沈商业房引力极大 战国时代悄然而至
房天下综合整理2011/08/29 01:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
编者按：在通胀、调控、限购的重重压力下，沈阳及各大城市的住宅限购在某种程度上惹火了商业地产。由于限购并没有松动的迹象，这导致一部分投资客弃住从商。很多开发商也是因为看到了商业地产的市场机会而重磅出击。因此，商业地产掀起房地产市场的又一高潮。
沈阳房地产投资吸引力第九
（来源：辽沈晚报）一个城市的房地产市场如何，往往在其吸引投资的方面得以体现。
昨日，中指研究院发布的“2011年中国城市投资吸引力报告”显示，综合三类物业（住宅、办公楼、商业营业用房）开发投资吸引力和房地产市场投资环境吸引力评价结果，沈阳房地产市场投资吸引力位居第九位。而上海、北京榜头地位仍难撼动。
沈阳商业房产升温明显
研究显示，在住宅、办公楼、商业营业用房三类物业中，沈阳商业营业用房开发投资吸引力居第五，远高于住宅开发投资吸引力第十四的地位，着实令不少人感觉意外。
中指研究院专业人士表示，综合2003年以来的研究发现，北京、上海凭借领先的市场规模和经济发达带来的市场需求，一直稳居商业营业用房开发投资的前两位。重庆最近两年则以较高的市场规模从2009年的第六位跃至第三位，沈阳却由第四位被挤至第五，“仍保持非常大的市场规模”。
沈阳商业营业用房开发和市场规模大的说法，得到沈阳地产界人士的认同。从2010年起，沈阳商业房产呈爆炸式增长态势，仅大体量的商场去年就有20余家开业，如宜家、世茂、铁西万达广场等。
而在今年，一场商业大商场跑马圈地扩张战仍在升级，商业竞争进入“战国时代”。商业竞争的白热化，同样带动了大量商业房产的建设和投入运营。由于大部分商业房产体量大，如星摩尔购物中心、中街恒隆广场面积均超10万平方米，吸附的投资资金量也较为惊人。
省内城市大连则排位商业营业房产开发投资吸引力第13位，落后于沈阳，业内人士认为沈阳城市规模、人口规模及除住宅以外的日常消费能力强是主要原因。
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（来源：时代商报）底商服务的区域基本上要繁华一些，楼盘密集且空置率低，竞争压力越小，方面也愈加可观。
房地产市场上住宅底商多为一层或两层，三层或者更高层较为少见。>>新婚姻法助推沈楼市 热盘或升温大卖
有人说，房地产投资市场就是挤牙膏，当你把住宅按下去的时候，商铺、写字楼必然要上。由于住宅限购，部分投资性资金转向了商业地产。社区底商因为立足于社区，有着多而稳定的住户，且具有投资总额不大、风险小、投资较高的特点，更是成为投资的热点。
随着房产发展越来越成熟，不少开发商开始重视社区底商的打造，尤其对于大盘住宅来说，社区底商的成功打造不仅能使商铺价值提升，同时可以使整个楼盘的价值得到进一步提升。在沈阳，一些品质楼盘社区底商一经推出便受到了购房者特别是投资者的关注，这让区域社区商业开始呈现出持续升温的态势。
“水涨船高”的底商价格
一直以来，商铺投资就是房产投资的热点方向，尤其是社区底商的投资从来就没有淡出人们的视野，甚至有一种说法，真正的投资者只会在底商中淘金。虽然在相当长的一段时间内，人们对投资各类住宅的热情比较高，但随着限贷、限购等政策的实施，部分投资性资金转向了立足于社区、风险小、收入回报稳定的社区底商。
刚刚获得百万元拆迁款项的张先生最近对社区底商十分关注，在浑南奥体中心区域、长白岛区域、铁西北二路区域寻找总价不太高的社区底商进行长期投资成了张先生的新目标。“社区底商和住宅相比好出租一些，买个小面积的商铺可以出租金，的几率也挺大的。”张先生称。记者从几个社区商业项目了解到，同张先生想法一样的投资者在客户中所占比例越来越大，社区底商相对而言较强的保值增值性成为了很多客户最为看重的方面。
长白岛一家中介公司的刘经理告诉记者，早在两三年前，长白岛地区底商售价仅在5000-6000元/平方米左右，但到了去年，随着一些品质楼盘的日益成熟，入住率提高，这一地区的底商的价格已经达到了8000元/平。而今年，的社区底商售价已经达到了20000元/平方米以上，上涨的趋势越来越明显。记者了解到，去年长白岛的格林生活坊一期底商的销售均价为8000元-9000元/平方米，而今年格林生活坊二期280平底商出售价格9500元/平米，三期270平底商出售价格达到了540万元，达到了2万元/平米。万科城、远洋天地等楼盘底商的出售均价在今年都达到了15000元/平米。究其原因，不外乎是区域越来越成熟的表现。刘经理称：“目前长白岛的很多品牌楼盘，体量都比较大，经过几年时间的发展，这些楼盘已经实现了入住，并由此带动了人气的大幅提升，因此社区底商的价值也开始陆续显现出来。”
记者调查发现，沈阳一些热点区域的社区底商价格在近两年都呈现出上涨趋势，这些“潜力股”的社区商铺，已经成为投资者们的“新宠”。位于铁西北二路的新湖北国之春去年社区底商的出售价格为11000元/平米，今年出售价格达到了12000元/平米；位于北二路兴工街的鑫丰又一城252平米底商去年出售价格为378万元，每平米15000元，今年该楼盘同样面积的底商出售价格达到了555万，每平米22023元。该地区一家中介公司的孙越告诉记者，这一区域的社区底商一直很抢手，尤其在地铁一号线去年开通后，不少靠近地铁口的底商一售而空，甚至一铺难求，价格也有了很大涨幅。从客户的情况看，投资的客户所占比例是很大的，其中不乏由投资住宅转至投资底商的客户。很多底商投资者对于该区域未来的发展前景比较看好，认为相比其他项目，投资底商产品更为保险。虽然底商投资相对住宅来说高一些，相对目住宅产品的较大供应量，社区底商相对稀缺的供应量也是其受到投资者欢迎的重要原因之一。
底商成房企“揽客”新卖点
越来越多的品牌房企也正在将升级社区商业当成“揽客”的新卖点。业内人士认为，仅仅提供优质的建筑和精细的物业管理已经不能充分满足业主的需求，开发商还需要更完善的社区配套商业，提供更便利更丰富的日常生活选择。社区底商既有商业的属性，也有社会服务的属性。特别是当自住需求的购房者越来越成为住宅市场的购房主力，他们对周边商业配套的要求也越来越高。“楼市已经进入自住需求为主的买方市场，与以前的投资投机性购房群体相比，购房者对社区商业配套的要求更高也更为迫切。”沈阳某楼盘项目营销总监钟晶称。一项网络调查也显示，七成购房者将社区商业配套作为购房的重点考量目标。
记者调查了解到，目前沈阳房产市场销售较好的楼盘都有一定规模的社区底商，中海国际社区、远洋和平府、金地滨河国际、金水花城等楼盘社区底商都颇具规模且热销不断，金水花城社区底商去年出售时价格达到2.3万元-2.6万元/平方米，但仍然供不应求。来自恒大地产的一份数据显示，在今年恒大地产夏季房交会中，恒大地产项目社区底商销售情况也十分火爆。恒大绿洲的社区底商受到无数投资者追捧，正在热销的恒大名都的社区底商销售异常火爆，其中30-50平方米的小面积商铺已经所剩无几。
对于房企争相发力社区商业，钟晶认为，社区底商的成功打造不仅能使商铺价值提升，吸引高端的商业品牌，快速形成商业氛围，从而使整个楼盘的价值得到进一步提升。另一方面调控仍在继续，而品牌房企又有着明确的业绩提升目标，在此背景下，市场自住刚需所高度关注的社区商业，很可能成为房企新的竞争点。
投资者相中
相对于住宅投资，社区底商的投入更大些，同一楼盘社区底商的价格往往高出住宅价格数千元甚至万元，但社区底商也是相当可观的。裴女士住在铁西某大型小区，去年7月该小区发售多间40-60平米的住宅底商，均价1.3-1.5万元/平米。这批社区底商有独立产权，客户可自由经营。裴女士购买了一套面积47平米的门市，总价70.5万元。两个月后，裴女士将门市出租给一家保健用品店，首年租金为4300元/月，投资回报为7.3%（投资=年利润或年均利润/投资总额×100%）。裴女士称，因为租金每年都会上涨，预计她的这一投资10年左右就会收回成本，比住宅出租容易，而且很高，即使现在出售也很好出手，是稳赚不赔的。也正是因为社区底商有着稳定的投资，让不少“不差钱”的投资者瞄向了社区底商市场。现在沈阳市场上的成熟社区，几乎很少有出售二手商铺的，大多数都是对外出租，来获取稳定的租金收入。
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（来源：观点地产网）
世茂股份首6月净利润约5亿 将加大商业地产项目销售
8月18日，世茂股份刊发2011年半年度报告。
报告期内，公司实现营业收入33.2亿元，同比增长81%；实现净利润4.99亿元，同比增长24%；归属于母公司的净利润4.81亿元，同比增长75%。公司实现物业销售收入31.1亿元，销售结算面积10.7万平方米，分别同比增长76.8%和-18%；实现物业租赁收入1.2亿元。
商业地产开发方面，报告期内，公司实现合同签约额27.8亿元，合同签约17.5万平方米，分别同比增长18.8%和90.2%，均已达到年初制定目标的30%。
报告期内，公司实现新开工面积达101万平方米，施工面积达到304万平米，公司持有的投资性房地产面积达到66万平方米。
半年报显示，上半年，世茂股份积极把握商业房地产市场发展的机遇，虽然在上半年没有太多新盘推出，但公司加大已开盘的北京、常熟、杭州等项目的宣传力度，并取得了良好的市场反应和销售业绩。同时，受到住宅房地产市场持续调控的影响，南京项目的销售情况并不理想。
在土地方面，公司分别于1月底获取位于长沙市芙蓉区的肇家坪项目，于5月分别获取位于青岛胶南市海滨大道的项目和位于济南市历下区舜井街的项目，于8月获得天津武清项目，累计增加土地储备建筑面积约105万平方米。
世茂股份表示，在下半年，公司将进一步加大商业地产项目的销售力度及推盘速度，确保公司全年目标的完成。并计划适时地获取商业地产土地。在影院投资方面，公司计划2011年世茂影院将在徐州、沈阳、福州等地拓展扩张，预计当年投入运营的影院总数将达到10家。
香港置地29.1亿获北京王府井商业地块
据8月15日消息，北京东城区王府井大街西侧的商业金融用地由香港置地控股子公司王府井发展有限公司以29.1亿元中标，折合楼面价为3.42万元每平方米。
该宗地块编号为京土整储招(东)[2011]067号，将作为王府井国际品牌中心项目用地，发展成综合零售中心，并包括一家豪华酒店。建筑用地总面积为2.72万平方米，控制建筑规模为8.5万平方米，招标出让底价为27.93亿。中标人需整体持有不得散售。
该项目建成后应该以国际一线品牌专卖店和旗舰店、国际企业品牌展示体验中心、国际时装发布大厅为主，并与东方新天地、王府饭店、名店区，形成国际一线品牌的金三角。
8月12日，上述地块进行招标出让，共有3加竞标单位参与报价，其中，王府井发展限公司报价，达29.1亿；另泰康人寿保险报价28.6亿元，北京国际信托和万通联合体报价28.7亿元。
在投标竞价前，业内曾认为该地是北京4年来出让的地块，由于地理位置优越，出让价格很可能创造新的纪录。但竞标结果显示，本次中标价溢价仅有4.2%，楼面价为3.42万元/平方米，低于此前市场预期的50000元/平方米，也未超过今年6月底成交的崇文门菜市场的43228元/平方米楼面价纪录。
据北京业内人士分析，该项目虽然未出现预期中的激烈竞争以及地王价格，但并不意味着商业地块的降温，而在北京8月10日公布的第二批年内上市地块中，有17宗商服用地地块，土地面积约214公顷。商服用地方面，城区的地块包括规划用途为商业金融的西单东南D西地块等，商业地块升温依然是趋势。
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（来源：财经日报）针对住宅市场的宏观调控更显严厉、限购政策逐渐深入的背景下，商业地产成为不少开发商逆市之下的自我救赎之选。
“商业地产的战国时代即将来临！”这样的呼声已经不止一次在市场上出现。
群雄逐鹿
有业内人士分析，“随着限购、限贷及加息陆续展开，未来一段时间内通过投资住宅来抵御通胀将面临巨大的楼市政策风险，而商办市场由于投资门槛较高、商住价格倒挂明显等原因，有较大的保值和增值空间。”
于是，商业地产成为了开发商眼中的“香饽饽”，他们都希望住宅市场面临困境之时，能在商业地产市场中挽回一些损失。
稳坐住宅开发头把交椅的地产大佬万科，公开表示要增加持有型物业比重至全部物业的20%。去年一年其商业布局遍布北京、上海、深圳、武汉、西安、东莞等一线城市、沿海三线城市及内陆区域中心城市。目前，变身“万科大都会”的原北京赢家中心项目以及上海万科VMO项目都选择了散售，但仍被业界看做是万科在商业地产领域的试水和锻炼队伍之举。
相比万科，保利跨进商业地产的脚步则更加深入。有资料显示，保利在商业地产领域完成投资额已 过百亿。按保利地产的“十二五”规划，到2015年将持有的商业地产规模提升至总资产的10%，一年的营业收入计划达到20亿~25亿。
同样有着央企背景的华润置地则对商业地产有着更大的期许。以深圳万象城的开工为起点，其旗下商业地产“万象城”系列已在沈阳、成都、南宁、郑州、无锡等多个城市进行布局。按华润置地的计划，5年后持有型物业占集团整体资产比例将由目前的18%增长至40%。
事实上，华润置地的商业地产发展思路，更多地着眼于城市综合体。包括深圳万象城在内的多个商业项目，其实都是在城市综合体——华润中心这条线上的。据华润置地（山东）有限公司投资总监马?介绍，青岛华润中心，尤其是其中的万象城，将是之前万象城系列的升级版。未来公司在商业地产方面的投资策略，将以直接进入城市核心地段开发大型城市综合体为主。
与华润置地相比在起跑时落后一步的中粮集团，近几年也通过频繁的并购，在范围内打造“大悦城”系列而一举成名。中粮集团董事长宁高宁曾在此前透露，中粮集团商业地产的投资额已 过了600亿元，而未来5~10年，规划的商业资产总额将达到至少1000亿以上。
民营房地产企业同样在商业地产领域厉兵秣马。
为迎合商业地产进军的发展步伐，2010年上半年，龙湖集团正式成立商业地产部，其商业地产的布局从涵盖重庆、成都等主力城市的大西南逐渐扩张至长三角与环渤海，去年以来，龙湖相继在杭州、无锡、北京等地圈地开发商业地产项目。按照龙湖的商业地产规划，至2014年在国内运营的商业项目将超过30个，持有型物业面积达到200万平方米，所贡献利润将占利润总额的15%~20%。
金地集团董事长凌克也在今年的投资者交流会上雄心勃勃地表示，商业地产是金地今后重点发展的方向。凌克称，为了发展商业地产，金地在国内外聘请了最的人才进入金地，组成一个很好的管理团队，“今后金地将会大力投资，争取未来五年里在投资20个综合体，使商业资产总额达到600亿元，再创一个今天的金地集团。”
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在住建部政策研究中心副主任秦虹看来，中国的商业地产的确迎来了一个大发展的契机。
“500万以上人口的大城市越来越多，对商业地产的需求也就越来越大。”7月29日，在中国商业地产战略发展峰会上，秦虹在发表主题演讲时表示，人口大规模聚集的城市更多的是以现代服务业和先进制造业来带动其发展的，它们是区域的经济中心、经营中心，也是创新中心、信息中心，这些性质决定了它们对商办物业的需求是非常大的。
不久前公布的第六次人口普查结果显示，我国居住在城镇的人口占总人口的49.68%，即我国的城市化率已经到了过半的临界点上。
秦虹表示，这意味着从“十二五”的年也就是今年开始，中国将进入城镇人口多、农村人口少的阶段，再加上收入的提高，对商业地产所需要的人流、资金流的需求就给了一个足够的支撑。“所以商业地产在中国一定是有机会的。”
宏观经济环境变化的同时，房地产行业本身的政策调整也有如洪流一般，让传统的住宅开发商们必须去寻找避险的“掩体”。
“这些调控政策都是针对住宅市场的，对我们开发的商业地产项目没有任何影响。”SOHO中国有限公司董事长潘石屹每每在调控政策出台之时，总会做出这样令住宅开发商眼红的表态。
事实也证明，住宅市场处于一片水深火热的同时，商业地产不但毫发未损，似乎更显兴旺。
世邦魏理仕此前发布的2011年上半年北京房地产市场研究报告显示，今年上半年，北京优质写字楼市场强劲上扬，具体表现为需求快速增加、空置率下降、租金较去年底大幅上升近30%。同时，北京优质零售物业市场也继续保持稳步回升的态势，市场整体平均租金达到历史水平，市场整体空置率在1~6月也下降2.0个百分点至9.9%。
“越来越多的机构投资者开始积极寻找零售物业的并购机会，以期望在快速增长的中国零售市场获取一席之地。”在研究了包括北京在内的中国一、二线城市的商业物业之后，世邦魏理仕预计，2011年中国各主要城市核心商业物业的租金将温和增长，优质零售商圈内空置率也会保持低位。
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