房企集体"转战"商业地产 社区商业或成聚宝盆

(来源：时代商报)当前，受楼市限购、限贷等一系列调控政策影响，商品住宅市场低迷，被不少开发商视为楼市调控“避风港”的商业地产则呈现出一派繁荣景象。

有专家认为，商业地产的持续升温除了受商品住宅市场调控外，也和我国城市化加速下的房企转型密不可分。盲目涉足商业地产同样暗含风险，开发商转战商业地产应避免投机心理，要做好市场调研和后期的管理、运营。

商业地产风生水起

当前，住宅市场持续低迷，降价潮已由北京、深圳等地蔓延至二三线城市，很多大型开发商集体拉开房价下跌序幕，有的在售楼盘降幅达到20％。市场普遍认为楼市拐点已经临近。

此外，10月底公布的70家房地产上市公司第三季度财报显示，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80％以上房企负债同比增加。相比持续低迷的商品住宅市场，商业地产却日渐升温。据戴德梁行、中原地产等机构发布的第二季度市场报告显示，北京、上海、广州、深圳等大城市优质写字楼租金及售价均有明显上升。以广州为例，据统计阳光家缘数据显示，该市11月1日至3日全市有三个住宅项目获批预售证，其中就包括两个商业地产项目，商业地产成为广州11月开月主角，共推房1845套，占总推房数90％。近日，在太原召开的中国商业地产招商大会上，不少开发商更是看好尚待开发的二三线城市。他们纷纷表示，商业地产相比商品住宅市场还处于发展阶段，在二三线城市更是前景一片光明。

开发商转“商”有冲动

不少开发商表示，当前商业地产升温与商品住宅市场的调控密切相关，其资金开始溢向商业地产。“楼市调控催热商业地产繁荣。”唐山一家房地产企业负责人佟干城认为，商业地产火爆与住宅市场严厉的调控有关。他认为，相比普通住宅，商业地产还算是起步阶段，也相对更高，所以不少开发商会更加青睐商业地产。SOHO中国董事长潘石屹前不久在山西曾表示，目前商业地产仍然是投资领域最热的板块，在北京、上海的中心区域，投资商业地产的比住宅等高2－2．5倍。

山西振鹏投资开发有限公司总经理李杰说，商业地产之所以“非常火爆”，在住宅市场遭遇限购下，不乏投资客进入不限购的商业地产。李杰说，不少资金雄厚有实力的房地产企业将会逐步提高开发商业地产比重。

涉足商业地产须谨慎

今年以来，中国银监会曾多次对商业地产进行风险预警，明确要求各商业银行严控商业地产相关信贷以降低风险。山西大学经济与管理学院副教授耿晔强认为，当前对商业地产出台相关调控政策可能性不大，但是目前调控风险正在累积。此外，从商业地产本身来看，短期投资客进入，开发企业可能已经鱼龙混杂。业内人士认为，商业地产并非盖楼那么简单，不是有资金就能做好商业地产。

山西九昌地产开发有限公司总经理 盛则认为，与住宅相比，商业地产面对的消费人群不一样，因此在规划时要充分考虑其规模、配套、定位和周边环境。“开发商在商业地产项目中承担的社会职能相对更多一些，责任更重，风险也更大。”盛说，普通商品住宅资金回收期一般为2－3年，而商业地产一般则为5－10年。“相比商品住宅，投资商业地产拼的是真本事。”山西大同开发商赵志毅认为，商业地产开发商不仅需要有雄厚的经济实力，更需要独到的眼光和对项目后期的运行管理能力。

中国商业地产或迎黄金时代

（来源：中华工商时报）国家加大了宏观调控，房地产金融政策的进一步趋紧，以短期赢利为目标的住宅开发面临前所未有的挑战。相比而言，以长期持续为目标的商业地产，开始受到机构投资者青睐，商业地产进入了快速发展道路。国际物业公司DTZ戴德梁行研究表明，中国商业地产将进入黄金十年，其中城镇化与服务业将是两大助推剂。

根据戴德梁行高级助理董事王玉珂的界定，商业地产专指用于商业服务业经营性物业，包括批发、零售、餐饮、娱乐、休闲、教育、展示、生活配套服务等多种业态。商业地产发展依赖于商家的经营，而商家经营潜力通常取决于消费市场规模。戴德梁行认为，足够多的城市人口规模、较高的居民消费水平、经济的持续增长以及政府对产业发展的支持等是商业地产发展的重要动力。

投资、出口与内需是中国经济高速发展的三大动力。相比内需，中国经济更明显依赖出口与投资。一方面中国外贸依存度过高，比例高达60%，另一方面，经济长期依赖大量投资，导致资源消费过度，经济整体发展不平衡。

近来，受国际金融危机影响及的国家主权债务危机影响，中国外围经济环境不断恶化，出口受到制约；另外，为了应对居高不下的CPI，国家也不得不采取宏观调控、压缩投资。因此以出口为导向、高投资、低消费的中国经济模式将不得不面临结构性调整。提高内需变得尤为紧迫，以确保中国经济长期稳定发展。

内需作为经济增长的最终动力，它已成为中国转变经济增长方式的长期目标。在经历了2008年的国际金融危机后，“扩大内需”已成为中国政府工作的重中之重，而通过推进城镇化来扩大内需也成为了中国的战略选择。

推进城镇化是中国实现宏观经济结构从外向型需求向内向型需求转型、经济增长动力从投资主导型向消费主导转型的关键因素。根据国务院发展研究中心预测，未来10年中国城镇化率的年均增加率约在0.8%-1%，中国到2020年城镇化率将预计在55%-56%，城镇人口将达7.5-8亿人，中国将由以农业人口占多数的社会转变为城镇人口占多数的城市型社会。当然，与发达国家近75%-85%城镇化率相比，中国的城镇化水平仍有较长的路要走，因此城镇化对中国解决就业、扩大内需仍有长期性。

中国城市人口每提高1%，可拉动GDP增长1.5%。在未来10年，中国城镇化率年均提高约0.9%，每年新增城市人口1300-1800万，这将直接拉动中国消费市场。

过去20年来，中国外贸平均增长率在24.15%，远高于中国零售额平均增长16.18%的水平，国内消费的潜力始终没有得到完全释放。随着城镇化率的不断提高所带动城市人口的增长以及国家扩大内需所带动城市基础设施建设和新区的发展，商业的需求规模将大幅增加，这将直接刺激商业地产的发展。

中国经济结构的转型强化了对内需的支持，与此同时国内外产业转移趋势有利于中国服务业发展。随着内需上升到国家战略层面，以服务业为主的第三产业比重加大，服务型经济必将成为未来主流。从1994年开始，第三产业就业比率超过第二产业成为吸纳劳动就业的最重要产业。由于在城镇化建设中第三产业更有利于解决劳动就业问题，第三产业成为中国经济的支柱更具战略意义。

服务业提供大众消费需求的零售、餐饮、休闲娱乐以及生活配套服务，它在解决地方经济、解决就业以及长期税收方面有独具优势。作为服务业的发展平台、以经营为目标的商业地产在促进城市可持续经济方面比住宅有明显优势，因而商业地产发展更容易得到国家政策的支持。因此城镇化率的提高，将大大促进服务业发展，也将极大促进商业地产的繁荣。

王玉珂表示，2012年中国房地产特别是住宅将继续面临紧缩的金融政策，而商业地产因为承担扩大内需、解决就业机会、持续税收方面的特殊作用，将在中国城镇化进程因素驱动下继续得到政府支持。相比一、二线城市，庞大的中小城镇在未来10年将进入大规模的建设高峰期，这将新增近1.3-1.8个多亿的消费人口，城镇化所带来的巨大内需也将直接推动商业地产发展进入黄金十年。

（来源：沈阳晚报）在住宅投资受限的环境下，社区商业因为不受限购影响，便捷亲民而成为投资新宠。当城市居住地的不断扩展，社区商业的存在因此显得越来越重要，投资社区商业逐渐成为沈阳投资客的新方向。12月初，“中国社区商业辽宁地区2012年发展论坛”将在沈阳隆重举行，中国社区商业工作委员会主任董利亲自赴沈，带领专家对首批沈阳市社区商业示范项目参选楼盘进行评审。

商业格局凸显区域化特征

社区商业是以社区范围内的居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以满足和促进居民生活综合消费为目标，提供社区居民日常生活服务需要为目标的属地型商业。

社区商业出现在20世界50年代的美国，主要是为了服务住在城郊居民的日常生活消费需要。在我国社区商业起步较晚，最初都是以沿街商铺这种形式出现的。随着房地产行业的日趋成熟，现在在家门口居民就能解决吃喝玩乐的生活需求。

“2011年沈阳的商业出现了集中化和分散化相伴随的现象。随着沈阳的居住区逐步向二环外、三环扩展，商业中心也必然向外迁移分散化。商业格局凸显出了区域化特征。”辽宁省社科院研究员王广林表示，这些区域性商业的功能与中心商业有差别，它多数是根据居民日常生活需要，开一些超市、连锁店或特色店。近些年我国社区商业正朝统一规划、科学选址、集中布置的方向发展。

社区商业或成投资聚宝盆

利润无疑是社区商业发展最直接的助推力，一个普遍的规律是：当社区商业改变沿街零散布局，集购物、休闲、服务等众多功能于一身时，社区商业就显露出可观的盈利前景。

就近方便、价廉物美、服务多样是社区商业的三大法宝。生活环境是评价生活舒适度的重要指标，如果社区居民的一切消费需求都能在社区中高质量满足，并且环境质量依然保持高标准，社区商业无疑会获得利益。

目前沈阳社区商业多以社区邻里商业网点为基础，以生鲜食品店、超市、连锁便利店等为主体，层次分明、布局合理的社区商业服务中心体系框架，在一定程度上满足了居民的生活需要。借鉴上海、南京、天津等城市创建的社区商业示范中心，沈阳也在酝酿集购物、休闲、娱乐、观光为一体的新型现代社区商业，投资社区商业逐渐成为沈阳投资客的新方向。

社区商铺有带租约销售

沈阳市社区商业服务中心目前已形成了沿街式、组团式、会所式等多种模式并行发展的态势，涌现出一批国家、省、市社区商业示范社区。

城市不断扩大，楼盘开发也越来越向城郊靠近，商业配套设施需求给了社区商业很大的发展空间。从2005年初起，以大型超市为特色的社区商业已经开始崭露头角。家乐福、乐购、兴隆等国际、国内大型品牌连锁超市纷纷进入品牌楼盘抢滩圈地，显示出商家对社区商业形式的认可。

从市场情况来看，沈阳推出社区商业的楼盘大都是发展比较成熟的，其中很多社区商铺还带租约发售。社区商业已经成为服务业中新的经济增长点，发展社区商业，不仅方便居民生活，同时还促进就业和经济发展。社区商业已成为沈阳经济发展的重要力量。

商业市场迎春天 沈阳社区商铺是投资者的救兵?

（来源：沈阳晚报）主持 人：本报记者 石彦梅（右）

本期嘉宾：阳光一百置业（辽宁）有限公司营销总监 马艺春（中）

沈阳中恒置业有限公司营销总监 吕彬（左）

最近，阳光100国际新城、金地名京等楼盘正在推出社区商铺产品，荣信财富广场、瑞京时代汽配广场、九龙港等商业项目也在加紧商铺宣传，几乎每个项目都受到不少购房者的追捧，甚至有些项目刚刚推出不久就已经所剩无几。社区商铺，真能成为眼看着大把钞票在银行缩水却投资无门的购房者无限期待中的“投资者的救兵”？

商铺热销是性的

主持人：现在沈阳很多楼盘都在推社区商铺，甚至一些专业市场也加紧了销售宣传，您如何看待这种现象？

马艺春：从我们集团统计的数据显示，商铺热销现象是性的，最明显的是北京。据了解，SOHO中国在北京成交的客户中，有60%以上的客户都是一次性投入5000万以上的大客户。

沈阳前三季的官方数据统计中也显示，无论是价格、供应还是销售，没有出现下滑迹象的就只有商铺产品。我们阳光100 国际新城此时推出社区商铺也是为了抢占市场份额。

吕彬：作为投资产品，商铺很有特色。特别是在住宅和商铺都可选的情况下，商铺会分流一批客户。而且现在还没有对商业产品的调控措施，也使得一部分投资资金开始从住宅转向商铺。

四类商铺各有优势

主持人：社区商铺与专业市场中的商铺还不尽相同，您怎么看待他们之间的区别与联系？

马艺春：单是商铺产品大致可以分四类。其一是步行街的商铺，像中街、太原街就是代表。它的特点是价格较高，风险也大。如果运营没有问题，投资也很可观。

第二类是社区商铺，主要服务于社区居民的商业配套。居民对楼盘配套服务的要求越高，社区商铺也就越走俏。它不用太大规模，可以较为轻松地控制总价。

第三种是专业市场中的商铺，像百脑汇、汽配城之类的项目，这对专业性和运营管理的要求比较高。

最后一种是其他类型的商铺，像交通枢纽处的商业、文体中心或写字楼中的商业形式。在国外，公路服务区的商铺非常火，我也喜欢在那买东西。还有在写字间顶层开辟的会所商业模式，在北京、上海等地已经出现。

沈阳商铺持续性投资显露

主持人：今年商铺行情看好完全是受限购、限贷等政策的影响吗？

马艺春：商铺走俏有政策因素的影响。但像前面提到的SOHO中国这种5000万以上的客户对商铺的需求已经持续多年，商铺投资正在向着持续性发展的方向迈进。与北京相比，沈阳发展相对滞后，但也已经开始爆发出优势，而且会继续爆发。

吕彬：今年商铺产品的确是比较抢眼，当然，商铺的热销跟限购、限贷政策有一定的关系，在住宅政策陆续出台的形势下，商铺的特性反而更加突出了。

购买商铺正是好时机

主持人：有说法称住宅市场或步入冬天，商业市场则迎来春天。对购房者来说，现在是投资商铺的好时机吗？

马艺春：我觉得现在是购买商铺的好时机，尤其是社区商铺，租金价格也很高，面对刚需和改善型需求的楼盘更是如此。由于入住率高，社区商铺不仅有能满足生活所需的便利店，还有牙科、美容等专业型商业配套。

吕彬：如果政策继续，可能商铺市场会越来越好。但不同产品要区别对待，不是所有的产品都适合出手，也要考虑产品、地段、价格等综合因素。

社区商铺前景远大

主持人：明年商铺市场的前景如何？

马艺春：其实以不动产为投资主渠道的人，他们最看好的不是暴利型或利润来得特别快的产品，而是既保值又可用的商用物业，尤其是社区商铺更加灵活，加入门槛也较低。

吕彬：总体看商铺很有可能会持续今年的火热形势，对于商铺产品，投资者要比购买住宅投入更多的精力。明年的影响我想还是来自贷款方面，如果贷款政策收紧，各类产品都会受到影响。