沈写字楼租金年涨幅超10% 甲级写字楼供不应求

繁华地区的写字楼不愁租。 首席记者 刘配成 摄

五里河商圈租金最贵

从8月13日开始，记者兵分六路走访了位于沈阳市沈河区CBD商圈、和平太原街商圈、五里河商圈、皇姑区北行商圈，以及铁西区铁百商圈周围的写字楼，共计50家。

写字楼租金及物业费是公司运营成本的一个重要的组成部分，也是公司租用写字间时考察的重要因素。调查写字楼的租金及物业费的目的在于，让读者大致了解沈城主要写字楼的收费标准，考察其性价比。

8月份，沈城写字楼整体市场租金普遍呈现上涨趋势，较去年同期相比租金普涨一成以上，达到每月每平方米150元，环比上升5%。从分区域的租金发展水平看，各区域租金继续保持上升态势。

北站CBD商圈、五里河商圈、市府广场、中街太原街商圈的写字楼租金价格较贵，其中最贵的当属五里河商圈中的写字楼。皇朝万鑫国际大厦98.6平方米，租金13.5万元/年/套；五里河城A座，225平方米，租金11万元/年/套；三好SOHO 103平方米 租金，5.2万元/年/套；华新国际大厦 413平方米租金，35万元/年/套。

写字楼的租金受到地段、物业管理、商务配套、周边产业结构等多方面因素的影响，其中，地段是决定租金的首要条件。可分割、小面积的写字楼容易出租。

据业内人士介绍，2008年金融危机的爆发，曾对沈阳市写字楼市场的影响较大，致使2009年整体投资速度减缓。沈阳市统计局数据显示，虽然写字楼投资额同比保持了32.3%的增长速度，但同比增速下滑51个百分点。但到了2010年，沈阳写字楼市场租售情况开始逐渐攀升，市场前景看好。

财富中心以及卓越大厦等高端写字间年租金正以每年10%左右的速度上涨。除甲级写字间外，中档写字间租金也大幅上涨。以惠工广场附近的奉天银座为例，2010年租金是550元／平方米，今年已经涨到了750元／平方米，一年的时间里涨幅高达36%。

调查显示，相比较而言，位于皇姑区、铁西区的写字楼租金价格较低，皇姑区的多数写字楼位于长江街、黄河大街和北陵大街，尤其是长江街上的北行商圈数量。皇姑区写字楼出售的均价在7000-11000元每平方米。出租的价格在360-750元/平方米/年不等，房租包括物业费和采暖费。沈阳三和百货出租价格为360元/平方米/年；辽宁经贸大厦出租价格为430元/平方米/年；长江国际公寓出售价格为7000元/平方米/年；锦联经典名座出售价格为9300元/平方米/年。

位于铁西区的写字楼近两年成为新的发展热点，商城、海韵广场、荣福饭店等租金较高。荣富饭店52平方米租金，2200元/月/套；商城34-160 平方米租金，450-500元/平方米/年；海韵广场70平方米租金，2200元/月/套。

【省钱攻略】

物业费含租金里最合算

调查中，记者了解到，沈城写字楼物业费多数在每月每平方米1.5元-3元之间，最贵的物业费每平方米达10元。例如商贸总部大厦10元/平方米/月，希尔顿联邦大厦10元/平方米/月。如此计算，一个面积500平方米的公司每月仅物业费就要掏出5000元，这可不是一笔小数目。

不过，调查中很多写字楼为了吸引企业入驻，出租形式多采取租金含物业费、采暖费，无需业主另付这些费用。这种打包出租方式，物业费相对能较低一些。不过羊毛出在羊身上，租写字楼前还是要打听好租金所含项目。

大型公司会一般从区位和写字楼自身条件两方评估物业，需要考虑该物业是否符合企业的实际业务需求。依据自己的评估管理标准，衡量到底需要多大的面积，需要什么样的使用花费，来有效的支持业务的发展。

【前景指数】

空置率持续下降

2011年，沈阳市甲级写字楼市场继续保持积极发展的良好势头，需求和租金稳步增长，空置率持续下降。记者调查的50家写字楼，空置率比较低，从1%到20%，90%以上写字楼空置率都在10%以下。而去年第四季度有数据显示，沈阳市写字楼整体空置率为13.15%。

调查到的中粮大悦城、富莱商厦、爱都国际、中城大厦等写字楼空置率都为零。另外，空置率主要由该写字楼所处的位置、商圈决定，租金并不是主要因素。像处于五里河商圈的沈阳丽都喜来登，虽然年租金高达1800元每平方米，但其空置率仅为4%。

一些新入市的写字楼租售情况也比较好。SOHO新天地每套月租金1600元，空置率7%，茂叶东方时代，目前销售价为8300元每平方米，空置率为40%。

沈阳甲级写字楼供应不足，只有前几年开发的财富中心、中韩大厦、北方传媒、皇朝万鑫、总统大厦供应。2009年沈阳现房写字间投入市场的凤毛麟角。一些企业想更新换代，外来进入沈阳的企业想整层购买都没有可选择的。供不应求导致沈阳写字间租金上涨，空置率也持续下降。

【位置选择】

商务气氛和通达性非常重要

调查建议：企业在哪选择写字楼，从区域来说，选择商务气氛浓厚和产业聚集强的区域，有利于企业的发展与壮大，可以为企业创造更多更大的商机。此外区域内交通的通达性也非常重要，交通将直接影响到员工的交通成本和企业的效率。

每家公司的发展战略和业务布局不同，所以公司可以参考一定的财务预算约束，根据自己的业务类型选择适合的产业集聚区或商圈，综合评价写字楼经济指标，从写字楼的便捷性方面挖掘适合自己的区域。另一方面考虑写字楼品质因素，涉及楼宇形象、自身配套和软硬件设施品质三方面。写字楼建筑的整体形象是展示企业的形象的舞台，物业外观和企业文化观、价值观是否吻合是企业选址考虑的重要因素。写字楼配套上有无商务中心、银行、餐厅、会议室等设施，能否满足员工的日常工作所需是企业选址的另一因素。软硬件设施方面涉及内部交通是否便利通畅，通讯、智能化的程度等因素以及传统物业管理及其增值服务的提供也是企业选址的考虑因素，项目有没有很好的物业管理公司来提供相关的服务。这些都是风险规避的问题，因为不仅是直接成本花费，也考虑到实际企业在运营过程当中运营成本的问题。作为企业来讲需要全面衡量要素降低风险。

【新旧争锋】

甲级写字楼供不应求

沈城写字楼2009年以前建成的主要集中在五里河商圈、北站区域，由于2008年受金融危机影响，2009年以前写字楼市场发展较迟缓，空置率较高，而金廊沿线的写字楼项目进度缓慢，导致了最近2年时间内的供需失衡。新写字楼产品面临断货，旧写字楼租金上浮，但各方面级别与服务又难满足企业需求。

沈阳的写字楼在2005年到2009年间供应呈现爆发式的增长，到去年底，写字楼市场才没有新增供应。只租不售的高端写字间形势比较乐观，供不应求。但前两年的集中放量让一些中低端的写字间陷入困局，卖的特别累。一位民企负责人谢经理对沈城写字楼感受颇深，想要找位置佳、服务好，面积合适，价位合理的写字楼很难！谢先生在北站商圈、五里河商圈附近寻找写字楼，不是面积小，就是租金过高，想要找到马上就可以入住的合适写字楼找了半个月都没找到。

据新峰地产提供的数据显示，截至2011年7月，沈阳写字楼市场总供应面积为767438平方米。而在今年的1~7月份，写字楼市场的新增上市量为261886平方米，而去年同期仅为55305平方米，爆发式增长了374%。

今年新增加这么多写字楼，谢经理为什么还找不到适合自己企业的位置？谢经理说：我们公司需要马上就可以进驻的写字楼，新入市的现货无法满足我们的要求。而老项目有的写字楼规划落伍，车位、电梯配置不够，安保和物业服务差，这些无法满足企业树立形象的需求。

沈阳甲级或5A写字楼主要分布在金廊，如沈阳天地、华府新天地、裕景中心、华润大厦、茂业大厦、夏宫城市广场等，这些项目今年能入市的只有华润大厦一家，因此未来尽管供应诸多，但当前市场仍是紧缺。

【内部探秘】

写字楼内都是什么企业

写字楼内入驻的都是一些什么样的企业？调查显示，内资企业以及越来越多的跨国企业对自用和租赁写字楼的需求保持强劲，其中内资企业和外资企业的需求各占一半，IT、金融、涉外服务等企业成为主力军。

市场研究人士分析，随着加快发展服务业纳入十二五规划重点，相关的配套扶持政策将陆续出台。政策体系的完善和发展环境的优化，将使得企业扩张和自主创业需求进一步激增。新增需求行业主要以投资、科技及房产企业公司为主，主要吸纳仍然集中在北站区域卓越大厦和五里河区域的皇朝万鑫大厦。

沈阳市内各种电子市场、服装市场、家具市场、建材市场、汽车市场、五金市场、日常消费品市场上的各类“总经销”以10万计。如按每户需求在10平方米写字楼计算，总需求量在100万平方米左右。现在，这些商家基本在摊位、宾馆住宅内完成“办公”。仅上述两类需求即能消化沈阳写字楼市场的80%，事实上还有大量的外地驻沈公司在宾馆酒店里办公，一些本地企业在网点住宅内办公。

沈阳写字楼消费的有效需求仍显不足。进入沈阳的国际大公司很多，但许多属工业企业。这类企业的办公场所通常在厂区自建，对写字楼需求较少。缺少中等规模的外来企业，这类企业是写字楼消费的主体。在北京，第三产业占GDP的比重每上升一个百分点将增加250万平方米写字楼的需求。沈阳第三产业的发展空间也昭示着巨大的写字楼潜在需求空间，沈阳是环渤海经济圈乃至东北亚的中心城市之一，区位优势非常明显。同时沈阳也是国务院批准的批历史文化名城。这些优势还需要进一步放大转化成实际的消费需求。

【发展趋势】

未来20年写字楼将高速发展

受住宅市场限购、限贷等政策的影响，上半年甲级写字楼等商业地产需求不断上升。新增供应的短缺更加速了市场存量持续消化，沈城写字楼空置率呈明显下降态势，成交均价和租金也显着上扬。

2011年8月23日，世邦魏理仕集团（CBRE）全球租金指数显示：二季度全球写字楼租金指数同比增长7.4%。在亚太地区经济表现的推动下，这是该指数连续五个季度显示增长。

2011年沈阳甲级写字楼市场稳步发展，软硬件不断升级，经营管理水平持续提高，但与北京、上海等国内一线城市相比仍存在一定距离。但随着甲级写字楼存量稳步提升，持有型物业逐渐增加，写字楼的整体形象会有一定提升。沈阳缺少的写字楼项目，好的写字楼应该是一个综合体，除写字间外还要有餐厅、超市、美容院、健身房、书店等配套，这是未来沈阳写字楼发展的方向。

城市化进程中受益的不是工业、农业，而是第三产业，写字楼正是第三产业的重要载体，这将为写字楼市场，特别是一线城市的写字楼市场提供广阔的发展前景。所以可以预见未来20年将是国内写字楼市场的高速发展期。

本版稿件由本报记者 刘冬梅 实习生 陈霞 吴东辉 岳荣一 徐颖 韩春蕊 韩艳伟 共同采写