围内执行差别化政策。
值得注意的是，此前上浮利率较多的深圳发展银行也开始回归基准利率。该行有关负责人2月1日向记者表示，自1月31日起，该行首套房贷利率已调整为基准利率。据悉，去年末，由于贷款额度紧张，深圳发展银行的首套房贷利率一度上浮20%。
微调背后的“季节性因素”
虽然中央在制定调控房地产的各项政策时反复强调了差别化信贷的重要性，但由于去年全年资金面紧张，央行六次上调存准率，三次加息，使得各商业银行在房贷的发放问题上格外谨慎。
2011年9、10月间，随着货币政策步步趋紧，北京、上海、广东等多地的商业银行悄然上调了首套房贷款利率，上调幅度在5%到10%之间，有些商业银行甚至大幅上调了20%。与此同时，贷款按揭的审核发放也越来越困难，等待购房的首次置业者，往往面临着无钱可贷的尴尬局面。
进入2012年，这种房贷紧张的局面开始出现变化，其中一个最重要的原因就是货币政策的整体松动。
“去年年底央行三年内首次下调存款准备金率，释放了几千亿元的资金，银行的信贷额度有所恢复，这是促使商业银行放松首套房贷的主要原因。 ”北京中原地产市场研究部总监张大伟说。
事实上，早在去年年底，首套房贷回归基准利率就已经开始出现。虽然年底通常是信贷收紧的时节，但由于去年年底存准的下调，使得银行有了放松首套房贷的“本钱”。随着新一年的开始，年初宽松的信贷环境再次为首套房贷的放松创造了条件。
“应该看到，目前的首套房贷出现微调，有一定的季节性特点。”中国房地产学会副会长陈国强在接受记者采访时表示，每年的年初通常都是信贷集中释放的时候，房地产贷款无疑也会感受到这种变化。
稳中有变调控基调未改
在严厉的房地产调控背景下，首套房贷利率的变化也引发了人们对政策“放松”的遐想。 “限购”“限贷”“限价”的组合拳是否正在出现松动呢？
在陈国强看来，首套房贷利率的回归，不仅不能视为政策放松的信号，相反却是调控回归其出发点的有益变化。 “去年严格的房地产信贷政策有效地限制了投资、投机性的需求，但也不可避免地误伤了许多自住性的购房需求。而现在首套房贷出现了松动，体现了差别化信贷的特点，更加符合调控的精神和方向。 ”
在调查中记者发现，虽然首套房贷利率出现了微调，但房地产调控中对于二套住房信贷的限制政策并没有出现松动。在二套房贷款利率方面，深圳的银行普遍执行上浮10%的政策，少部分银行需要上浮15%或20%。例如：广发银行需要上浮15%，而深发展、中信银行、邮政储蓄银行则要上浮20%。
中国人民银行营业管理部相关负责人表示，通常年初各家银行贷款额度都会相对宽松，回归“基准利率”也是正常的，本着“早放贷早”的原则，客户申请房贷也会相对容易，如果银行还对未来利率存在下调预期，那么适当放松就更正常了，但这不代表房地产调控政策会有任何变动，鼓励刚性需求和改善性需求本来就是调控的应有之义。
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多家房企预测二三季度将是楼市回暖拐点
（来源：华夏时报）“看不透，真是看不透。”广州某上市房企高层管理者高朗(化名)眉头紧皱，他向《华夏时报》记者指出，公司管理层近期对于今年如何“随行就市”发生不少分歧，但至今一直未有明确的定论。
春节里，高朗放弃了与家人到海外度假的计划，更多地抽时间去会一会同行或其他领域的朋友，而每次聚会的话题都几乎离不开对房地产行情的讨论，高朗感受到圈内圈外都十分烦恼，精神紧绷的状态与其所在的房企所有同事一样。
预言二三季度回暖
对于如何针对国家的房地产宏观调控做出应对，各方争议一直没有停息。“现在不是出了什么问题，我们得拿出方案应对，类似于做选择题的状况。”高朗高声强调，“大家连问题怎么变都不确定。”
虽然，国务院总理温家宝于2011年底指出要巩固房地产调控的成果，各地方政府去年年底之前仍能紧抓限购或者限价政策。但是，农历新年一过，一些地方为调控松绑的迹象却有了各种苗头，开发商对这些异动十分敏感，但心中的纠结仍然难解。
有报道指出，中山市近日悄然执行新的楼市限价令，原来规定的高于5800元/平方米的商品房不允许进行网签备案，如今这一单价据称已改为6590元/平方米。虽然中山市政府并未发文对此作出解释，但已被外界解读为广东打破限价僵局的枪。此外，一直试图向限购限价令叫板的佛山也开始跟风。
谈及此变化，高朗还不忘提醒记者，新年之后，银行的个人房贷放款已经放松。
中国农业银行深圳分行负责个人房屋信贷业务的一位员工告诉本报记者，银行新一年的放款已经下放，将安排给等候已久的贷款客户。但他注意到，与往年相比，今年年初放款的资金量都较为松懈，能放款的都基本上放出，并没有按照往年的每月定额限度去规限。
有媒体2月1日报道，北京、上海两地多数银行已将首套房贷利率从之前的“上浮”改为“基准利率”，甚至部分银行对于优质客户的首套房贷利率还会有折扣优惠。据悉，现在的房贷审批时间明显加快，建行申请房贷最长2个星期，而工行、中行审批时间则在1周左右。而去年三、四季度，由于额度紧张，贷款者需要等待1至2个月，才能申请上贷款。
以上的变化，让一直认为地方政府以及银行会首先替调控政策松绑的高朗及其他管理层认定了自己的判断。
不光如此，作为去年调控政策的“得益者”，恒大地产以2012年800亿的目标销售额这一“偏于保守”的年度计划，以示其对今年行情的判断。恒大主席许家印更是少见地释放出预期称：今年一季度房地产的形势还是低谷，二季度会从成交量的角度逐渐回升，下半年会有所好转。记者从多家房企的管理层了解到，不少声音认为楼市目前仍迷雾重重，但今年二、三季度将是楼市回暖拐点。
是否进军三四线难住房企
不管政策走向如何，高朗们至少已经对政策的变化抱有希望，与此同时，2012年的开局难题仍然犹如利刃高悬。
早在2010年末至2011年春节，为了规避一二线城市限购令的消极影响，各大房企抢先在三四线城市攻城略地，几乎成了大房企一年里的布局。其中，恒大、碧桂园，雅居乐等房企更因此成为了调控之下的得利者。
那么，2012年开局，继续进军三四线城市是否仍是政策和市场驱使下的必然选择，前仆后继地开辟新战场会否引发另一场新僵局，仍是房企的烦心事。
“一旦政策随时变动，一线城市又复活了，那时候二三四线战场再也不是利益刺激点时，所有被动拖进战场的付出都会陷入尴尬的局面，而难以抽身应对其他的竞争，这是最应该害怕的。”高朗坦言他的忧虑。坚信市场的他仍然在跟着市场经验走还是追随政策的问题上徘徊不前。
在其他房企的管理层中，与高朗想法一致的并不少见。广州某大型地产公司去年一直在长沙、江西等三四线城市开拓项目，其一高层管理者张培(化名)对是否持续拓展这些项目，并挖掘更多类似的项目问题持反对意见。除了有着与高朗类似的担忧，他还担心会因此损失源自一线城市的抄底机会，而后者的损失则更大。
高朗对本报记者直言，越是相信市场，越是会对政策的变动恐惧。“如果政策仍然不放松，那我也只能偏重跟随政策，支持公司向二三四线城市发展。不过，至今我仍未看到这种可能性的发生。”高朗笑称。
高朗之所以做出这样的判断，来自于同行恒大地产公布的拿地计划：未来在土地储备上，集团将继续遵循“消耗多少，补充多少”的原则，确保长期可持续发展。
此外，高朗也从广州不少房企一味跟随政策反栽跟斗的事获得以上的判断。
广州另一上市房企的内部人士透露，该公司在前年10月份转战广州的郊区城市，虽然新开项目的成交量较高，但利润率较低的难题一直困扰着公司的财政。
“目前即使看中市中心的项目，仍难以抽身抢夺。”该公司项目收购部人士向本报记者表示。
所以，高朗认为，新一年对于二三四线城市前仆后继的想法要有更冷静的想法，占领那些城市应该针对不同房企自身的结构特点而言。以他所在的公司而言，公司在中高端住宅和商业地产有优势，如果因适应政策而贸然地进入那些城市，要解决地价上涨、建筑成本、项目规划以及当地政商关系等诸多复杂问题并不容易。
“季度开局布局转变可能只对企业今年的业绩产生影响，但对于新战场投入的时机、人力和物力等选择，则会影响房企未来十年的战略。”高朗表示。
想促销又怕价格反弹
对于政策的捉摸不定，使得高朗以及其他管理者在面对农历新年之后的“新市”有些胆怯。据他所知，公司在“新市”里并没有推出新盘或新一轮刺激业绩的行动，只是做了客户维护的安排。据悉，不少房企因生意冷淡度过了“史上最长春节假”，而只有绿城地产的一线售楼处春节假期全程不休假。
“公司显得十分谨慎，似乎在以不变应万变，这也是一种被动的行为。”他告诉本报记者，广州一些房企原来的新货推盘行动临时取消，也有部分延后。
事实正是如此，近日，有报道指出，此前统计显示，今年1月份广州预计新推33个项目，但从去年12月24日至今年1月25日，实际推出的新项目只有22个，意味着有1/3的项目选择了推迟开盘。
中原地产华南区董事总经理李耀智向媒体表示，上半年大多数开发商愿意积极推盘入市，但进入下半年房价下跌，楼市进入观望态势，不少开发商对后市并不乐观，一方面认为即便降价也未必换来成交量，另一方面，如果降价促销，又担心市场2008年房价下跌而2009年反弹的历史重演，让自己陷入被动。
对政策到底是放松抑或是继续收紧的担心，成了的心事。此外，他们也担忧放松一段时间会否立即收紧，或者持续收紧会否突然放松等反复变动的情况。
“时晴时雨，亦假亦真的松绑信号会害死房企。”高朗表示十分无奈。
高朗指出，由于所在的房企具有港资背景，所以这种追随市场经济行为的声音仍然占上风，而对于把脉政策动向的能力，相比其他国资背景的房企则相对逊色。而到底是否紧跟政策出牌，各大房企都各怀心事。
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沈阳部分外资银行利率松动 房贷利率有望集体下调
（来源：华商晨报 ）春节期间，部分城市房地产市场交了“白卷”。
在这种背景下，沈阳的房贷市场也发生了一些细微的变化——部分
外资银行“开闸放水”，有的已恢复到基准利率。
中资行维持1.1倍利率
29日，在沈工作四年多的汪先生从广州老家回到沈阳。昨日一大早，他就迫不及待地拉着女朋友来到大东区一家楼盘看房。
“我们准备年底结婚，所以着急买房子。”汪先生说。不过，“置业顾问说房贷利率还是基准利率上浮10%，没有任何优惠。”汪先生说，在广州，不仅开发商推出打折优惠，就连银行也推出了很多贷款优惠政策。
昨日记者走访了中行、交行、兴业等十余家银行，他们均表示目前依然执行首套房贷首付30%，基准利率上浮10%的政策。“在没有接到总行通知前，利率不会有优惠。”中行有关人士说。
交行有关工作人员表示，从目前来看，首套房贷仍然维持上浮10%的水平，没有下调的迹象。某银行个贷部负责人透露，房贷利率上调后，办理房贷的客户立刻变少，不过银行没有权限下调，只能死扛。
部分外资行利率松动
就在中资银行死扛的同时，外资银行却“开闸放水”。
昨日，北站附近一家外资银行个贷部负责人表示，该行元旦后下调了房贷利率，由基准利率上浮10%变为上浮5%。“这是比较优惠的政策了，中资银行肯定没有这么大力度。”该负责人说。
和平区一家外资银行有关人士表示，目前该行办理个人房贷的利率为基准利率。“我们的利率是比较低的，已经有不少客户在我们这里办理了房贷。”
房贷利率有望集体下调
沈阳大学金融系主任姜伟认为，外资银行之所以能够执行较低的房贷利率，与其资金来源、管理方式、经营策略等方面有着密切的关系。例如，外资银行具有地域的独立性，有的区域甚至作出三五年内赔钱的策略；另外，外资银行网点少，知名度小，通过低息能够吸引优质客户，培育市场。
姜伟认为，在沈阳的房贷市场中，中资银行占有的优势，所以外资银行的低息房贷政策不会对沈阳整体信贷市场造成冲击。不过，外资银行低息闸门打开后，中资银行或许会作出相应的反应。
对此，有银行业内人士透露，目前部分银行已经开始着手研究新的房贷利率，对于优质客户所购买的知名楼盘，其利率可以“研究研究”，受当前低迷的房地产市场和外资银行低利率策略，以及未来存款准备金率下调预期影响，未来中资银行房贷利率或集体下调。
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沈城进入春季购房绝佳时机
（来源“房天下）
调查中，48.36%接受调查者表示2012年春季将会是一个良好的购房时机，有34.43%的网友表示很难说，仅有17.21%的网友认为2012年春季还不是购房时机。从2010年10月份左右开始，调控政策纷纷显现作用，各地楼市降价潮不断。然而，任何市场都不会永远停留在跌谷，都会呈周期性变化。
对于何时出手购房为好，一位购房者对记者谈到：“经过调控政策的打压，好多城市都出现了开发商扛不住降价甚至退出的现象，然而沈阳房地产市场虽然没有太大涨幅却仍能保持稳定不降，这充分说明沈阳楼市的泡沫性不大，极具抗压能力，也使我们这些急需买房却又观望不敢出手的购房者坚定了购房信心。”
对于2012年是否会出台更加严厉的房地产调控政策，46.23%网友认为不会，36.79%网友认为会继续出台严厉调控政策，16.98%网友认为很难说。
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婚房需求旺盛
调查结果显示，66.67%的网友表示想购置婚房，24.24%的网友表示购置改善性住房，3.03%的网友表示购房为养老，几乎没有网友表示想进行投资性购房。从调查来看，虽然调控、限购等多重政策打压楼市，但许多刚性需求特别是首次置业的年轻购房者依旧打算出手购房，其中婚房成为当今购房市场中主要力量。其次，随着生活水平的提高，改善性住房也成为沈城人们提高生活质量的一大方面，许多80后家庭已经逐渐由二人世界变成三口之家，许多70后家庭需要既养老又养小，一居室更换两居室甚至三居室成为这些人群的迫切需求。
折扣优惠最实惠
对于优惠方式，超过七成的网友表示还是打折最为划算，20.59%的网友喜欢购房优惠劵直接低价的优惠方式，分别有2.94%的网友喜欢家电和减免物业费的优惠方式。
低价楼盘受捧
58.82%的网友表示可以接受30-50万元范围的总房价，17.65%的网友表示仅能接受30万元以下的房子，17.65%的网友表示可以接受50-80万元的总房价，仅有5.88%的网友表示可以接受70-100万元范围的购房价格，从调查来看，普遍具有购房需求的网友都会选择购置价钱偏低、面积适中的房子，其中刚性需求仍旧十分火热。
总之，通过2011年限购、限贷等一系列调控措施让沈阳整体楼市平稳发展，有力的打击了房地产市场的许多投资行为，但刚性需求依然存在，购房群体将主力转移到婚房和改善性住房方面，中小户型和低价房仍然是楼市热点。
