新型城镇化 迎来了新一轮的产业地产发展机会

3月16日，《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》（下简称《规划》）正式公布。这个被定义为指导城镇化健康发展的宏观性、战略性、基础性的规划，通篇以“人”的城镇化为核心展开，也成为十八大提出“新型城镇化”的亮点。在《规划》出台之后，伴随着我国经济结构转型和产业转型与升级，产业地产在生态园区、智慧城市、物流地产等方面会迎来新一轮的市场发展机会。

提升城镇化质量

从世界各国城镇化规律来看，城镇化的过程大致是农村人口向中小城镇转移、中小城镇人口向城市转移、各城市人口向核心城市转移的过程，人口增加使得城镇规模不断扩大，由此既出现了随城市更新而来的改善型存量需求，又产生大量随外来人口市民化而来的城市增量购房需求。

《规划》显示，目前我国常住人口城镇化率为53.7%，户籍人口城镇化率只有36%左右，不仅远低于发达国家80%的平均水平，也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平，中国的城镇化，还有较大的发展空间。

为了能够实现《规划》中提出的城镇化率和农村人口市民化目标，针对过去“土地城镇化”快于“人口城镇化”的弊端，必须着力提升城镇化的质量。《规划》制定了多层次措施，保证人口城镇化真正落实。提出改革户籍制度这一造成城乡二元化的原始障碍，全面放开建制镇和小城市落户限制，提出了保障随迁子女平等享有受教育权利、完善公共就业创业服务体系、扩大社会保障覆盖面、改善基本医疗卫生条件、拓宽住房保障渠道等一系列举措推进农业转移人口享有城镇基本公共服务。这些制度的完善落实，将提升城镇转移人口的融入感和归属感，吸引更多农业人口进入城镇，最终在未来一个时期将形成源源不断的新增城镇住房需求。

改革开放以来，国内主要形成的是以京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等为代表的一批超大型城市群。这些城市群的优势在于产业联动、分工协作，更有利于规模化经济增长的形成，但与此相伴随的则是基础设施、公共服务和资源环境对人口的承载能力捉襟见肘，大型城市的“城市病”大有蔓延之势。

针对上述问题，此次《规划》提出，未来将“加快培育成渝、中原、长江中游、哈长等城市群，使之成为推动国土空间均衡开发、引领区域经济发展的重要增长极”，吸纳东部返乡和就近转移的农民工，加快产业集群发展和人口集聚，形成“两横三纵”为主体的城镇化战略格局。

产业机会

人口的城镇化，最终必须体现在提升中小城镇的就业容量上。推进农业转移人口市民化，主要任务是解决已经转移到城镇就业的农业转移人口落户问题，努力提高农民工融入城镇的素质和能力。而推进农业转移人口市民化的关键是在新型城镇化过程中实现产城融合。

《规划》指出，将强化城市产业就业支撑，改善营商环境，增强经济活力，扩大就业容量，促进青年就业和农村转移劳动力、城镇困难人员、退役军人就业。稳定的就业带来持续可预期的稳定收入，才能给城镇新增人口实现购房需求的转化提供了可能。

由此可见，未来新型城镇化的政策着力点将在城市群内的中小城市和具有产业优势的其他中小城市，以产业为支撑，增强人口的附着力。要发展各具特色的城市产业体系，强化城市间专业化分工协作，增强中小城市产业承接能力。

不过针对目前城市“摊大饼”式的扩张，过分追求新城新区、开发区和工业园区占地过大，建成区人口密度偏低等问题，未来单纯以住宅为主的新城新区规划将受到严格限制，而对于现有的新城新区，未来将加强功能改造，推动单一生产功能向城市综合功能转型，推进功能混合和产城融合，在集聚产业的同时集聚人口，逐步纠正新城新区空心化。

如此，与传统的住宅和商业地产相比，产业地产在新型城镇化过程中显现出更大的优势。比如生态工业园，在产业转移过程中，合理规划和运作生态工业园，发展循环经济，可以有效避免污染同步转移，因此生态工业园的需求更为强烈，将迎来更多的机会。

同时由于当前城市化进程中面临诸多问题，如交通拥堵、环境恶化、能源紧张等，给未来的深度城镇化带来了挑战。这样使得物联网等与“智慧城市”相关的产业综合体项目也将越来越会受到具有综合开发能力的产业地产开发商的关注。

除此之外，在“新型城镇化”的过程中，农资流通渠道的扁平化和下沉势在必然，土地流转过程中在农资流通、新城镇化带来的相关市场需求等领域具有良好渠道和品牌的企业有望获得更好发展，这些企业势必会关注“新型城镇化”的过程中农资流通过程中仓储、物流、运输等问题，物流园区将获得长足发展空间。