DTZ戴德梁行:2009年沈阳房地产市场回顾与展望

2009年沈阳房地产市场回顾与展望

新闻发布会现场

2009年，在金融海啸余威犹在，房地产市场发展极不稳定的市场背景下，沈阳市房地产市场虽然各项投资增速较前两年有所减缓，但实现了比较稳定的发展态势，DTZ戴德梁行研究部在此基础上，回顾2009年房地产市场及各个业态的发展情况，并展望沈阳市房地产市场的未来发展趋势。

主持人DTZ戴德梁行高级助理董事 李成瑛女士

一、宏观经济稳步增长，房地产投资增速趋缓

近几年，沈阳市经济水平发展速度加快，地区生产总值连续七年保持两位数字的稳定增长率。经历了2008年的金融风暴，2009年实现宏观经济平稳过渡，据沈阳市统计局数据显示，沈阳市全年地区生产总值总值达到4359.2亿元，增长率14.1%，国民经济的稳定增长，成为沈阳市房地产稳步发展的前提；在沈阳市地区生产总值中，第二产业仍然贡献，占GDP整体的51%，并保持了同比16.1%的快速增长，随着城市经济和现代服务业发展的加快，沈阳市第三产业的发展速度也逐步加快，2009年实现同比12.6%的增长。

2009年，房地产市场发展不稳定，沈阳市房地产市场的增速也相对趋缓，据沈阳市统计局数据显示，2009年沈阳市固定资产投资和房地产投资发展速度分别增长22.2%和17.6%，比上年度分别回落5、11个百分点； 2009年沈阳市房地产施工和竣工面积发展与2008年基本持平，同比分别增长3.6%，0.1%，整体发展速度较前几年趋于平缓； 2009年商品房销售面积约1532.9万平方米，比去年同期增长4.6%，发展态势相对比较稳健。

二、写字楼市场供应放量增加，需求量小幅回升

2008年金融海啸的爆发，对沈阳市写字楼市场的影响较大，2009年整体投资速度减缓，沈阳市统计局数据显示，虽然写字楼投资额同比保持了32.3%的增长速度，但同比增速下滑51个百分点。另外，沈阳市写字楼市场潜在供应较大，随着市场的逐渐成熟，开发商和投资商发展写字楼的计划更为谨慎，也是2009年写字楼市场投资额增速回落的重要原因。

DTZ戴德梁行北亚区研究部主管 纪言迅先生

据DTZ戴德梁行研究部数据显示，2009年，沈阳有两栋新增甲级写字楼入伙，分别是位于五里河区域的皇朝万鑫国际大厦，位于市府广场区域的卓越大厦，总体供应面积约7.1万平方米，供应量较大，新增供应放大和经济危机的影响，是导致2009年空置率上升17个百分点、租金同比下降6.33%的主要原因，至此，沈阳市各区甲级写字楼发展水平基本与2007年持平。

值得一提的是，2009沈阳市甲级写字楼的新增吸纳量从2008年的负数上升为1.84万平方米，新增市场需求量虽仍然较小，并主要集中在新增供应的两座写字楼内，但足以证明沈阳市甲级写字楼需求市场已逐步开始回暖。

三、商业市场投资稳健，居民消费意愿强烈

DTZ戴德梁行大连及沈阳公司总经理 赵欣女士

2009年沈阳市商业营业用房投资依然稳健，是各业态中增速最快的，同比增长50.50%，施工和竣工面积同比增长29.4%、39%，商业物业投资回报丰厚是促进商业市场快速发展的重要因素，另外，沈阳市周边一经济圈内有八个中小城市，具有强大的中部城市群辐射力，以及沈阳市消费者强大的消费意愿使商业市场投资者信心十足。

2009年沈阳市居民消费情绪仍然饱满，全市社会消费平零售总额依然保持了18.1%的稳步增长，沈阳市人均可支配收入稳步增长，达到18560元，同比增长9.1%，消费性支出16447.79元，同比增长9.2%，居民收入的不断增长，使得消费者消费信心倍增，消费意愿逐年增强，2009年达到88.62%，在国内主要城市中处于水平。

据DTZ戴德梁行研究部数据显示，2009年沈阳市零售商业经营面积供应放大，达到33.99万平方米，市场总存量达到264万平方米，供应主要集中在太原街和中街两大传统商圈内，同时，沈阳城市周边区域的商业市场发展脚步加快，铁西区、东陵区分别有新的项目供应，但档次相对较低，主要满足周边居民生活所需。

四、商品住宅市场供应放缓，需求稳步增长，居住城郊化形成

2009年沈阳市商品住宅投资额增速趋缓，较去年同期减少18.54%，商品住宅放量也同步趋缓，全年供应面积约1066.81万平方米，同比下降18.53%，供需比为0.99：1，供应略小于需求，整体市场不稳定使开发商放缓开发速度是导致供应缩减的主要原因。

据本DTZ戴德梁行研究部统计数据显示，2009年商品住宅供应主要集中在二环及二环以外的铁西新区、于洪区、和平区（长白）、沈北新区、东陵区，均为目前商品住宅的热点发展版块，供应面积分别占全市总体供应量的16%、15%、14%、14%、13%，大东区、皇姑区、沈河区商品住宅供应分别占总体供应的6%、6%和1%，中心居住区供应逐步缩减，沈阳市居住城郊化已经形成。

DTZ戴德梁行新闻发布会现场

2009年沈阳市“25条房产”新政在一定程度上促进了商品住宅需求的上升，尤其是在年底的时候，由于商品住宅及二手房优惠政策是否执行没有定论，消费者需求集中释放，全年商品住宅需求面积达到1369.3万平方米，同比增长4.8%，商品住宅平均销售价格达到每平方米4196元，同比增长8.82%，沈阳市商品住宅需求主要以刚性需求为主，成为商品住宅销售面积和平均销售价格稳步增长的主要原因。

五、未来房地产市场发展稳步增长，商业市场竞争激烈

写字楼市场：据DTZ戴德梁行研究部统计，未来一年将无新的甲级写字楼供应，市场主要以消化存量为主，供应将在2-3年后集中释放，而整体经济市场的转好，将促使甲级写字楼需求也进一步释放，扩租将成为新的需求增长点，需求的不断增长的同时也会促使空置率逐步下降，租金稳步回升，预计沈阳市甲级写字楼整体将恢复到2008年水平并有可能超过2008年发展水平。

商业市场：在不断转好的经济形势下，沈阳市消费需求仍将不断增加，社会消费品零售总额会保持持续稳定的发展，据DTZ戴德梁行研究部数据显示，预计2010年沈阳将进入商业项目集中供应的一年，供应面积将达到约138.15万平方米，市场竞争激烈，供应的大量增加必将导致招商工作更为艰难，尤其是产品规划本身有欠缺、无商业开发经验的项目面临更严峻的市场挑战。

商品住宅市场：在整体市场发展不稳定的前提下，开发商的供应计划仍将持续保守，预计未来一年，沈阳市商品住宅供应量不会大幅上升，2008-2009年土地出让可形成的商品住宅建筑面积约将会在未来五年内陆续释放；未来一年的商品住宅需求也不会出现大幅的增长，尤其是上半年，春节假期以及政策导向的不确定性，还将导致需求小幅回落，主要需求预计将在下半年集中释放，刚性需求仍然会是主要需求特点；商品住宅的平均销售价格将会继续稳步增长，预计2010年增速将基本与2009年持平，另外，地铁一号线通车后，沈阳市民的出行行为改变，地铁价值将体现的更加明显，预计地铁沿线的商品住宅项目将出现更大幅度的增长。