沈阳住宅销量保持高位 年底大幅降价恐怕难现
房天下综合整理2011/11/22 08:36
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
房价未现实质下调
（来源：辽沈晚报）近期，国内一线城市房价随成交量萎缩而出现下调迹象，部分城市房价甚至出现同比下跌，即低于去年同期。越来越多的房企和房地产研究人士均认为，房价“拐点”正在进一步确立。
不过以刚需为主的沈阳楼市，虽然成交量出现一定程度的萎缩，但房价至今未现实质性松动。中国指数系统对国内百城房价监控显示，房价指数环比下跌0.23%，是今年以来第二个月持续环比下跌，但沈阳当月房价仍环比上涨0.60%。
家住沈阳东陵区的钟超说：“我一直关注着国内楼市变化，北京、上海等城市部分新楼盘降价销售被老业主砸售楼处的现象增多，我认为如果一旦国内市场转冷，沈阳市场同样会出现观望态势，比如2008年下半年，使开发商加大让利促销力度。 ”
事实是，9月沈阳商品住宅供应量创下了310余万平的历史记录，而10月继续超过200万平方米。不少开发企业为回拢资金保持现金流，纷纷采取了让利促销的手段，且让利幅度和力度也越来越大。
某别墅项目打折销售从6.8折起，折合每平方米约7000元，这对动辙花上百万在主城区购普通商品住宅的顾客来说，具有不少诱惑力。某地铁口项目，根据顾客选择不同的户型，实施7000元诚意金抵5万的促销，甚至有一楼盘更是推出2万抵10万，直接让利8万元。
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涨价有迷雾 大幅降价难出现
（来源：时代商报）“价格，往往是多方试探后的结果，说到最后也许是个心理战。”一位资深地产从业者这样看待楼价这个风向标。近来，监管层面屡屡发出调控不会放松的信号，让大家觉得这次宏观调控是“玩真的了”。对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，房地产调控的目标是要使房价回归到合理的价格。业内人士表示，北京等一线城市的部分楼盘已经出现大幅降价现象，未来降价趋势或向更大范围蔓延，房价降幅有望加大，不排除回归到2009年水平的可能。总体看，房地产调控政策不会松动，楼市已经进入整体下行阶段。
那么沈阳的房价表现如何呢？根据新峰地产统计显示，今年一季度，沈阳商品住宅销售均价为每平方米5474元。到了三季度，商品住宅成交均价达到6041元。在刚刚过去的10月份，沈阳的商品住宅成交均价更是达到每平方米6227元，比年初每平方米上涨了753元，涨幅为13.7%。中国指数系统对国内百城房价监控显示，房价指数环比下跌0.23%，是今年以来第二个月持续环比下跌，但沈阳10月房价仍环比上涨0.60%，实属不易。
分析人士指出，在国内一线城市房地产市场惨淡的背景下，沈阳的住宅销量能保持自身高位，与沈阳的房价水平本来不高有直接关系，副省级城市中沈阳房价名列末尾几名的局面仍未改变。不过，房价松动同样也影响到了沈阳。尤其是在销售策略和销售态度上，卖方市场的时候，开发商总是很牛；如今开发商都在想把自己的房子尽快卖出去，不停地用各种折扣优惠吸引购房者掏钱。
因此分析人士认为，未来一两年，沈阳房价将从之前的猛涨，逐渐向平稳过渡。不过，像北京、上海楼盘那样价格大幅下降的情况，在沈阳很难出现。“现在各方面成本都在涨，如果还要降价开发商就认可不做了。”李果说。分析人士介绍，统计数字的上涨或许只是一个趋势，很多楼盘的折扣已经在拉低房价了。根据这个趋势，沈阳房价在近期不会有上涨太大的空间。策略上的促销应该会出现，但是大面积的降价在沈阳，从数据分析上是没有存在的基础。
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开发商信心不减
最近，市场上出现了大幅度折扣房，“国庆团购每平米直降200元”、“秒杀，7折优惠”、“一口价单位8折”等煽动性的语言，加上让人心动的大，往往很吸引眼球。“折扣大可给消费者带来心理上的满足感，认为捡到了大便宜，对销售往往有所促进。”一位地产代理公司负责人王先生说，在楼市僵持的情况下，一场围绕着开发商和购房者的心理战已经打响。
受一连串房产调控政策影响，在上海、广州、深圳等一线城市，商品房市场成交量异常惨淡。而沈阳的情况则要好于一线城市。10月份，沈阳商品住宅销量达到132万平方米，在今年单月销售量上排名第二，仅次于8月份142.7万平方米的销量。据新峰地产总经理端然介绍，沈阳10月商品住宅销量是，而上海是90万平方米左右，广州是50万平方米，北京是65万平方米左右。除了销售量表现抢眼外，沈阳的商品住宅价格也依然坚挺。统计显示，今年一季度，沈阳商品住宅销售均价为5474元每平方米。到了三季度，商品住宅成交均价达到6041元。在刚刚过去的10月份，沈阳的商品住宅成交均价更是达到每平方米6227元。不过统计数字显示，今年9月、10月沈阳楼市成交量分别同比下跌16.7%和33.65%。沈阳近两月不少开发商根据市场需求，调整营销思路，逆势推出适合市场需求的新楼盘，新产品来迎合市场。来自沈阳市房产局的统计显示，今年9、10月，沈阳共有142家楼盘获得预售许可审批，累计新增住宅面积430余万平方米。而业内人士测算，考虑到前期未消化的存量，预计这两月市场实际供应量在500万至600万平方米之间。
“我们卖得的就是87平方米到122平方米之间的刚需户型，过一阵在感恩节期间全省11个项目届时将都有的产品推出，适合不同的购买人群。”恒大地产沈阳分公司营销经理张先生说。“我们现在也在推刚需产品，不带非毛坯，没有高科技，完全是清水小户型，适合首次置业的年轻人，可以享受到小区的高品质服务和比较有情调的格局设计。下个阶段这是我们的销售重点。”奥园地产企划经理透露。据了解，沈阳不少高端楼盘为了适时推出刚需产品，进行了适当的调整。
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刚需人群在购房时要注意些什么？
（来源：华商晨报）辽宁大学经济学院工程管理系主任曲赜胜为您支招。
思路要长远
刚要结婚的许先生：我家在外地，大学毕业就直接在沈阳工作了。女朋友是沈阳人，买房为结婚做准备。
对于这一问题，辽宁大学经济学院工程管理系主任曲赜胜表示，如果是为结婚准备的婚房，考虑的就要长远一些。要考虑到女方回家是否方便，在楼盘的选择上也要注意房产未来的空间。如果选择中小户型，并且有改善居住环境的计划，那么现在购买的房子在几年以后就会变成投资品的身份进入二手房市场，所以的潜力决定了投资的回报，房屋的价值也会得到充分的体现。
想法要现实
刚要动迁的刘女士：我们社区刚开过会明年年初要动迁，现在正积极找房子呢！新房和二手房不重要，重要的是要两室一厅、交通方便，如果是更好，这样就不需要考虑孙子的上学问题了，可以替儿子分担一点压力。
对于刘女士的情况，曲赜胜认为学区是一个阶段性的情况，如果孩子马上就要上学可以考虑；如果距离上学还有几年那么这个问题可以延迟几年再做考虑。因为学区是会调整的，而且随着社会的发展，优势教育资源也会逐步普及，一旦“学区”对孩子上学的影响弱化，那么以“学区”为概念的附加值就会成为一种额外的风险，所以对于这一买房参数要慎重考虑。
考虑要周全
刚要置业的陈小姐：我是“沈漂”，一直与人合租。我都快30岁了，不想经常搬家，所以决定自己贷款买房子。
对于陈小姐的购房计划，曲赜胜谈道：作为单身女性，尽量选择距离工作地点较近或交通方便的地区，出于安全考虑，尽量要避免偏僻的地段而且要考虑园区物业的安全因素，同时选择非毛坯房，可以省去很多装修的精力。
某销售公司经理姜山则建议单身女性购房要考虑自己的经济能力，可以选择中小户型，投资、居住都适合。
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（来源：华商晨报）刚需人群注重价格、地段和户型。
那么沈阳房地产市场上又有哪些可以满足这三点的好房子呢？
精品小户也有好地段
近两年，沈阳楼市上的小户型一直是刚需们的最爱。不难发现，在房价影响下，总价低的小户型产品已渐渐向二环外“蔓延”。随着城市豪宅的大量入市，市中心地段的小户型更显稀缺。
不过在今年的最后一个季度，各家大品牌开发商均在中心地段的项目中推出了小户型，面积小，部分更是非毛坯，而最让人心动的，是价格。
一环内，非毛坯，价格仅在7500元/平方米。清水房的话更有起价6000元/平方米的。中海寰宇天下推出了天钻学区公寓、金地名京5期IBOX公寓，华润置地凯旋门有MAX公寓推出……而亿海阳光、景星花园两个项目更是低价入市，户型也都是以中小户型为主力。另外，在二环外，也有不少小户型产品。例如，北部二环外，中海城就推出了星座组团，华邑世纪城则有25平方米的ihouse产品上市。“ihouse的目标客户很明确，就是首次置业的刚需人群。”华邑世纪城相关负责人对记者说。
“这些产品都是开发商应对今年市场变化，针对刚需客户的产品。定位不低，总价低，地段也不错。”精诚置业精图企划策划总监李昂说。
改善型刚需看品牌
改善型刚需无疑是近两年市场上的一支生力军。而与首次置业的刚需购房者不同的是，他们对房子的舒适度更为关注，价格、地段、户型归到一起，就是产品的性价比。
“品牌房企的房子一般来说性价比较高。”香港联祥市场研究中心总监何祥俊说。
在沈阳房地产市场上，随着万科、恒大、中海、金地、保利等品牌房企的进入，高性价比的房子自然不少。数据似乎更有力度，新峰地产提供的数据显示，在今年前九个月的销售榜上，几乎都是名企名盘。恒大绿洲和恒大城两个项目，以豪华非毛坯房、大气的园区、合理的价格成为市场上的常胜将军。保利心语花园是今年沈阳市场上的销售领头羊之一。中海城、中海国际社区、中海寰宇天下三个项目更让中海地产在沈阳赚足了人气，还有金地滨河国际社区、华润置地橡树湾、万科朗润园、万科鹿特丹等。
