大话地产之地产论道第二期:大话沈阳地产格局

活动现场

时间：2008年04月17日

地点：两岸咖啡厅

出席嘉宾：

沈阳百益龙地产集团董事长 王国庆先生

格林豪森集团副总裁 弓超先生

沈阳天启开启房地产投资有限公司副总经理 于雷

媒体：

时代商报房地产部 左世哲

搜房网记者 张悦

时代商报房地产新闻部 黄灵

辽宁电视台《家园》栏目、阳光购房栏目

主持人：左世哲

主持人：

我们对整个板块目前的发展情况了解得比较浅显，就作为消费者提出一些问题吧。我觉得沈阳市场变化很快，我做媒体也有六七年了，最近三年我觉得是变化最快的三年，整个格局也发生了变化，去年的市场格局跟今年也发生了变化。这次我们搞的这个栏目叫地产论道，是我们时代商报、搜房网、辽宁电视台《家园》栏目、《阳光购房》栏目共同合作的。我们想把这个栏目打造成一个跨媒体合作的品牌栏目，今天也得到了各位老总的大力支持。

我们今天的话题是要大话一下沈阳的地产格局，其实格局的概念我们是想从沈阳的地产的板块效应来谈。几年前我们在媒体上就提出了沈阳地产是有一个板块效应的，有很多板块，比如浑南板块、铁西板块，那现在我们发现经过了这几年，沈阳的板块应该说更加具体了，就是更加细化了，比如今年的长白岛、道义的大学城、辉山板块、于洪新城板块。所以我们个问题就想请王总先讲一下您对沈阳地产的了解，因为沈阳城市发展上有东西南北，东进北扩这样一个说法，您感觉沈阳的发展是怎样的？

沈阳百益龙地产集团董事长 王国庆先生

王国庆：

沈阳主要是讲四大发展空间，四大发展空间其实包括浑南、沈北、沈西，我觉得目前在沈阳浑南的发展速度应该说是比较稳的，铁西这块这几年城市改造速度比较快，有时候看沈阳可能在某种意义上得看铁西了，回到沈阳以后我感觉好像铁西的发展速度非常快，这几年后盖的房子有一个概念，房子是越盖越好了，我从很多平面媒体上看到，规划层次由于很多外来开发商介入已经是突飞猛进，真正的适合沈阳的房子已经出来了，包括万科、格林，我特别看了格林生活坊，感觉特有特色，觉得沈阳本地的地产可能比较有代表性的有几家做得很不错。最近越来越感觉到沈阳城市化步子加快，那么加快在老城改造这一块可能也下了很多力气，我觉得目前的发展两大热门，如果讲两个岛的话，一个长白岛，现在又定位一个蒲河岛板块，像沈北新区这块是国务院新批的一个行政区，就是一个是上海浦东、天津滨海，加上沈阳沈北新区，沈北新区经过几年的发展，它的发展速度应该说是比较惊人，我在04年来沈阳的时候沈北新区当时是辉山这一块，还没有那么好，我也没想到它的发展速度那么快，后来我带了一个苏州代表团过来，这是两年以后，觉得它是突飞猛进的，这当然是有它特殊的条件，、它是一块净土，可能在一张白纸上画画，加上新的理念去支撑，还有大手笔，因为工业项目比较多去支撑它的环境建设，然后再配上它有山有水，还有它独特的地理位置，就决定了它的发展很快。后来沈北新区扩大以后，就把新城子、道义、虎石台合起来叫做沈北新区，沈北新区现在就变成六个板块，沈北新区的板块一个是辉山、道义、虎石台、北部经济区，刚才我讲的是四个，它整个布置的是六个，那这四块是发展的速度相对比较快的，那么道义有它独到的地方，就是形成了辽宁大学、沈阳航空学院、沈阳师范学院等六家大学，它的定位个市委市政府定义它是北金廊，就是把财富中心向北移七公里，定位它为北金廊以后，首先是定位比较高，另外地铁二号线马上就批下来，已经开始实施，它原有的主要是依托大学这块，它目前有75000个学生，那可能在未来两年学生总数、师生总数会突破10万，加上它原有的人口，这块我觉得发展的潜力是非常大的。

这几年修路了以后，原来很多沈阳市民觉得是不是道义很远，真正去了以后觉得黄河大街原来到道义这么近。现在道义一共规划20个楼盘，基本上都是外来开发商做的，包括碧桂园、雅居乐，包括沈阳有一些大的项目也在向北移，那么北部这一块因为它是上峰上水，我们经常在考察项目的时候在考虑，它离省政府的距离当然是最近的，它离市政府的距离和浑南几乎是相等的，所以人有个居住习惯，过去一提到道义就觉得好像是农村，那么现在真正去接触道义的时候，我觉得道义的发展和建设速度应该说在沈阳市是非常快的，现在一个是道路跟进、其他配套设施的跟进，还有就是原有大学城的衬托，那么北金廊的定位，还有6家五星级宾馆的定位，包括一些商业，那么20个大的开发商，包括原有的一些开发商也会支撑道义地区的发展，所以我觉得道义地区发展非常快，所以我们太湖国际花园选择在道义。

我看了长白岛，我觉得长白岛的发展速度也是非常快的，因为它得天独厚，过了浑南以后划给和平区，我认为和平区是一块，因为它的过去发展空间非常小，所以我觉得长白岛发展速度也是比较快的。

我觉得沈阳现在一南一北的速度发展比较快，沈西因为原来铁西也有它一定的大工业基础，所以铁西这一块可能是已经形成一个固有的居住模式，过去我住在沈河区的时候我想铁西工业太多了不想去住，那么现在概念上我觉得铁西发展的步子快了以后，它的大工业外移，所以我觉得沈阳这三大板块在我印象中的发展速度是比较快的，但是人有一个居住习惯，那么如果哪一个人去改变自己习惯的时候我觉得选择这些在离市内非常近的一些房子，我觉得是很好的一个机会，目前介入是一个很好的机会。

主持人：

王总把沈阳的格局包括南北的对比，还是倾向大学城。

王国庆：

因为我觉得从某种意义上讲，它是真正的大学城，重量级的大学都集中在那里，那么其他东西可能也会牵强附会，如果沈西也去做大学城，那沈阳大学城就太多了，那沈阳未来的发展可能就是大学城市。

主持人：

从城市角度讲，可能明晰出来一个大学城可能从区域定位上免得混淆。现在大家认为北部这个是大学城还是比较认同的。

王国庆：

在前面换了一个名就叫北部大学城，其实沈阳定位大学城就应该是一个大学城。

时代商报：

王总认为大学城首先拉动的是当地的人气，然后对房地产有一个发展。

王国庆：

它首先是一个氛围，然后它的光电产业发展速度是非常快的，那么大学城会带来一个人文的气息，就是现在说大学经济，大学经济一个是人气一个是租房经济，在苏州有一个研究生城，它建起来以后周边的楼盘是飞涨，这个一方面是苏州市委市政府比较鼓励租房经济，租屋经济是带动老百姓致富的一个手段，是一种鼓励，所以苏州的房子卖得就比较快。那么苏州不具备的优势在道义地区是有，道义工业也是很发达的，它的招商引资速度比较快，总投资已经突破700个亿，如果光电产业按现在速度发展包括沈阳台3G手机在工业区下线，那么我觉得道义地区超过其他地区，它还有工业支撑。

在我项目东侧有一个湖叫人杰湖，整个沈北新区沿线是7个湖，像蒲河岛这一块它是占了两个湖，那么顺着蒲河过来，到我们这边还有两个，就是离我项目最近的叫人杰湖，可能是一个头了，以后再也没有其他湖了。

主持人：

还有很好的自然资源。这个区域潜力很大。

王国庆：

北部是再造一座沈阳城。

主持人：

我们发现沈阳的发展应该跟北京一环一环的扩展还是不一样的，我感觉在扩张的过程中切实是区域核心的板块效应比较明显，从这个角度来讲，格林豪森一直根治与于本土，沈阳的发展脉络比较清晰，所以您是怎么看沈阳这几年大的格局的变化？

格林豪森集团副总裁 弓超先生

弓超：

我非常赞同王总的观点，沈阳的发展是南北为主，这里有一个原因，因为沈阳做了一个核心城市，核心城市在向新区扩展的时候肯定在远处有一个结点和它连接，北京四面发展四面都有自己的区域，不管是县城也好，大部分都是北京市内，而从沈阳的区位来讲，南面有一个苏家屯区，北面有一个新城子区，苏家屯区战略发展也是向南发展，但是它的是向北发展，但是向北发展它又没有地方，只有向南发展和灯塔那方面发展它才有发展，所以它发展速度比较慢。我们东边没有什么，但是西边辽中、新民都有，但是都是70公里以上发展起来比较慢，只有沈北新区这部分往沈阳来做，或者苏家屯往这边来做，有连接的区域。往南三个岔道，往新城子区又是三个岔道，往南面个就是奔我们收费口那个岔道，沈阳是打的这张牌，但是前面点没有那么多，原来是会展中心是我们的点，我们到会展中心以后就不是沈阳了，但是现在这个点又放远了，现在到奔驰车那地方了，它那个地方向东也是界限，再往那边发展不了，都是农用地，浑南新区现在还有一大半地开发不了，没有指标。

现在浑南新区非常弱，就是它的地界给它圈住了，再发展起来比较弱。现在沈抚同城把浑南大道又掀开了。

还有两条线，一个是从沈阳到白塔堡，还有一条是从长白到沈苏干线，这两条线是连接沈阳母城和虎石台。其实政府没有做从沈阳到白塔堡，但是这条线上的楼盘不用炒，都行。从这条线过去就是长白这条线，向北向南就是这三条线。

向北又是三条线，条线是奔棋盘山路，景观线，它的资源优点就是景观资源，山区景观资源，包括原来我们说的农高区，资源型有山有水，发展速度一定要快的；第二条线是从九一八到虎石台，从产业布局来讲，产业上升速度比较慢，所以北部慢一点；大学城那条线就是城市一个母链复制过去的，一直复制到虎石台，还能复制下去，再加上大学城人气上去之后，这条线很好。

从沈北来讲，中间两岔是最优先的，中间那个岔最弱，就是从虎石台到大东区中间点对点，是断带。

但是各个区可能有各个区的规划，就是说要发展这个城市南北两条线是的。

一个区域它的服务半径是有限的，跟产业结构和整个就业结构有关系的。一个区域内产业链如果不闭合，就是就业、生活包括休闲娱乐，这个链如果不闭合的话，这个链一定不吸引人，但是闭合的数量是有限的，就是说我一万人闭合或者两万人闭合，不是说这个区域发展是无限的。

棋盘山这条线非常厉害，因为它的生活模式和产业链是用车来代替的，如果都是定八点上班的，他不会去的，因为棋盘山的服务半径不是服务周边的。大学城这个范围之内，它所提供的东西，它是DNA城市链复制过去的。现在最严重的是中间那条线到底是什么结构形式，中间什么都没有，链不闭合，如果提出让市民买这个房子比如总价很低的房子，肯定买，好几家签了几千亩，我也不知道他到底要干什么，如果容积率是1这个东西活了，如果容积率是2、3，这个东西肯定死掉了。

浑南那三条线来讲有一个重要的城市结点，这个城市结点就是五里河区域，五里河区域是沈阳未来档的写字间区域，卓展那个位置就是一个点，它的好处就在于市中心有一个大停车场。包括世贸出来以后，它是沈阳端的商业区，端的酒店区，端的写字间区。浑南，包括那两条线都会因为这条线的发展而发展。三好街这条线是功不可没的，它的影响半径是非常大的。苏家屯的中心区都是未来很重要的发展方向。

所以从总体来讲，北边是属于资源型城市，南边是商务型的。一个地区要想吸引人，它的服务半径有限，区域服务半径小点的4公里，再大点8公里，要竞争的话不能靠这个半径去吸引购房者。这个母城能造成多少就业，你才能决定这个城市发展，大学城就业就很大，如果大学城设置工厂就业都可以在那解决，就业以后就可以在那买房子，所以那个区域应该是扶持高科技或者创意产业这个东西去发展，那么大学城是火起来的。

王国庆：

光电主要和虎石台接壤，现在在打造说是北方的硅谷、中国的硅谷，事实上它进展的速度，光电产业园进展速度还是比较快的，但是它整个规划并不是沿着蒲河去规划，它是专门开辟了一个从虎石台到道义这个区间的工业区，所以我觉得它很多布局应该还是合理。那么这样一个地区发展，因为它大部分吸收的都是高新技术产业，目前像虎石台、道义这个区域，它招商引资的门槛非常高，投资五千万以下的企业不允许落户，还有一个环境建设，包括治理污染这一块，它下了很多工夫。所以我觉得刚才弓总讲的很有道理。

主持人：

我注意到刚才您提到了几个非常受到关注的板块，奥体板块，以奥体为中心的一个区域；然后长白岛板块；然后是辉山板块，泰盈这个项目也有。其实这也沈阳比较受到关注的，应该说这些板块也各有各的特点，辉山板块靠它的自然资源，虽然说景观路没有一路很密集的居住，但是它有自然资源作为吸引城市区的高端客户过去；然后大学城那边靠的就是不断复制。

王国庆：

它和皇姑区是紧贴着，中间没有断带。过去发展习惯，如果你从北部，南部是城市，那么和城市有一定距离，苏州很多城市像南方很多城市一样从北发展向南走，就是两个方向齐头并进去对接，因为道义特殊的一个阶段，它是辽宁省获得省级经济技术开发区的，而且是获得优惠政策的一个地区，可能当时由于客观因素它发展速度相对滞后，但是它发展的时间要比浑南长，这一点是肯定的。

那么这两三年，就是并入沈北新区以后，它整个规划理念完完全全是翻天覆地的改变，完全是跃进式的发展。其实过去讨论一个观点叫高端定位，那么沈北新区过去我们不理解为什么要求一定是国外的设计师或者南方的设计院才能介入，就是所有楼盘进来以后个条件规划必须是请南方的知名院或者国外的设计院去规划，那么通常都是大盘，一般我看了都在50万平方米以上，那么为什么要这样？开始我们都觉得这样不对，但现在理解了，因为它不规划高端，这个地区繁荣的慢慢都做1500块钱的房子就完了，所以它不会繁荣一个地区。那我们是在道义地区个做高层，做了5栋高层去年，当时差不多是政府强制我们做的，规划重新调整做了高层，如果道义地区不发展高层建筑，可能它的现代化的速度还是跟不上，所以我觉得沈北新区在规划方面下的力度是很大的，特别对道义地区的要求，包括对虎石台地区他也要求建高层建筑，个是节约土地，第二个是加快城市化速度，他还是有道理的。

主持人：

我们对沈阳地产的格局已经请两位老总做了介绍，那您感觉沈阳的这些板块里面，最有潜力的，或者是您觉得最有特点的，跟我们说一下。

沈阳天启开启房地产投资有限公司副总经理 于雷

于雷：

作为服务类公司，因为现在我们是从开发界走到服务业的这样一个概念，这两方面都各有体会。我们在服务开发企业的时候有一个最深的感触，确实是跟着开发公司一起研究城市功能板块定位，城市向哪发展我们如何去跟进市场，那么板块功能是首当其冲，就是开发商的获利，一般我们简单来讲，一个新板块一个新城市的运营一个新板块的成长，在国际上也好在国内也好都是政府搭台企业唱戏，二战之后整个全球城市区域中心城市的概念或者大城市圈的概念陆续都在全球各地上演，中国现在看起来是把所有类型的城市发展的模式都激发到我们大陆上来，南来北往我们可以看到很多城市发展对比，五年之内很多的城市就瞬间的连接到一起，在珠三角也好、长三角，包括我们东北现在一经济圈我们的辽宁中部城市群这样一种概念，它是一个大的城市运营的概念在主导整个市场的发展。

作为板块来讲，我们看到沈阳有几个重点词语，就是沈北、高新农业开发区、辉山科技开发区、于洪走廊等等这样的关健词都在给我们引导着一个城市发展方向。但是从根本上来讲，对我们开发商或者对城市功能板块成长，刚才听到弓总说的大致感觉到是城市生命链和DNA的一个延续和一个它的变异和发展，那么我们也是从现实的角度去分析，就是当地政府当界的政策，目前来讲沈阳市有几个大的功能，老工业基地重新再生的功能、多产业结构的焕发或者是提供更优势的资源去配伍，能够加深多种产业结构的纵深，上下游这种产业链，我相信市政府对产业规划有一条主线，就是我们城市经济如何提高，那么在不同板块里面城市经济是一个基本，因为它带来的最主要的产业结构深化，包括我们的老工业基地再生，带来的最主要的就是经济盘活、就业率提升，进而带动民生的发展，在各个不同板块里来讲，大规模的就业率，能够提供给我们很好的客户群资源。

另外一个大的概念来说就是辽宁中部城市群这个概念又给整个沈阳市提供了一批比较的消费者，在省内流动。我们始终在关注大的生态就是直辖市这种概念，现在说起来一直在运转当中，沈阳一千万人口到底从哪出？那么辽宁中部城市群这个概念是我们大区板块非常独特的形式，也就是在沈阳消费结构中我们可以看出来这种板块的发展格局，、地缘型的；第二、就业型的；第三、流动型的。每一个板块里都有这三类群体。地缘型的解决动迁群体，农村转变为城市的这样一种概念，2002年地缘型客户是所有板块当中最主要的群体，进而带动当地就业，刚才弓总也提到了每个板块当中都有政府职能的功能定位，它带来的客户群，比如我们在板块的边缘就是宝马汽车所在地的地块，向沈北新区延展，整个居住户数在大规模提高，往往员工购买的数量起到一个主导作用。他们带动了整个产品价值也是从实际客户群需要的角度来说也是提升了产品的价值。我们先不论这个地区有多少容积率住什么样的人，我们先论现阶段住多少人，解决什么样的问题。第三个就是流动型人口，他们在沈阳市购房取向是哪几个点，我们整个辽宁中部城市群这个范围当中有一批客户群体强烈趋向到沈阳购房置业，像卓展这种停车场可以看到外地的停车牌，在这种商场里往往是我们中部城市群里先富起来的一批人，这批人他们到沈阳来要置业，现在已经很明显的看到这样的市场，他置业往往有几个概念，老城区的板块是和平区太原街、沈河区中街，有利于自己生活品质的直接定位，那么另外一个就是沈阳周边各板块不同资源的索取，有索取产品利益的，在长白板块一个是自然资源一个是产品利益，这边的产品构成包括像非常特色的格林生活坊这类的产品，万科的万科城以及翡翠城等等一系列的产品，大家在这个板块所竞合的产品力强烈吸引了这批人；还有就是他们对自然资源强烈的需求，就是我到东部旅游区要买的房子一定是什么样的，这个刚才都是借助两位老总的话，王总也提到了，在沈北这个地区如果做高容积率，以现有的群体就非常危险，对他来说需求不对位，但对未来城市发展这个结点来说，那么作为王总这样的开发商他有多大能力能挺到那一天，这是比较现实的问题。我想讲的是在消费结构层面上我们看到的板块，然后在大的经济反映下来的最终对经济的影响，这个时间差是我们非常关注的问题。因为现在的概念应该是非常的明确的，从政府导向来讲，沈阳政府这几年的招商的动作给沈阳政府积累了非常多的关于板块如何定位、如何吸引外来投资这方面的经验，至少在我们的政府政策上看到是一个比较良性的发展方向，但是所有的人群都在观望或者说都在不断逐级的进入，那么这个时间是多长，这个时间轴很关键。

时代商报：

比如我看到今天沈阳市政府发布了一个消息就是开通了辽宁中部城市群购房直通车，这个起码是刺激了外地人到沈阳来购房。我想起两个问题，一个是外地人到沈阳购房，从投资和居住角度哪个板块最吸引他们，还有外地人到沈阳购房对沈阳哪个板块有刺激作用，包括它的格局走向？

于雷：

外地人口到沈阳置业存在很多的冲动型的状态，我们说这个冲动型简单解释的话就是他的消费并不是我们市区板块内的纯理性这样的消费，他们的需求应该说是一种，比如先富起来的这些人的爆炸型的消费，可能会有一定的盲目，就是说在吸引他的产品的类型来讲，可能他更多的是出于对大城市的向往，另外对自己资金使用上，他想把资金使用在哪，例如本溪的客户他现在有三百万的家庭积累，他放在本溪做投资的时候并不符合他自己的投资取向，他觉得这个空间比较慢，可能他会把这笔钱放在沈阳，那么他们对沈阳的了解不能以土生土长的概念去理解这个城市的发展，应该说还是以注意力等于事实这样一个概念来走，那么对他们来讲的话他更熟悉哪个板块，就是刚才我说的两级，一个是市内的传统板块沈河区和平区老板块直接的辐射，我们最近做的调研来讲选择沈河区和和平区的人非常多，周围各个板块可能跟他们的产业相关，产业的上下游链就会吸引相关的人群，现在包括沈北，沈北的高新农业现在对国内的一些大中型的农产品深加工以及他们的上下游产品的吸引力是非常强的，那么我们西部的板块对长三角的像宁波一带工业体系的吸引力也是非常强的，因为在那个地区的空间、场地、劳动成本都达到了饱和状态，甚至包括他们发展的态势也是感觉到了很制约，那么在东北这样一个比较广阔的土地上、比较好的政府对工业经济刺激的基础上还有它未来发展的空间上都是最终强大的吸引。

您刚才所说的中部直通车这个事儿沈阳已经不止是一年在做了，从第四五届开始就有辽宁中部城市群展，随着中部城市群这个概念越来越明确，这个地区还有我们周围公路快速的搭建，现在我们到环城高速公路上去找，确实能感到快捷便利。

主持人：

王总，我们有个说法，就是说上海有很多长三角的人在上海买房子，您是从苏州过来的，是不是也有很多苏州人买房子？

王国庆：

也有很多上海人在苏州买房子。

一个地区外来居住，最重要的是父母为子女就业去买房子，这是一个很重要的，它占的比例是非常大的。那么第二种可能是有一些钱去投资，但这个占的比例大概在3%左右，是比较少的。去年我们五栋高层出来以后，当时我觉得在道义地区发展，我们开始也想把客户群定义在外地，刚开始也有很多外地人来买房子，但是我们觉得大部分还是已经在沈阳就业对沈阳有所了解的人，因为当时我们五栋当时还没盖完，这真是出其不意，每周涨一百块钱，连涨了三周，开发商自己心里最有数，因为当时是考虑安全性，可能我们开发商想的比老百姓想的都多，真正做起来以后它的效果很好。我觉得沈阳目前的发展，像浑南地区刚才弓总讲的我很赞成，它的发展空间不大，一个是土地受限，另外再往前走是人家，浑南作为沈阳高端人群的居住地和一个商贸领地我觉得是非常合适的，所以我觉得浑南发展高端，但是目前沈北新区的定位就是道义地区发展高端楼盘因为它依托大学城北金廊的定位，加上它的地铁很快就会通，加上它过去有一些基础，我感受过很多次有时候我会晚上去浑南，然后晚上去道义，人口完全不一样，晚上道义很多人，那我自己买房子在浑南，我去住的时候感觉人很少，这有它的历史渊源，可能当地人人口本来就多再加上几所大学，所以目前道义地区的人气我看比浑南要好，但它的发展，它如果也定位在北部的高端，我们整个太湖国际一期设计是绿荫湖畔，开始我是整个楼盘公布出来的，就是一期二期三期全都推出来，推完以后马上我二期改成太湖国际花园，我又另外请了一家美国设计院去把它翻天覆地的改变，因为刚开始考虑在道义建高端楼盘有困难，但是通过一年的运作以后我感觉在北部缺少高端，那么高端不是高价的，是产品上的一种追求，所以我觉得在那个地区在北部目前缺的是这样，那么将来弓总他们进来，所有人进来，我相信政府是一定要求你建高品质的东西，只有在这种条件下，昨天我谈了麦当劳，最近也在谈大的超市，很多超市目标都集中在那边，包括乐购，很多家都一直在谈，医大二院要建医院在我们园区北部，我们开发商前期考虑困难要多一点，然后如何去解决这个困难面对这个困难，那么真正的情况，去年我感觉很惊讶，五栋，我们还在策划一些活动利用媒体去宣传，我们一个广告还没打就没有了，有将近五万平方米，而且我们的商业就是网点这一块是六千块钱我都觉得担心了，他们一定要六千去开，结果开起来以后也都卖光了，因为道义地区可能也有它一个历史原因，因为它的原居住人口就比较多。

主持人：

人气还是很旺的。

王国庆：

对。

主持人

我觉得道义这个板块王总做了很精致的阐释。弓总有两块项目在长白，能不能给我们阐述一下？

弓超：

长白跟其他地方不一样，现在地产发展的诸多因素都在那里。它有资源有水，而且整个长白岛还在。跟母城的联系非常好，就是母城的一部分。它又处在新旧城连线上，它的资源非常好。它占了几个桥，一个就是胜利大桥，三好桥是整个南站区域和中兴的商业氛围，还有原来的工农桥，工农桥是把老区的居住文化带过来了，工农桥四公里左右又是新世界百货、联营，就是后时代的商业文化也带进来了，还有一点就是IT产业三好桥，现在已经连通了，但是还没行车呢。所以这个地不是说造不造的问题，是很难得，为什么长白可以拍到一系列六千，这个不是偶然的，浑南现在四千五，这都是六千多一平，差两千，他们都是整个研究以后对长白有这样一个认识。所以说长白是一个特例，很特殊，我觉得它是无可比拟的，不可能再造出来一个长白。

主持人：

长白打比方就像纽约曼哈顿岛一样。

弓超：

这种比较比较过，因为曼哈顿不是一个居住区，我们长白还是以居住为主。长白是把太多的地方纳为居住功能了。

主持人：

原来省政府公务员公寓希望在市内找一块地，最近他也定位在道义。其实政府的信心很重要，如果把市政府搬到新城子去了，那肯定是整个繁荣了一片。

弓超：

要是把沈阳市政府搬到新城子去，一半公务员会辞职。这种东西在青岛可以实现，但是在沈阳实现不了，因为一个地方一个令。

主持人：

北京的房价一路在涨，说是因为奥运会涨，其实不是因为奥运会涨，是因为奥运政府投了几千亿在建北京城，那北京的房子怎么能不涨呢，比如我原来这个地方旁边是一个垃圾堆，现在可能是一个花园，或者原来我这个地方是六车道，现在是八车道，政府肯定也是有这样一个心态，就是我花钱你们赚钱，每年房子涨是有它实质性的理由的，因为它的统一的价值在变。

弓超：

像北京的利润几千块钱很正常，沈阳找不到几个超过一千块钱以上的。

主持人：

北京是一千两千块钱。

弓超：

一千两千算少的，八千涨一万二的那算仁慈的。

主持人：

北京有赚钱的机会。

于雷：

在长三角、珠三角房屋空置率确实是高的，感觉这个房子放在这没有主人。

王国庆：

我在江南这么多年，因为我在上海买过房子，我是97年买的，我空置的跟我自己装修有关系，我去租给别人。

弓超：

现在反对你，不能让富人占这么多资源。

王国庆：

97年的时候正好房地产有点箫条，我要支持政府嘛。

一个阶段，像苏州这个阶段，苏州房子空置率只有园区这一块，就是新加坡工业园区，因为它有一个特殊政策，新加坡工业园区的所有人，他交的公积金数额是非常大的，很特殊，而且必须在园区内买房子，其他地方不允许，那么你不买房子这个公积金放在那，中国人的习惯是钱不放在自己兜里总觉得不是自己的，他一定要买房子，那么把这个园区的房价炒得非常高，一个楼盘计划开盘是五千多后来开到一万多，全都卖光了，它这种需求是政府推动它去需求。像我们公司员工公积金比例非常大，那么他不买房子就老觉得钱在别人手里。

其他地方的空置率很低很低，这是我比较奇怪的，为什么呢？因为苏州的外来人口三百万，因为它工业发达，它去年工业总产值已经达到7500亿，它超过沈阳一倍还多，苏州我是见证它十年发展的，我是97年到苏州，97年之前我在杭州，所以对江南这一带比较了解，很多上海人喜欢到苏州来买房子，因为苏州的环境，加上最近它有很多的花样出来，一个是轻轨从上海直接到苏州，在青山有一站，像苏州五个县级市，这几个地方的发展速度，就是500强它全都进去了，它的发展是非常快速的，那么老百姓手里应该说还是有钱的，还有一个是政府推动，就是政府鼓励，因为我是政协委员，我听报告时候，各个县市做报告的时候都是在推租屋经济，因为它的外来人口太多了，它的租屋经济是带动它老百姓收入的提高，很多在改造过程中占用了农村土地加速了它的城市化进程，它的一个乡镇的产值可能比我们沈阳一个区还要大，所以它的经济发展到这个阶段以后，老百姓有钱，有这方面需求，但股票是不定性的，股票可以倾家荡产，房子不能。今年苏州开两会我回去了，大家也在讨论房子的问题，讨论过程中，苏州的房价基本上不会降，因为它的外来人口太多了，那么高端楼盘它的外资企业太多了，昆山这个城市一共60万人口，每走4个人就有一个台商，有半个是外地人，这个比例，所以它咖啡厅那种繁荣，就是换位率很高很高，和东北完全不一样。

我们沈阳这个城市人口的密集度还没到，我觉得沈阳这几年招商引资速度还是比较快的，我们北方有一点点儿背，像国际改制，等它反映过来人家都改光了，就是总是赶不上，那么这一次又赶上宏观调控，沈阳房价刚起来又赶上宏观调控，它总是慢半拍。

主持人：

对老百姓有好处，你刚要起没起来，按住了。

于雷：

刚才王总说的城市发展形态不一样这个也有很大的关系，就是2000—2001年房产销售也是两千万，之后开始跳跃式增长。

沈阳市走高端又像2002年的时候，高端的定位上，就是开发商的心态，现在一大批有实力的开发企业进入沈阳，再加上本地的企业在这边引领战线，相对来说在开发角度来说还是能够非常理智的通过客户群体实实在在的反映来定位自己的产品。

再不高端高价也要有价格相符的一个说法，比如说现在我们王总请了一个美国的设计院翻天覆地的改了产品结构，那么前面五栋楼又有那么好的一个价格支撑，这就不是高价不高价的问题了，八年来沈阳二环以内和二环边上的价差是一千块钱左右，去年均价4800这样状态的时候，那么我们外埠地区均价到了3500、3700这样的价值。今年随着这么多大品牌的进驻，大家都要动作今年下半年，如果三环价格涨到四千五，那么二环之内加一千四是什么概念，就是外围板块对内围板块肯定有一个触动。这个提上来以后又触动外面还要动。这是互相联动的一个作用。举青年大街上来讲，现在青年大街上所有的产业本地现房的写字间已经是突破八千直奔一万，对这些新进的开发企业来讲除了考虑商业发展未来空间以外还要考虑现实的成本，在八千左右的成本上还要定到多少钱的价位，所以现在很明确的可以看到它开盘的价位不会低于一万三，这个事儿是由于成本来决定的，也是由于这个板块本身来决定的，那么它对外围的触动也很巨大。

主持人：

最后这个问题我们想探讨一下，今年地产格局都有什么样的变化，再一个有哪些重要因素在影响，比如说像奥运或者是大沈阳的这种概念，哪些因素你们觉得对目前沈阳格局影响是的，或者是大开发上进驻沈阳，应该说08年的发展我同一些开发商也探讨过，很多人觉得今年是有一些值得探讨的，因为今年有很多不确定的因素，包括板块效应的变化，包括销售市场的情况，您比较看重的是哪些因素影响比较大？然后您怎样看待今年板块市场格局？

王国庆：

我不相信潘石屹的百日巨变能在沈阳实现，也不相信万科这个拐能拐到沈阳。因为从开发商角度去看，尽管进来很多开发商，进来很多高端楼盘，我们沈阳人一定要把概念弄得很清楚才行，大的开发商不一定要做好的楼盘，这一点我们公司也是从外地过来的，我觉得不要去考虑这个问题，是不是大的开发商都来了就会把沈阳的房价哄起来，我觉得是相反的，加上宏观调控特殊因素，政府出了很多组合拳，那么真正的是带来沈阳房地产形成一个真正进程的一个格局，真正是房地产开发商之间存在一个竞争，这样对老百姓是最实在的一个消息，很多人会讲是不是开发商会动起来，房价会降低，也不会，因为沈阳的利润空间是很低的，目前道义地区每亩地的价格在110万左右，如果容积率在2，那么它的楼面成本就是土地成本大概占到100块钱，加上建筑成本如果是高层建筑1300—1400，税四百，那么你算来算去它总是要过三千的，最简单的一句话，过去讲从北京到南京买的没有卖的精，如果开发商没有利润他不会去投放这么大的面积，沈阳话叫脑子进水了，因为开发商是很聪明的，因为他投入大量资本还有资本运作循环，我也认为沈阳市场不会有大的波动，会有3—5%的增幅，主要是政策，如果政策继续打压它或者大家继续持币待购，那我觉得下一步的房价涨幅会更快，因为压抑时间长了涨的会更快。供需之间目前沈阳不会出现很大的偏差，比如说是2000块钱一平米工业，如果它没有这方面需求的话不会做两千一平米。关键是开发商怎么能建设一个性价比更高的房子，给他的准客户提供一个更好性价比的房子而已，这一点上是理念上的输赢，如果弓总做的房子肯定性价比非常好，那就没有问题，但如果是盲目的，过去像我们沈阳80年代甚至90年代盖了很多房子，这个房子是没有什么东西，没有环境、没有物业、户型不好，所以我认为沈阳50—70%的人需要换房子，那么如果外来开发商带来新理念把沈阳房子盖得更好了，那么很多人在对比中发现自己住的房子不适合，那么他也去更换房子。如果在这种情况下，沈阳的刚性需求还会强劲，所以我认为沈阳房价不会有大的波动。

主持人：

您看中哪些区域的板块了？

王国庆：

我觉得浑南，刚才弓总讲过我很赞成，从我看金廊板块一直到道义北金廊，也有人形容是沈阳的一条巨龙，从公司角度当然看好道义，如果是龙的话道义是龙头，横跨沈阳南北两个方向，所以我觉得道义地区发展还是非常好。那么浑南地区发展高端产品非常好。那么北部应该是次高端甚至也要出现高端楼盘。

我对沈阳的形势，我觉得我是比较看好的，因为目前可能受很多媒体包括政策，包括经济政策左右，可能会有一个阶段稍微的停顿一下，这个阶段我认为会很短，因为皇姑区拆迁的速度也很快，那么沈阳其他区拆迁速度也很快，沈阳真正城市化速度已经滞后，其实已经滞后了，那么我们沈阳欠债也多，过去很多房子盖得跟火柴盒差不多很多很多，如果看你的朋友住这么好的房子我为什么要住这样的房子，那么政府提供了这么好的条件去把你拆迁，那拆迁这一部分完全够你买一个性价比非常好的房子，所以通常老百姓我节的是何乐而不为，肯定会这样做，所以它会促进沈阳房子健康发展。

主持人：

弓总觉得影响因素是哪些？

弓超：

我理解的影响很大的还是心理，其实CPI这个指数不很重要，重要的是心理指数。沈阳我觉得今年应该不是很稳定的一年。今年二月份非常好、三月份非常好，四月份非常差，我们不是在一条线上一直走，是波浪起伏的，比如三月份放的很好，四月份可能收得很紧，所以如果今年不出意外的话，单数月比较好过、双数月比较难过，这不算一个科学预测，是一个感觉。

从性价比来讲，沈阳110米以下的房子卖得很好，就是80、90米的房子卖得非常好，这是刚性需求，然后拆迁也有两万多户，这就是将近四百万平方米，沈阳去年整个消费是一千二百万平方米。

观望的是110—130平方米的，这是属于观望型的。所以新产品应该奔两个极端走，不要挤中间。今年的成交面积越来越小，所以从整个公司来讲，自己也要注意，我们三期的话3/4的全是90多的，1/4的前是110以上的，就是中间的很少。如果三期上市的话，这种产品势必要造成一个比较好销的状况。

一个也跟你的公司有关系，一个是有钱投地的，有的是没钱的，现在开发商没有死的，我有地不干了一转让，房地产不管挣钱不挣钱都累，因为事儿那么多不累是不可能的，而且沈阳利润这么低。如果你下面没有地，那你就顺其自然往下做就行了，如果我现在拿了地，便宜卖就完事儿了。所以我觉得做好就是做心态。做好了怎么样，不做了又怎么样。当然要看清市场，更应该看清自己心。

主持人：

奥运是不是一个因素？

弓超：

我觉得奥运影响不大。奥运这个东西对旅游经济这方面可能影响大，

主持人：

对某一个区域影响大，比如奥体板块。

弓超：

奥运板块盖的时候就已经知道了，就已经有了。

主持人：

你觉得大沈阳的概念今年有没有急剧的外地来买房的可能？

弓超：

我觉得刚才王总说的太对了，就是买房子就是父母给孩子买房子。沈阳市投资空间比较小，炒房的少。

王国庆：

像我们沈阳分公司70%是外地人，他们对沈阳已经习惯了，我们公司给一个特殊折扣。

主持人：

我感觉沈阳比如说辉山板块，包括长白，包括浑南，包括道义，其实都应该有比较强的吸引外地购房的这样一个潜力，因为我感觉像您这个就是大学城，就像父母会直接给孩子买房子。

王国庆：

父母给孩子的投资比较多，所谓大学城经济它有很多是买小户型，就是60—70平方米，因为个有它投资潜力，第二个孩子在那有一个照应，那么这是一个面积段；还有一部分是小户型，特别小的户型就是出租型比如30—50平方米，这部分房子，因为我们园区里实在是没有办法做，但是从园区品质去看，我如果做了这种户型我觉得对我整个园区品质是有影响的，另外还有差异化的问题，如果大家都做这种房子的时候可能这种房子就会失去它的意义，所以我们在道义地区的整个设计是以70—100这个面积段为主流户型，当然里面还有一些细分。我觉得有一些像酒店式公寓可能在未来的道义地区也会有一个很大市场空间，小型酒店式公寓，这主要针对大学城临时居住的。开发商通常会很精明的选择这些，我经常会出去跑一些地方，我不是去跑哪个楼盘，我经常去买房子的人我去联络他，不买房子的人我跟他去聊天，我感觉刚才弓超讲的对，沈阳真正投机的人不多，是太少了，所以这么多年沈阳的房价始终是没怎么涨，虽然去年是涨了，但是你和物价去比，和收入去比，用十年去比较，十年前人的收入水平和现在人收入的水平，你再拿房子去比，其实房子并没有涨。特别是CPI增长，如果说一季度是8.4，那么房价是没涨的。

主持人：

沈阳是这样。

王国庆：

沈阳是很特殊很特殊的一个市场。我在昆山有一个市场，当时我做起来计划销售价格是三千八一平米，到了去年，我们一放出来之后，几乎是一扫而光，就逼得我们不能放这个价格，必须都是五千多。

那么道义的情况是怎样的呢，开始买地有20多万/亩，现在是110万/亩，可能马上拍出来要到140万/亩，这是它的土地成本，那么还有税，所以这块成本提高了，那么政府肯不肯去把土地价格压低？不可能。所以我认为潘石屹讲那个东西土地降价这个是谬论，这个是标新立异。因为现在政府很不愿意表白的一件事就是土地财政，他是不愿意说出来的，其实也是公开的一个秘密。

时代商报：

其实政府可以运作的一大块就是土地。

主持人：

买地是最直接的。

王国庆：

过去有人说土地是不可再生的资源，其实也不是，为什么说土地可以再生，因为它可以，它土地就是资源，因为资源是价值，如果没有价值，就不能去谈资源。

时代商报：

其实土地也要活起来，有灵动性。

王国庆：

对。2000年开始我看南方有很多城市都去谈经营城市，把这块地周边地区都建很好，然后拍一个天价。我觉得沈阳也应该这样，沈北新区发展潜力还是非常大的，因为现在关注度越来越高，因为政府导向也必须在这，无论你政府认可不认可，因为它有很大一块存量土地，加上原有的房子，可能盖房的人都知道，原来的平房本来就是建设用地不是农用地，那么改造起来提高它的价值是很容易的一件事，反过来农用地去改造这个审批起来就很麻烦。所以有很多理论他们讲土地是不可再生的资源，其实这要看怎么来看。你看把工厂搬迁到更远的郊区，那么这个土地就是再生资源，所以政府不可能把这块收入，今天我看到报纸说沈阳经济适用房50万平在皇姑区向工，还有很多都在郊区，一个是门槛比较高，另外它的成本，政府要不要土地款、出让金要不要，如果是政府补贴这块，房子是一个很大的收入，像香港包括日本包括现在美国次贷危机都是房子惹的祸，中国的金融是不堪一击的，一个是外汇储备量大，在美国的投资太大，如果说真正老百姓去相信我从开发商角度我也去相信房子崩盘降价，如果真是这样的话个垮的是银行不是开发商。

主持人：

这个任志强也讲过，银行肯定在开发商之前就垮了。

王国庆：

开发商死不掉的，因为我可以不盖啊。银行肯定是受不了的，一个是开发商资金链断了，那么老百姓的贷款死掉了，香港就是这样，就是从经济适用房引出来的，这样的话整个一个中产破产了，他没有资产了，比如我买了一个房子我自己有30万，这个房子是100万，有70万贷款，那么我这个房子已经不到100万的时候甚至只到30万的时候那我肯定给银行了，不要了。所以我觉得今年国家政策导向肯定有风险，、宏观调控这肯定是对的，第二、那么大气候美国次贷危机已经影响到中国了，你不能回避，这是一个事实，第三、人民币会很多资金进来，那么股市肯定会下去，我个人去看股市肯定是暴跌的，工业看新劳动法出来以后中国的劳动力优势没有了，因为廉价劳动力优势没有了，会导致大批的企业外流，很多企业在用人上肯定会谨慎，这样几个大因素今年对中国肯定是一个考验，但是房子人人都要住，那么房价不会有大的波动，那么我也很主张希望去挤出水分，当然开发商要考虑利益，在上海它的成本可能是八千销售价是一万六，这是2倍的关系，沈阳一千块钱都达不到，如果我们的二期项目开盘在四千我们的毛利率可能只有七百块钱，那么这部分利润我去让他，我三千五，我赚两百块钱，那么再不行我赚一百块钱，那也是三千多嘛。

主持人：

沈阳的空间不大的。

王国庆：

它没有这个水分。那天我跟大家开玩笑讲，两个人同时到山里面，遇到老虎了，有一个人吓得堆在那里不能跑了，我怎么跑也跑不过老虎，那另外一个人撒腿就跑，他心里想我跑不过老虎还跑不过你啊。我们郊区很多盘，成本或者略有利润三千多，他拿那个土地楼面成本已经到八千了，那我还跑不过他啊，所以说我觉得沈阳如果真正到了房地产出拐点还不是现在，应该是四年到五年以后，就是王石说那个几年以后买房子的时候才有可能。

沈阳房价肯定会涨上去，因为它的经济增长速度还是比较快的，去年已经突破三千个亿。

时代商报：

但是可能会有一个停滞的阶段，这个时间有多长？

王国庆：

我觉得沈阳阶段是到今年八月份以后老百姓就会醒过来，我觉得政府不要去骗老百姓，等来等去房价还是在涨，北京也是这样，官员出来去抑制房价，每一年都有，不过没有去年连续15次提高储备金利率，这个倒没有，但是真正的像沈阳的刚性需求这么多，如果老百姓没有房子住，那跟我们国家政策都是相悖的，这不可能。

主持人：

今天咱们通过这个研讨有一个结论，其实沈阳南北两个方向其实还是发展非常快的，北部一个典型板块是道义大学城板块，南部也算高端市场就是长白岛板块。正好我们请的两位开发商也是这两个板块里面的代表项目。于总能不能对这两个板块做一下点评？

于雷：

我不想说太复杂，这两位对这两个板块都非常了解。

我去年就跟王总接触过，今年他已经完整的印证了他对这个板块的理解，而且我觉得这个方向是很正确的。在发言权上来讲，如果现在我能有一点稍微扩展一点思路的话，它首先是龙头的板块，这是毋庸置疑的，从土地的格局来看的话，就是现在属于从填空的空间来讲，空越大，增值的速度或者是周期还会再长一点，空越小增值或速度更小一点，长白岛已经由于多方面原因刚才弓总已经说了触动它往上推，又从它的5.7公里填空来讲又非常小，它的量已经把这个空填满了，它的价格就要爆炸一些。沈北的地空已经已经填满了，再往上拍的话地块价格还会有一次飞涨，但是它填充到开发商这块来讲的话还有一个陆续进入的过程，所以它的增值应该在下一步还有一定的周期，也会非常快，我认为单纯就这个结点来看的话，就是这些开发商动作起来到沈北各级像道义这块是属于大学城范围内的，和虎石台蒲河那边的概念都不一样，它的概念应该是很鲜明，当地人口非常多，所以它的发展应该是很快速的，有地缘型人口的支撑，有产品概念的吸引，有就业人口的支撑。所以这两个地方必定是领头羊。

主持人：

往南整个黄河大街延伸到道义，应该是交通干道，包括地铁都是贯通的。所以我觉得沈北一个是交通因素，第二个是刚才大家都讲到的人气的因素。可能到晚上的时候大学城这一带会非常的热闹人很多，可能就是由于地缘居住的人口，其实它已经从皇姑到三台子一直到道义这一路上过去人是不断的，而且它是紧邻城市的一个区，可能是这两个因素决定这两个板块在浑南和沈北都是领头的板块。

王国庆：

我倒觉得辉山真是一个奇迹，因为卖了那么多房子在辉山，我觉得个定价非常好，第二个环境非常好，而且它离城市有断带，我就不明白它真的能得这么好，所以我对沈阳市场信心百倍。

时代商报：

不可思议。

王国庆：

真的是不可思议。因为道义地区20个楼盘政府要求必须开，如果同时开的话我觉得今年有20万平方米推出来，这个体量占了沈阳10%，非常大。目前我们看铁西这一带，包括其他地区也包括浑南，投放量肯定是道义地区的，去年两会的时候我提出来要把地铁从北向南推进，这个报纸也登过了，然后再从南向北同时开，这样会加快道义地区的发展速度，这样像雅居乐、我们太湖国际、步阳大部分都是很大的，如果同时起动的话，我觉得道义真是一个大工地，很壮观，我原来对道义地区因为开发商肯定要算计它有没有风险，我原来计算的风险是很大，但是去年一年统统消灭掉了，今年我们看客户的到访量非常大，去年成交率很高没有那么多的到访量，我们成交率很高，来人十个差不多成交五个，今年我们来的人很多，这是很大的一个量是突然爆出来的，这就是政府的宣传导向有关系，加上几个楼盘起来，几个项目起来会集聚了很多人气。

主持人：

碧桂园起来将来还会带动更多。

于雷：

很多地产神话到东北来就会受到很大的干扰。比如说恒达，沈阳虽然说不是主体，但是对它的上市也造成了比如说信心的挫伤。

主持人：

碧桂园起动的话我觉得对整个区域都有好处。

王国庆：

它起动是一定会起动的。沈北新区政府是很强势的，所有开发商如果不开的话，我看其他地方收回土地可能性不大，但是沈北是能，沈北政府是很强势的，因为是一个新区嘛，我认识蹇书记，我觉得这个认真的是言必信行必果，我在道义投资很大程度上都是因为他，如果道义地区哪一家真正不开的话，他会收回，所以对一个地区的发展，我觉得沈北新区北金廊这一块是没有问题的，我跟他们的接触比较多，所以我对道义因为我每一天在道义可能感触更深一点。过去从我概念里一听道义这么远，不可能，我去了以后发现怎么现在这么好。

主持人

人气这么旺，我们也是原来觉得太远了，其实到那一看，我的理解是它是通过快速干道跟城市连通的一个区域，里面的配套其实都是很完备的。

王国庆：

其实人是感觉，过去如果有一个断带，比如你离这个村子有4公里的时候，没有自行车你会觉得很远很远，过去我住在五里河，我听说要到浑南去太远了，那时候叫下深沟，觉得很远很远，其实很近很近。

主持人：

今天几位老总都非常支持我们，我们会继续关注我们的项目。谢谢！