人民币贬值会否刺破楼市泡沫

历史数据表明，热钱和房价走势之间并不存在稳定的正向联系。

人民币对美元一改多年涨势掉头向下

新年刚开局，关于今年楼市“不乐观”，甚至会出现“大跌”的声音就不断出现。而最近人民币汇率“五连跌”则进一步加深了市场对楼市泡沫可能破裂的担忧。过去一周至3月3日，人民币即期汇率累计下跌800多个基点，令其近半年累积的升幅一笔勾销。3月5日，人民币汇率中间价为1美元兑人民币6.12元。

有一种观点认为，人民币与楼价上涨有比较直接的联系，从2005年人民币开始单边周期后，就吸引了巨量国际投机热线投资中国，也使得中国的楼价进入了飙涨时期。不过，有专家也认为，汇率，确实会吸引热钱流入，但热钱的规模相对于我国房地产市场规模来说非常小，这表明热钱和房价走势之间并不存在稳定的正向联系。

悲观派：楼价会跌

乐观派：影响可忽略

有一种观点认为，人民币与楼价上涨有比较直接的联系，即人民币—吸引热钱—推高楼价。有分析人士认为，如果人民币真的结束多年来的上升通道，对以人民币计价的各种资产来说都影响深重。受到人民币贬值最严重影响之一的恐怕会是一线城市的房产，理由是此前境外资金看好人民币资产带来汇率和资产双重红利，大量外资进入中国。而房产是外资进入比较便利的投资品种，一旦人民币预期减弱，外资撤出，房地产价格自然受到影响。由于地产股在A股中比重较大，A股自然也会受到房地产跌价影响。如果人民币处于贬值状态，楼市股市面临下跌风险，短期是比较客观的事实。近期个股已经出现调整，投资者应注意风险。

不过，有专家也认为，汇率确实会吸引热钱流入，但热钱的规模相对于我国房地产市场规模来说非常小。2012年新建商品房销售额达到6.45万亿元，二手房交易额约7.9万亿元。热钱的投资对象很多，不可能都投入房地产。假设50%的热钱投入商品房交易，按照计算结果，在热钱流入的2009年，流入房地产的热钱仅占商品房交易总额的3.6%。

从历史数据看，热钱规模与房价之间并不存在基本一致的走势。2007年四季度，热钱流入589亿美元，但房价出现了环比下降；2012年二季度，热钱大幅流出1268亿美元，但房价仍然上涨。这表明热钱和房价走势之间并不存在稳定的正向联系。

房地产严控外资准入

热钱投资占比很小

热钱投资对房地产影响极为有限。首先，热钱投资方向很多，包括股票、债券、期货等多种金融产品，房地产仅是各种投资渠道之一。其次，热钱投资房地产受到严格的限制，国家对限制外资进入房地产行业的政策从未放松，甚至不断从严。

在热钱流入的2008年和2009年，用于购买商品房的热钱仅占当年商品房交易总额的2.1%和1.1%；用于购买房地产项目融资类理财产品的热钱仅分别占当年房地产开发企业资金来源的7.2%和4.4%。热钱占比低，不可能对房价产生非常重大的影响。