大话地产:论沈阳城市综合体的发展

图为：大话地产活动现场

背景：

城市综合体开发不仅是一个地产模式，更是一个城市发展和运营的问题。城市综合体面临着多重选择，其中排在首位的是进入城市的选择。城市综合体的进入与发展必须与城市经济、产业氛围、消费能力等和谐、合拍、互动。今天我们来讨论的主题就是沈阳的城市综合体发展。

主题：城市综合体铸就沈城新地标

时间：2009年4月16日

地点：迪欧咖啡厅

主持人：沈阳房天下总经理 代建宁

主持人：

我们这次活动的主题是“城市综合体铸就沈城新地标”。我先来介绍一下我们的嘉宾：

沈阳华丰房产有限公司副总经理徐耀东；

嘉里中心总经理助理贾刚；

沈阳华强房地产开发有限公司常务副总经理 兵；

世茂五里河企划部经理马铭杰；

香港联祥集团杜宏鹏；

上海天启&开启副总经理于雷；

还有楼典杂志总编以及时代商报的记者同仁。

因为我们这次活动也是做综合体的这么一个探讨，我觉得大概归纳一下就是一方面我们谈一谈城市综合体大家所理解的一个概念还有它的特点，可能每个人的看法不一样，再有一个我们目前大家所认可的房地产城市综合体的现状是怎么样一个情况，同时针对现状大家谈一谈怎么样去运作这么一个城市综合体，对它今后的发展机遇也谈一谈。

嘉里中心总经理助理贾刚

贾刚：

看这个题目应该是很对题，今天到场的全是金廊沿线几个比较特殊的项目，所以说我们也正好在其中，我们也想了解这些问题，这些话题也是我们自己想获得的信息，作为我们自己开发或者按这个题来说城市综合体项目这个定义应该从我这来说不太好下，综合体把谁放里边就算综合体，没把谁放里边就不算综合体，好像没有这个概念，然后现在沈阳来说，除了传统的中街、太原街、北行，北行我没去过，这几个像综合体，因为现在慢慢发展不是都逛商店了，有几个小商小贩有开公司的，并且周边的商业氛围还是越来越宽泛，有消遣的、消费的、聚会的，咱们东北人还有一个洗浴这样宽泛的商业概念越来越多，是不是将来还有一些像才能称其为定义上的综合体，都不好说。

现在就拿金廊沿线来说，过去三大体或四大体，包括酒店、写字楼、核心商业，还有高档住宅，这几个放在一起都是在金廊沿线，像北京的长安街，包括和平、沈河这两个地段3公里还是5公里的金廊这种综合体的概念基本形成，各家都有各家传统上的概念，从它的初创地引进来的，可能对北方来说是新颖的，对他们来说传统概念放在这儿可能就能成功，也是从我所在的企业我们也是香港企业，它的概念应该说有大比例的还是复制的，就是过去成功过的，已经创造成形的，得到南方香港某地的一些客户群或商家认可合适，复制到这些地方一般来说成功率都比较高，但是我们还想如果要是有前沿性的一种考核，一定要结合本地的生活消费以及聚会的一种生活方式的特征，从最简单的一个片段就可以看到我们集团包括我到沈阳来过多次，都不约而同的都会提到晚上休闲的时候去看二人转，这样文化应该是有它的市场，但是我们并不是说在我们区域里边引进一个二人转就叫做一个城市综合体了，所以我们想能不能把现在沈阳人北方人喜欢的一些模式，他想去逛这么一个商业圈，再加上我们迎合本地的生活习惯、消费方式也要创造出一些商业点，能结合起来，当然不能失去它本来自己集团在南方成功的业态，不失去这个就可以。所以从这方面概念来说，在综合体上要除去南北方文化差异和原产地差异，应该是集我们普通消费品和奢侈品的消费，像聚会式的一些餐饮，国际上一些高端的会议。

主持人：

作为华强在沈阳的三好街做了一个标杆的项目，请华强的常务副总张总也谈谈对城市综合体这么一个概念的理解和使是怎样的？

沈阳华强房地产开发有限公司常务副总经理 兵

兵：

我就我们自己的项目谈一下城市综合体对周边区域的影响及如何成功的运作一个综合体项目。

我们华强进入沈阳，当时是由沈阳市政府主动要求我们过来投资，当时的市委书记陈政高以及我们的想法就是把整个三好街能够升级，能够在整个产业上推向一个高度，像深圳华强北，它在深圳商业发展的市场应该说具有举足轻重的影响，华强北的一个定位优势起到了一个很重要的作用，就是深圳华强集团是深圳华强北的缔造者，我们当时被引入到沈阳也是想让我们来升级三好街，重新打造一个像华强北一样辉煌的一个商业街。

为了尽量能够使沈阳的愿望和想法得到实现，能够在规划我们沈阳华强广场这个综合体的时候我们特别考虑了几点，一是区域的带动效应对区域的改造升级，以及对周边区域的良性影响。三好街现在在东北区域的IT产业还是很有规模的，但是它有很多有待于解决的问题，比如说交通问题，比如说办公楼的硬件环境、楼宇档次规模普遍偏低，电梯配备严重不足，停车环境异常恶劣，另外三好街的一些商业卖场拥挤不堪，经营环境不尽如人意，特别是三好街成了一些在这里想要居住的人都成了他们要逃避的一个场所，三好街更谈不上说能够整合东北，甚至利用IT产业的优势来发展这个区域经济，这个方面更谈不上。

我们在沈阳华强广场综合体在规划之初就提出几个全新的东西，个我们的商业是一定要在深圳华强北一流的华强电子世界10万平方米的基础上升级优化以后再到这里，而不是把原来已有的搬到三好街，我们想我们按照已有的搬过来在这里一定是的，但是我们在当初经营设计规划发展方向的时候就考虑到要比深圳的还要做得好，在已有的设施模式上更提升一下再放到这里来，特别是经营的模式、经营的理念利用的价格信息发布平台，我们所掌握的最全面最及时最权威的资讯方面，从我们供应商的渠道方面我们一定带着远远所超出这里现有的现状的一些好的境界。

第二个我们在硬件的规划方面，我们除了传统的商业有5万平方米的商业以外，我们在商场上面做了一个大的空中花园，有的时候到商场里面去购物，在里面待一会儿就想找地方透透气，闷，难受，我们在这里规划了8300平方米的空中花园，请的一流的景观公司来招投标的，我们从中选择一个最优的景观的方案，而且有一部扶梯空中花园，有两部外挂的从三好街直接上空中花园的观光电梯，另外还有步行楼梯，在空中花园的周边我们有时尚的中餐厅、西餐厅、咖啡馆、茶叶楼、茶餐厅，还有书吧、健身，有一部分还可以对外经营，就是从三好街上面有观光梯上面的，我们想对我们相应的业主办公或者是经营的人，为他们服务的，现在三好街晚上冷冷清清留不住人，我想使三好街成为一个很好的办公场所，同时能够吸引到人家在这里享受办公享受居住这样一个想法。我们在住宅，我们现在定位为公馆，也能够很好的体现我们的档次，我们在公馆的大堂、样板房全部都是一流的公司给我们做的。

我们邻街有一栋楼，原来批的时候是住宅，我们现在是做了非毛坯，考虑到可以办公兼顾居住，然后在这个楼里居住的业主或者办公的业主可以非常便捷的和这个商场连接起来，我们都设置了电梯，这非常方便。而写字楼我们为了考虑它的档次，我们没有把商场和它连在一起。写字楼这块像我们主题上说的那样，在这个区域铸就沈阳的新地标，写字楼也是我们倾注了很多心血的焦点，写字楼的全高是150米，在这150米的写字楼里我们有很多东西我们一直在想我们最后能不能做到还要看大家来给我们客观的评价，我们想从沈阳的写字楼办公我们想从总统大厦再到北方传媒再到华强我们想有所突破，能够给人家带来比较震撼，能够享受办公那种高品质，去北方传媒学习过几次，他们有很多好的东西，我们初步想在16个方面尽量超越它，我们的车库设计成自动升降的，我们的车库由景观公司全部为我们设计，这样的投入也不是很大，我们让停车成为一种享受，我们在写字楼的电梯配置上一层1800平方米，我们设计了有12部高速电梯，按常规设计就6部，我们是12部，我们是城市功能型在我们的写字楼，北方传媒比较平实，我们会比它更华丽一些，在写字楼的智能系统，在写字楼的其他很多方面我们都会有所突破。

我们这个项目出来以后对三好街本身的提升是很明显，对周边区域的影响，实际上周边区域有很多的好项目，金廊有很大的项目，我觉得他们的项目对我们的项目是个促进，我们会进行很好的配套，我们这块实际上也能够给他们比较良性的影响，我们可以互补，特别是我们在商业这一块现在已经成功的做了很好的招商，因为五楼现在已经招商超过2/3，整个五层电子元器件市场是290个铺位，我们已 过200家了，这个应该说是创造了一个奇迹。在去年10月份的时候，我们当时就已经有150多家，我们现在四层的招商业绩也非常良好，为什么会这样好呢？主要的是我们把三好街就避开了不良的竞争，我们整合了很多外界的资源，比如深圳我们带过来一些资源，引入了三好街以外区域的，或者沈阳以外东北其他区域的资源我们可以整合。再比如说我们还做通讯产业，这个通讯产业应该说在沈阳的小北是做得非常成功的，但是小北从经营的环境硬件配套各方面还不是特别理想，另外来说商业要发展，人们对购物环境的要求会越来越高，我们在这方面就提供了比较好的一个场所一个硬件的场所，当然我们相信在政府会有很好软件配套的跟上。

如何成功运作一个综合体项目呢？我认为一个综合体项目，像有的项目在做一个项目的时候认为商业是包袱，想尽量多做一些住宅，有的认为在商业区做住宅环境不够优雅不是一个负担不一定能好卖，在我们项目当中我觉得我们综合体的各个板块都是相互促进，而且这种促进非常明显，这是我个人的体会，首先如果一个商业，它的招商很成功，那么它的写字楼的销售和出租这肯定是一个促进，这个大家都能理解，这个是非常容易体会到的一个方面。另外，如果一个商场的成功对它上面的住宅是叫SOHO也好或是叫公馆也好，也会是一个促进，我现在感觉我这里销售的促进是在我的销售政策的里面，销售的策略里面我的促进就更为明显，像去年四月份开工以来工程进展非常快，我们销售进入的也算比较早的，在推出之初我就在考虑怎么让每一个楼盘都出现，我们在卖街铺的时候售价非常高，不临街的都卖到两万，临街的卖到三万，像这么高的价格让人还是有犹豫或观望的情绪，我们当时就把公馆和独立的街铺搭在一起，买街铺送公馆，我就这一个政策出去，把我的19个街铺卖得现在能独立卖的只有1个街铺了，应该说卖得非常成功。

另外我在卖公馆的时候，就是我住宅的这块，我买公馆送铺位，商场要一下在短期的出租一般来说都是做不到的，我们能够出租到80—90%应该说是很高的出租率了，我就把边边角角位置不太好的地方每一层级出10%，就是买了我的公馆我就送给他三年的使用权，这三年谱的使用权送给他以后，他在经营的成本上低，位置差一些他成本低，他有一定的竞争优势，就有可能能够做得很火，这边边角角的位置都被他们做火了，这商场的人气，商场也被他们做旺了，这边上的价值也体现出来了，对商业来说是有好处的，对公馆我直接促销非常明显，很短的时间我就卖出了六七十套，卖得非常火，我们在3月24日我们卖了8套住宅，3月26日一天我们卖出了13330万，然后我们前两天又卖出7套住宅，就是非常明显，住宅的销售非常明显，因为我们的进度目前来说最快的是做到四层，在这样进度前提下能够卖到这样的话还是不错的。

还有从项目的促进来说，我觉得写字楼对商场也是一个促进，像现在我们商场的规划有四层是安防汽车城，三楼是通讯批发，其实经营商户在商场里有铺位以后他很想找一个很好的办公场所跟他相匹配，而我们现在商场配套的我们规划了有SOHO，在写字楼的七八九十层我们也给他们特别预留一个办公场所。

主持人：

感谢张总说的一些精彩的观点，张总从谈到房地产现金一些策略的营销策略，以及整个运作的一些情况以及一些销售的势头。我想作为徐总也会有自己的一些看法。

沈阳华丰房产有限公司副总经理徐耀东

徐耀东：

在沈阳我们华丰可能是来的比较早的，因此对综合体在过程中的理解也给各位老总做一个借鉴吧，我们来沈阳之前对城市综合体这个概念抱有一个粗浅的认识，就是城市综合体这种业态本身是一个很泛的概念，它具体的是哪一个项目是综合体可以说得出来，可是在泛的概念中有很多很多种特定的门类，比如说张总的综合体就是结合了电子计算市场以及其他功能，以整个综合体为发动机然后促进了各个项目的进展，那贾总的项目可能一开始做酒店，然后以酒店来促进其他商业或项目的发展，那么在我们看得到的还有另外一种类型的，就是游乐场、文体设施，比如像张总准备在沈北开发这样的项目那就很明显是个大的综合体综合区域的概念，不过用的是游乐场作为发动机。

确切的说在我们开发商来之前沈阳是存在综合区域的商业，而不存在某一个综合体可以称得上是一个城市真正的综合体，那在我们来的时候统一的大家都认识到了商业住宅还有几个功能比例分摊问题，但是在这一步里我们初步思考的基本上很类似，基本上都像贾总说的住宅、酒店、办公楼、商场，就是这些几个大的功能，只不过在商场的使用上面，在酒店的个性使用上面，包括办公楼的租还是售还有规模设施这方面加以了区分，所以可以预见到在沈阳的这几年，尤其是2010—2012年之间可能会在沈阳存在一个比较剧烈的所谓城市综合体之间的竞争，当然在我们刚刚接触到这个城市综合体开发当中也是重点的是以打竞争为主，而不是说怎么样来突出综合体的综合概念，那么至于在打竞争上面就各家都用了自己擅长的，对于我们来说我们希望在这个过程中学习到其他企业做的比较好的。像在五里河地区考虑到沈阳目前商业的综合现状，中街的散户杂而乱，有的时候去看看，中街所谓的商业街其实是文体一条街，都是各种体育品牌的专卖店，重复的，一个牌子会有很多，中档的甚至低档的，太原街是大型商场聚集的一条街，人均人流非常少，赚个热闹不一定会赚到钱，那么北行其实是一个社区商业中心的概念，它存在升级的空间，但是它覆盖的面小，所以从长期来看要经过一段时间的养护和整合，那么在我们五里河这个地区其实的机会是在于转型、整形、提升城市的形象，其实这些都是综合体项目最能做到的，因为城市综合体整体形象上面现代设计、规划整形完全一次性建造，或者在特定年代里边分批规划建造，整体形象会非常好，符合城市形象提升的需求，城市综合体整合了这个地区或者说其他城市甚至国内国外先进的资源，能够把它引入到某个地区来，也是符合了形象提升的需要，更重要的是城市综合体在各个区域里面的养生和诞生促使了当地的消费升级，像在三好街我们以前的集团市场可能只是说的不好听一点是深圳华强北驻沈阳办事处的这么一个销售模式，那现在开始就可以直接从香港或者从国外进货作为东北地区的电子集散市场的引擎，所以基于这几个概念，我觉得我们能做到的，对于我们对商业项目不是那么上手的企业现在一步步往前走的过程当中，我们抓的重点就是个发挥我们自己的优势，作为建筑企业和住宅开发的优质企业我们要保证整个过程的全质量监控，就是首先保证我提供的形象是过硬的，其次提供这个容器之后，我们所引进的商业品牌是能够有利于我们在各个综合体里打竞争的，那具体来说就是我做不了完整的商业电子，我也做不了非常高档的酒店，但是我要做抓住年轻一代高级白领消费人群内心需求的商业中心，我是希望在沈阳到西武去进行橱窗购物的人或者说到五爱街根本就不去的人到我这里来能找到他非常向往的消费乐园，这当然包括品牌是我们能供给他的，环境是我们能供给他的，最重要的是我能不能长期的在这个地方进行全天后的消费，如果我这几点能解决了，应该说在五里河这个位置我就是做成了一个符合本地五里河发展的一个城市综合体，这就是我对所谓城市综合体个性的一个想法，就是要做自己特色，要打竞争。

主持人：

感谢徐总的精彩发言。

前面两位老总也是谈到五里河和三好街这个商圈，谈到这点也不得不说世茂金融引入沈阳的一个势头，我们世茂也是在五里河商圈，请世茂五里河的马总介绍五里河这边规划的一个情况，包括产品的定位。

世茂五里河企划部经理马铭杰

马铭杰：

首先我们觉得沈阳作为东北目前的城市，它的好处就是说它有提升的空间，就整个目前金廊沿线来看有好多城市综合体，那么好多人都以为这是一个量太多的综合体，那么我们就举一个香港，香港经过这么多年的发展它的商业是很繁荣的，那么为什么它能在90年代2000年的时候它还有海港群，包括中环、上环，就说明一个城市在发展的同时，它也必须要有不断提升商业的概念。

那么就沈阳现在来看，我们所说的太原街也好、中街也好、北行也好，从它的功能来看，它还没有完全达到沈阳这个区域中心城市的一个作用，这也就意味着在整个金廊沿线包括五里河包括三好街，它不同的层面不同的城市综合体都有自己提升的空间，那么以世茂五里河为例的话，我们主要是住宅和商业有一个比较明显的区分的一个综合体，我们整个住宅和我们整个商业是分开来的，是在一个大的项目上，项目上还分了三块，酒店式、商业式、住宅式，那么目前我们住宅的话整个售价在沈阳是属于比较高端的，那么就我们现在推出的商业来看，我们现在也希望能够借助五里河地区整个大的竞争态势来发挥我们自己我们所定位的商业就是我们一期开展商业是一个以女性消费为主的，它在2009年会在我们的沈阳、福州、苏州和芜湖县开4家，那么在未来的三年以内大概有18家的门店都会陆续的开业，包括北京三里屯，那么在我们青年大街沿线的还有将近26万平方米的商业我们会进一些高端的类似于西武的，那么整个从我们世茂招商来说我们也是有差异化招商的，那么对于整个金廊沿线的话我觉得大家进行差异化的经营，然后总体提升整个五里河与金廊的氛围，这对于整个沈阳城市的经济，零售也好，包括酒店、商业、写字楼、住宅，都是一个全面的综合的提升，所以我们说成是的综合体，它不光是一个单独的整体，就拿我们上海来说，我们上海以前最著名的就是南京路和淮海路，是讲一条路，是讲一个商圈，包括我们现在从上海定为四个中心以后，我们在上海总体规划是提中心的概念，我想这个概念拿到沈阳来是完全可以使用的，特别是五里河地区，在沈阳人的心目当中它有很多的情节，比如说我们的富人聚居的公寓、的五星级酒店，当然也包括我们中国足球一次亮相世界，都在这个区域，这说明在我们五里河区域打造一个能够代表沈阳的新的城市面貌的一个综合体，我觉得五里河是当仁不让的，那么从五里河开始一直到金廊一直到北站地区，这将完全是符合沈阳当时的规划，包括它以青年大街为线东南西北整个这一个区域的话有众多大的开发商云集，那么肯定是最有潜力的城市综合体。

主持人：

谢谢马经理对世茂五里河项目做的一个阐述。

刚才各位老总谈到了综合体的概念和它的产生，包括各个项目的一些具体情况。我们请杜总，刚才各位老总谈了城市综合体的一些情况，谈一谈沈阳这边综合体情况的看法。

香港联祥集团杜宏鹏

杜宏鹏：

其实比较偶然，今天上午打电话的时候正好在山东，其实也是跟当地的一家集团合作，我们运作一个类似城市综合体的项目，那么先两年我们讲住宅地产，然后讲商业地产，今年突然讲到我们呼之欲出一个名词叫城市综合体，其实这个本身也是一个比较好的现象，它其实应该说是一种进步。

说到综合体的话，因为我们的角度不太一样，其实我们既是专业的操作上，同时我们本身也有投资和开发的业务，其实我们在综合体方面在国外就是我们的港资方面，尤其是欧洲，用到这种体量的比较多，说到综合体先说一下概念，就说它到目前为止不是一个非常详细的范畴，其实综合体本身它应该具备城市中所有的一个功能，也就是说是一个城中之城，它的广义可以大到一个CBD，小到一个单体的建筑综合体的建筑，像深圳茂业，它上面可能在一个建筑体里有酒店、写字间、居住功能，同时有商场，相结合的一种体量。

其实讲到综合体的话，大部分的话就是把城市中一些城市的功能，比如说住宅、酒店、商场、会展、餐饮、商务、交通，这些功能中其实是一个有机排列的一个组合，其实往往城市综合体最主要的还是抓住三个方面，一个是酒店业，一个是大型的商业，还有一个写字间应业，那么这三种文化用一个组合模式其实形成了目前综合体的主流，其实我们对沈阳的综合体也做过系统的梳理，就是沈阳在之前其实没有真正的综合体的概念，其实大部分我们看到了很多项目在一些核心的城市地区，由于它的工业配套比例的一个要求，所以大部分都是多种业态的一个综合，但是这种组合恰恰缺乏互相之间协调的关系，所以只能叫城市组合体，其实比较以前有点雏形的应该是华府天地，这个项目应该类似于综合体的一个雏形，他们今天我们在座的都是我们一线的开发企业，那么我想综合体的概念综合体的开发应该在沈阳会形成新的一轮，就是真正打造一个样板，其实说到综合体，因为我们在也做地产，其实大概分三类，一种是市中心的，那么CBD往往是城市综合体中最密集的地区；还有一种是以交通为枢纽打造的综合体，包括北京的东直门其实都打造这样一个枢纽；还有一种叫郊区化的城市综合体概念，因为沈阳勉强算是二线城市，那么对于一线城市来说，它整个城市化进程很快，很多综合体其实不仅仅出现在市中心，那么在一些郊区，因为它有比较大量的土地有先天的条件，所以有综合体的出现，那么对沈阳来说更多的还是集中在市内，我们也研判过，就是说目前最适合做综合体开发的，就是以商圈的概念作为划分，一级商圈太原街以及中街，二级的话北行、三好街、五爱，这些商圈其实有机会形成一个综合体这样的概念。

第二个重点就是金廊沿线，金廊沿线我们研究过整个政府的定位，因为金廊分几大结点，北部是在北陵区域，它主要的定位就是省级的行政中心，那么市府广场北站区域是对外功能为主的，主要还是以金融业以及CBD中央商务区的概念，还有就是五里河区域，五里河区域是对内功能为主要属性，主要是酒店业、会展业等等的结合，其次是浑南，浑南的话也是内外功能的一个混杂，可以理解为就是说北站这种CBD区域的一种功能的互补、错位的竞争，但是从整个金廊沿线来看其实最适合做城市综合体的还是在五里河区域，因为从五里河在沈阳历史上形成的氛围还有先天的属性应该有利于城市综合体这个体量的一个打造。

其实作为综合体的开发有四点要素是非常关键的，其中点还是在于空间的把握，因为其实对于综合体来说往往占据了一个城市中比较核心的位置，另外往往也是着交通要道，尤其是有地铁的一个嫁接往往使综合体有一个更大的促动，所以往往它跟外在功能的衔接对空间感要求是比较强的，同时由于综合体本身对内部的体量，那么它对内部的空间功能也是要求比较大，所以对于城市综合体来说点最重要的是空间的组织序列，第二点综合体有一个重要的衔接点，因为它往往在市中心，所以它往往是满足很多功能的一个互补，我们可以理解为刚才华强张总也讲到就是说我们可以理解首先写字间，那么可能写字间的出现为酒店业带来了客流，那么酒店业的出现给写字间解决了后顾之忧，那写字间跟酒店的客户群又解决了商业人流的问题，包括带活了娱乐业，同时商业和娱乐业的出现又反而辅助于写字间跟酒店业达到一种便捷，最终综合体往往都有类似住宅的开发，因为综合体一般都是分持有和现金流两种产品的一个组合，这样的话就形成一种互动，这种互动过程中刚才讲到的重要的第二点就是在于内部的交通组织。

我觉得判断一个项目是综合体还是组合体，组合体只是一些酒店、写字间、住宅的叠加，的特点我的理解就是说还在于内部交通横向之间的一个组织能否形成一种互动，其实看我们很多时中心大都市一线城市也好还是沈阳这座城市也好，很多的开发模式有一些比如我们经常可以看到的案例，有一块是中心的土地，上面盖了两个塔楼，一个塔楼往往选择是写字间，另一个塔楼可能是酒店式公寓或者是产权式酒店或者是纯酒店出租，下面往往是复制群楼，群楼里面往往有很多功能附加，如果它为了达到商业比例，往往群楼如果超过三四层以上部分可能会做酒店，下面的话可能会有些商场和一些娱乐业的结合，但往往各自的体量在内部难以良好的互动，其实我们一般说到综合体的话我特别喜欢举两个案例，一个是比较早的案例就是洛克非落中心，还有一个是比较新的是日本的六本木，其实去到那里就能够感觉到城市综合体，其实综合体的话应该是城市的一个名片，应该是提升一个城市的综合形象力，其实沈阳，政府是城市的经营者，其实沈阳的问题我们也看到了整个政府规划，政府尤其是北方的政府在很多城市经营中更多考虑的是长官意志也好或者是短效也好，经常他在包装某一个地块，然后进行大量土地的出让，其实往往很多这种出让以后还没有形成很好的一种配套和衔接的成熟，那么政府又会去包装另外一个区域，像我们从2000年开始沈阳政府就开始不断的包装一个又一个区域，但往往很多区域内部规划等等一些体系都没有完全形成的时候，那政府重心在不断的转移，其实综合体的出现在这里能够起到一个积极的补充作用，六本木我们去到那里我们看到，其实我说交通贡献中最主要的结点就是在某些结点能够达到吸聚人流的效应，带来人流和客群的集中，避免清单，洛克非落中心这个作为我们研究最核心的一个案例，因为在最开始之前的话，其实它不属于综合体，它属于是满足各种大厦独立的组合，但比较相邻，但是当时比较冷清，楼和楼之间到了晚上比较冷清，只是白天的时候比较繁华，但是后来由于希尔顿酒店的开业，酒店业的进入，另外它把几栋楼之间的关系进行梳理，包括露天的咖啡厅、露天的酒吧，包括冬天的酒吧可能就变成了溜冰场，这样就形成了人流会有一个驻足的横向交流的空间，这样的话就使综合体形成了比较好的互动，所以说综合体第二点就是交通的，纵向的横向的包括内外的衔接。

第三，综合体往往都位于市中心，我们说成是是水泥森林是沙漠，其实往往是缺乏一种好的环境，刚才华强张总特意强调他这边综合体的环境感、空间感，一般大型的综合体其实都要求比较有一个良好的空间的内部的环境感，这种漂亮停歇的地方。

最后，综合体往往是高科技或者是前沿的信息科技的一种集合，综合体里我们往往能看到一个城市进的一些代表，包括它的智能化方面，包括它的安防等等，通讯等等，其实都是一种集合。

目前来看，其实沈阳之前完全没有一个综合体的概念，那在这之后的话应该会有一系列的综合体项目开始陆续崛起，那么在金廊沿线应该是一个比较集中的区域。

主持人：

刚才杜总说到城市综合体的概念，非常清楚的说到城市综合体是城市的一张名片，刚才马总也谈到城市综合体不是一个单一的项目，更多的是体现综合性。然后刚才各位老总也谈到了目前的现状，包括它们的一些特点。

我们这个话题也比较简单，大家有什么问题可以及时提出来，或者可以插入这个话题都没有关系。

贾刚：

我想如果再继续强化这种概念的讨论，或者给它下定义，我想比如说某个区域的一种业态的互补，城市与城市之间，某一个城市的地区之间，区县之间，某个区内的分块街道之间，还有每一个地块每一个项目自己内部之间这种组合应该都称为综合体，但是影响综合体这种媒介是交通，如果我们把原来我们过去和北京的举例说远的话，那么今天说不远，因为有了我们普通人都能坐得起的飞机了，以及我们沈阳这次房交会的概念，到那去不是沈阳市房交会，而是沈阳经济区，经济区的概念现在新的概念沈阳是沿海城市，那么它的沿海就延到营口，那么未来我们快速列车高铁开通以后我们和营口、大连这种短距离的接触机会越来越多，所以谈到地块内的所谓业态的综合体，刚才华强张总说的我回想原来我在深圳的华强北大街以及塞落广场里面有一个长征地产，它那个街区到深圳从飞机场下来到华强北去逛一逛，华强北的名声在外，非常响，具体谈到IT业就是电子业的市场，我的感觉就是有点像今天咱们沈阳的三好街电脑城的感觉，当初是卖电子手表、数码相机、手机，另外还有做手机的工具、设备、检测、改装、仪器设备都在那卖，所以如果要是说简单定义为综合体要是说特别是这种外来的南方的IT的地产商也好运营商也好进入到三好街只是把三好街的业态给扩容了，这点来说前景不是很乐观，另外我想再问张总，说现在这么快的速度来营销这么好的结果，是现在在三好业户转到你这来，还是跟过来的一些业户？

张总：

是这样，真正的从三好街转过来的比例非常小，从南方跟过来和沈阳三好街以外区域的多，从南方跟过来的也是在沈阳市三好街区域以外的这两个很多。

贾刚：

首先把就进入到您的预售范围内的应该和华强北有过接触。

张总：

三好街现有的到我们经营商户里面5%都没有。

贾刚：那他们怎么有本了呢？

张总：

像我们五层的电子元器件做得这么好主要是我们的华强电子元器件经营就是商场的品牌的号召力影响力。因为做电子的都知道华强做电子元器件是的，其他的商家没办法比，主要是靠这个品牌的号召力。

贾刚：

所以张总说这个话我也是非常在意听，虽然隔着行业呢，但我觉得张总现在预售的状况这么好。

我们怎么能够达到聚众，但是我们也不希望像五爱市场那样去，比如我们所看到的那个太原街地下商城，另外比较遗憾的我就是感觉政府市政规划可能，我是以批判的说法说的，像沈阳在北行那弄个地下商城，比这要大比那要大，这是能聚众，但是可能逛的人多，现在有时候在商贸饭店，有时候我就跑地下去看一看到底什么人来买东西，我到那去人理不理我，到那去应该都是很前卫的小姑娘小伙子买的东西，真正的日常用品非常少，另外从品质来说、从货相来说都不高，像这种市场再营造几个有意义吗？

所以转过来我们未来的所谓的核心商业也好或者综合体也好，我们怎么来定位，定位并不仅仅是概念上的定位，怎么来出牌吧，出牌以后对市场来说到底聚什么样的人或者我们到底迎合什么样的人来到我的场区来消费，应该有几个数据，就是如果在步行500米的范围内我会去走，愿意走，体力还可以，领着外地的客人到这里来看一看这就是我工作的沈阳，这就是标志性的一种商圈辐射的范围，但如果超过500米我想我们的交通怎么解决，我是走过去还是坐公交车，还是我好不容易停下车再走一段再去停车，多麻烦，就失掉这样的机会了，在500米范围内都有什么业态来支持我还愿意走，走完以后才感觉到累，走的各个还不知不觉的走完这三四百米，因为原来我试过，原来我们的办公地点在华新，我往北走一直走到家乐福，然后再往北是立交桥，我就想看看那边还有没有想走的，因为我刚来沈阳不知道沈阳什么样子，就想往那边看看有没有好走的，我往那边一看黑糊糊的。

我走到三好街走到电脑城我也不愿意往北走了，到现在我才知道电脑城后边还有一个摄影器材城，搞摄影的都知道，一些二手的一些品牌的专卖店都在里边，我也挺喜欢摄影，但是我听我同事说的后边还有一个摄影城呢，那这种商圈的互补怎么能够在某一个所谓的综合体当中能够出现让人们愿意逛，能停能走能看能消费能坐也能玩儿，小孩儿能玩儿大人也能光，并且还有静下来的静静的像咱们茶馆这样的一个舒适的地方谈论，另外我在深圳铜锣湾，它专门还有一个老公寄存处，因为男的买东西都想好了买什么，到那就找那个柜台交钱就走，不想在那多留，但是上回我朋友，他是凤凰卫视的，他给我传来一个图片，男士逛商场的图和女士逛商场的图，男士基本特别简单基本是走直线，女士基本是这样，然后返过来再第二圈，所以这种业态当中的一种考虑一种交通上的考虑也使综合体产生一种生命力，这种生命力就是能看能走能照相，能显示我在工作生活的环境，我在这工作，给别人显摆显摆，另外累了还有静吧坐还有动吧坐还可以看电影上网，小孩儿可以玩儿游戏机，可以有高品质的一些桑拿洗浴绿色的这样的业态在里面存在，都是很好的，所以我想大家都在支撑这个市场，我想未来支撑这个市场不仅仅是一个项目或者是某一个区域，其实还靠着我们马路对面的距离稍微远点的华强北张总，我们也可以在宣传单上写着我们离沈阳华强多少半径，这样不是标榜我自己是多么丰富，这种资源共享了分享分担支撑了，这个所谓综合体，这个概念人们才会吸引，才会去逛。

主持人：

请问世茂马总，您理解的世茂辐射的一个范围有多大？

马铭杰：

我把华润都放在我的宣传册上，然后我们在销售的解说词里面我们一直说我们同华丰、同西武百货，我们是一个商圈，那么我们整个五里河的商圈是60万平，相当于两个太原街，不是靠我们一家独大或者我们一家好其他家都不好，那是不可能的，就像我们去上海，为什么南京东路去了之后我们还去南京西路，我把车停在梅龙镇也好停在九方也好，这四个的我带他逛了一圈，都是上海最的，然后停在徐家汇，这是一个大众的消费，包括我们现在五里河的世茂百货，为什么定义为女性为主的流行百货，就是想跟西武差开，然后可能茂业它在深圳有自己百货的强项，华丰也是，就是说大家不同的定位在这个区域形成一个共识，然后再在这个共识里边大家让这个人流动起来，利用我们现在的地铁，因为我们现在地下通道的关联，因为华丰的老总我们一直也在共同把这个地道打通，其实我们一直讲商圈的概念、城市综合体的概念，我们从来没有讲过是我们一家好，只有大家好才是真正的好，只不过是我们在出牌的同时我们重点是留住哪些资源，哪些资源是我们的重点，这是肯定会有差异的，可能嘉宇是以会展，我们就是以中高端的，可能华丰是精英型的等等这些，只有这样把一个大的人流聚集到五里河区域以后，我们现在三个星巴克，但是它是没有一个能够停车停下来我去买杯咖啡然后再上车拿着走，在南京街快速干道旁一个是在步行街两侧，就单纯从星巴克的位置，我们可能可以停车，但是他不可以停车，这样一个简单的细节可能会带来一个好的产品，众多大的开发商进入沈阳以后，沈阳原来这些商业落后比如说没有停车，包括它的一站式的购物消费很差，比如说太原街我如果去中兴买了一件LV的衬衣，然后我吃饭就必须到对面的新世界，那你说我的车停在哪里好呢，那么如果停在我们金廊沿线的这些产品我们就不存在这些问题，所以未来我们的出路也好我们取得成功也好，首先是我们一个区域或者一个大的综合体概念，然后才有我们自己小的一个综合体概念，这样可能在提升整个沈阳的城市的氛围的时候再来提升我们自己，我觉得这是一个比较有前途的事业。

主持人：

刚才马总谈到有大的综合体也有小的综合体，我想请徐总也谈谈。

徐耀东：

我非常赞同马总提到的商圈的概念，在这里边既有一个共同的思想在这里，其实这里也体现了综合体的另外一个特点，就是在各个项目上面都要有自己的特色，或者说在一个综合体里边各个项目都是各做各的，但是各做各的的结局是要把整个综合体的商圈做大做强，就是目的是一致但方法不同，道路也是不同的，因此在像我们这个商圈里为什么我感觉到我们跟世茂从一开始的时候，包括拿地时间也差不多，从一开始就非常好的贴切的相互学习相互的参考，然后确定了相应的业态结合自己的能力，那么在做的过程当中也不断的沟通说怎么把这个商圈能够慢慢的做扎实，我觉得在这种合作的气氛之下才能把共赢的这种思想贯彻到每步的步骤里面去。

那么谈到了刚刚讲的车位，谈到了刚刚讲的选择，结合贾总说的，其实就是只有给一个人充分的选择权，你才有可能说在他的步行范围里边满足他的日常需求，给更多人的选择权我这个区域才能做大，所以我们希望在这个设施上面，在选择权赋予上面能够给更多的消费者一个目的性，说来到这个区域然后能够满足我尽可能多的需求，在这些条件满足下的时候呢，我才相信我们这个商圈才是能成功的。

刚刚讲到茂业，茂业老总今天不在这里，茂业虽然和我们隔着一条马路，但是我们也在积极的探讨说这个商业怎么样来进行沟通进行交流，包括茂业边上还有新诗地产，所以依托这个环境依托这个金廊龙头的地位，在综合体的综合两字上面我们大家都在努力，但真正的结果肯定是整个商圈的供应，而不是说哪个项目特别好或者特别不好，这个可能性不大的。

另外我也挺欣赏马总提出的女性百货的，如果在这个圈子里边只单纯做一个百货，不加女性两个字，那么它所覆盖的范围就是周边五公里，如果加了这两个字它就是城市百货的概念、区域百货的概念，这个非常有特点，我也希望马总的百货开了以后能够成功。

主持人：

大家都谈了城市综合体对这个意义的一些了解，然后也请杜总，我想问的一个问题就是说成是综合体发展到一定规模或者是在吸引商圈的基础上，发展到一定规模的时候，它对沈阳的规划或者是对这个区域的规划或者对房地产规划的一些影响？

杜宏鹏：

其实城市综合体的话其中也说到范畴，小到一个综合体的建筑，大到一个区域，其实刚才大家都讲到了一个区域的概念，就是不仅围绕自身的综合体打造，而是围绕大家互相之间形成一个产业链形成一个商圈，这样的话推动资源互补这种定位差异化竞争这种模式实现共赢，其实这是非常积极的，其实综合体的产生是一种必然，因为从城市本身来讲，一些市中心的土地价值比较高，政府要求的公建比例以及未来实现这种价值必须有很多公建项目存在，那如果这些公建项目如果互相之间尺度依存，一定是没有办法来实现利润的盈利，同时从经济水平来讲，无论马总也好贾总也好，讲到了其实都是发自人心的一种需求，比如刚才讲到这种从经济方面，因为城市中心生活配套、一站式这样的一个综合的体量，这样的话能够解决人们生活的一种服务。

其实刚才也讲到了政府规划的问题，贾总发言的时候更加是比较直接吧，其实沈阳存在的问题从大的趋势来讲就是板块之间其实没有一个非常明晰的定义和一个功能性的属性，内部的规划也好还是整个配套的跟进也好，往往都是说摊大饼式的发展，所以有经济学家说沈阳的房价很难有大幅度的攀升，它的原因就在于城市摊大饼式的发展，这样的话难以形成人口的聚集度，对于商圈也一样，比如沈阳今天在打造各大商圈，各个区也在独立的去营造自己包括甚至沈北新区、浑南新区、包括铁西到大东都在打造自己，大东也会出现大体量的城市综合体的项目，这些项目的打造其实他们的成功与否最关键的在于它整个区域能否形成一个聚集度的人群，到今天为止太原街仍然是沈阳一级商圈中一个领先的，其实中街应该号称步行街，但是从辐射的人群也好还是从目前整个的一个零售总额也好远远没有办法和太原街相比，就在于太原街已经形成了一种很好的经营范围，所以说太原街很多商场相对来说定位也好都不是特别的顺畅，但是它所拥有的地理属性非常具有价值，那也就意味着其实今天城市综合体因为它涵盖了大量商业的物业，那么它们是否能成功就在于整个区域的商圈形成，所以有一个可喜的现象，其实在房地产业内我也比较了解，还有在金廊沿线，其实五里河这些区域商圈这些开发商交流是超过了沈阳任何一个区域或者任何一个物业类型的开发企业，这种交流的渠道以及顺畅度已经达到了空前的高度，包括大家一起聚会一起交流，沈阳这点比较好，在这个过程中就可以在政府一个大的产业规划指导下我们怎么形成区域内的一个定位互补，形成一个氛围，其实过去我们说金廊沿线就是从北站到五里河这个区域，但过去说这个金廊是哑铃形的，就是两头大中间细，两头就是北站和五里河都是两个比较大的中心，中间其实是一个地铁的衔接，现在随着恒隆，包括三好街的开发，打造成一个真正的商圈。其实现在太原街商圈也有一个弊端，百货现在除了中兴是一家独大，其实中兴也是太原街可以说是太原街的一个晴雨表或者是可以代表一种指数，比如今天我们分析太原街外地客户群体占多少比例，其实这个参数就来自中兴，03年城市非典城市进行控制之后，那么恰好中兴的产值下降了30%，其实这30%就是控制外边的客户群的一个流入，所以说这是目前太原街的一个现状，但太原街大部分企业的经营以及同业之间的关系并不是那么顺畅的，所以这样的前提下，也就是说有机遇新的打造一个新的商圈来进行一个互补的替代。

所以这个城市综合体不单单是一个项目综合体，从广义来说需要一个规划好的城市中心，一个CBD，它其实都可以理解为一个综合体，它互相之间形成一个有机的互动，刚才讲到组合体和综合体的区别就是在于它不是割裂开的各种物业的一个存在，而是互相之间形成一种关系，形成一种互动，这样的话才有可能真正带旺人气，所以这次五里河区域，其实我也是世茂的业主，在这一直没说，也是比较看好五里河这边的发展趋势，这边如果运作好的话，其实几个商业的体量的延展运作也是一个比较大的机遇，包括沈阳的机场，以前沈阳的南二环其实是从青年大街上面架过去的，但是它是一进来的南大门，所以高度到形象改到从下面通过，其实泛五里河区的打造对沈阳城市是一个真正的提升，这点是非常具有积极意义的。

主持人：

今天请各位老总对城市综合体做了精彩的发言，由于时间关系我们也不再做更多的阐述。

时代商报对本次活动进行了全程报道（详见2009.04.23C23版，地产论道）