沈城门市租赁价涨声一片
时代商报2013/11/04 07:19
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2013年6月20日，星巴克咖啡北京国贸店正式撤离国贸CBD地区。虽然星巴克咖啡没有做出正面回应，但市场人士普遍认为，近年来该地区不断上涨的租金成本，最终迫使其做出上述决定。
受到租金上涨影响的还有沈阳本地商场新玛特。2013年8月1日，新玛特太原街花季店正式停业，并计划整体搬迁至沈北新区。
门市或商铺因不受限购政策影响，成为资本天然的避风港，进而导致包括沈阳在内的城市，门市及商铺租售价格水涨船高——在五爱市场，6平方米的商铺月租金6000元；在太原街商圈，30平方米的饭店出兑价达15万元；在中街步行街，千平方米门市收购价达两亿……
资本还带来更多的商业用房进市。来自沈阳市统计局的数据显示，今年前7个月沈城商业营业用房，竣工面积同比增长幅度达43.9%，商业营业用房销售额更是增长8.2%。
那么，沈城各区域门市租售价格究竟怎样？高压下门市租户又承受怎样煎熬？又是哪只手推高当下门市租售价格？
自今年初以来，因限购及持续高涨的CPI等因素，沈城门市房租赁价格普遍上涨一成。
2013年10月7日下午，在中街做生意的王芳收到房东发来的“最后通牒”：要么重新签订租赁合同，要么收拾铺盖走人。王芳租赁的门市房位于中街刘老根大舞台附近，借助附近良好的商业氛围，她的川菜生意做得有声有色。
王芳在接受记者采访时说，就在今年国庆节长假以前，她接到租赁方打来的电话：租赁合同由此前的三年一签，改为今后的两年一签；房租也不是现在的8万元/年，而是从明年元旦开始改为每年9万元。
王芳最终重签租赁合同，她的理由直白而又简单：虽然出兑信息比比皆是，但真有位置好、价格低的门市房吗？
王芳的遭遇并非孤例，作为大型百货的新玛特太原街店，从2013年8月1日起开始关门歇业，重要的原因便是房租上涨。业内人士在接受采访时说，目前该商场已确定搬迁至沈北新区，“一方面，原商场所在地规划有问题；一方面，房东提高房屋租赁的价格。”
事实上，房租上涨的不仅有中街、太原街，在方家栏地区从事餐饮经营的丁宇飞也向记者诉苦称，最近房主在涨租金。
丁宇飞说，他是方明街上的经营者，那时方明街上只有方芳园、凌云花园，“御龙逸城(在售房源)、佳和新城、丽都花园，那都是后来才有的。”也正是因为新建小区扎堆于此，不但带来可观的客流量，也让门市房出租价格水涨船高。丁宇飞指着他80平方米的门市说，起初的租赁价格每年只要3万元，后来时不时地就要涨涨房租，“现在我这样位置好的门市，每年的租金要6万元上下。”
丁宇飞说，他嫌房租贵想砍砍价，但房东说“千万别砍，伤和气”，要是中介拿去，年租至少6.5万。房东所言确实有据可循，因国家出台限购等地产调控措施，导致门市及商铺投资日益火爆。来自阿凡提中介的数据显示，今年初以来沈城门市租金上涨10%，个别房源租金涨幅超过30%。
除沿街门市房租金上涨之外，沈城部分产权式商铺的租售金额也在近几年呈直线上升的态势。
2013年10月8日上午，在沈阳五爱服装城做生意的杨先生不时向其他摊主述说着烦心事：其店铺面积虽然只有20平方米，租金却高达每年26万元，“要是能买个商铺就好了，但是现在根本没有人愿意卖。”
杨先生在接受记者采访时说，历经岁月洗礼的五爱服装城，因成熟而又稳定的商业氛围，将国内外客商汇聚于此。
然而，客商带来各种商品的同时，也刷新着商铺价格的纪录。杨先生以他所租赁的商铺举例：2008年的售价在80万元左右，但目前的售价已超过200万元。
杨先生还说，市场二楼9平方米的档口开价65万，一楼A区11.99平方米档口成交价130万，“虽然售价看上去有些高，但要知道，这可是的五爱。”
涨上去的不仅是售价还有租金。在五爱从事皮具生意的关先生说，他想租赁那里140平方米的门市，当时房东开出的价格是每年40万，但去年该门市的租价只有35万。
在刘老根大舞台附近，某商厦以分体出租的方式进行经营，记者以租客的身份来到招商部。招商部刘经理告诉记者，各个楼层的租赁合同已基本签满，只剩部分30至40平方米的商铺。其中30平方米商铺的年租金18万元，而40平方米的因为位置把角儿，租金要达到每年25万元上下。
在中街开设饮品店的侯先生说，他的店铺在一条不起眼的胡同内，而且是所谓的搭边儿、与人合租，但这5平方米年租金达到5万元。
记者在中街步行街内调查时看到，临街商铺要么被老字号品牌所占领，要么被运动品牌不惜重金作为旗舰店。步行街内某商场负责人许先生说，步行街门市用“”来形容都不形象，此前曾有人报价两亿收购1000平方米门市，“意味着每平方米价格达到20万元，我感觉这个价格要比黄金贵。”
许先生说，即便这样房东依然捂盘惜售，首先是房东本人不在乎钱，其次认为商铺有继续可能，所以最后双方不欢而散。
不仅在传统的四大商圈，在沈北、浑南、于洪等新城区，门市租金也在疯狂上涨。
2013年9月28日，记者来到沈北新区蒲河新城聚农路，在名叫“森林里”的小区大门外，正有人在便利店的橱窗上贴告示。
“我这也是没办法，想用分租的方式省些钱。”贴告示的人叫李娜，是这家便利店的实际经营者，她说店铺面积差不多100平方米，房东此前定的房租是每年3万。
随着附近基础设施越来越完备，多个物业小区陆续竣工，门市房的租金也越来越高。李娜说，房主说今后房租每年要3.5万元，所以她想把靠近橱窗的位置隔出来，“有修个钟表、卖个鸡蛋饼的，一年能给我三五千的就行。”
当天下午，记者来到于洪区沈辽路附近调查，看到某经营外贸服装的店铺，挂着“带货出兑 清仓甩卖”的告示牌。
店主张明鸣告诉记者，这家店是她在2011年时盘过来的，生意虽时好时坏，还算勉强过得去。最近她与房东发生矛盾，因为房东要求涨租金。
张明鸣说，沈阳还没有门市出租指导价，所以租金高低取决于房东，“房东定价有时十分随意，比如看到附近新增公交线路，都可以作为调整租金的理由。”
但张明鸣的房东周若男却认为，物价等各方面费用都在飞涨，虽然CPI涨幅早已大不如前，“但哪怕涨一点点那也是涨，我的铺面租金没有不涨的道理。”
奥体附近某药房负责人申颖说，药房面积为300平方米，月租2万元，水电等费用每月需支出5000元，再加上5名员工每人每月2000元工资，意味着月固定支出费用在4万元上下。“如果按照毛利润20%计算，月销售额应不低于20万元。”申颖说，但事实上她每个月都在赔钱，商铺租金吞噬掉其大部分利润。申颖坦言，五六年前她刚开始从事医药生意时，类似这样的门市租金也就万元上下，“我最后悔的就是以前没买个门市。”
但是，虽然商户因租金上涨而备受煎熬，但李娜、申颖和张明鸣却异口同声表示，自己并非完全不能接受租金上涨的现实。申颖说，房租上涨说明周边商业氛围更浓，即便短时期内自己可能受损，但今后可以把所有的亏空加到转让费里。
众多投资者在售楼处选购商铺。中街一家在建商铺正在打广告招商。
因租售价格高涨及不在限购范围，沈城大量投资者将大把的资金疯狂投入到门市及商铺的购买方面。
2013年10月8日，安兴华驾驶着进口天籁轿车，不停在沈北新区总部基地附近徘徊，并不时拿出纸笔记录着。“我说的话你可能觉得是玩笑，但我每天的工作就是收房租。”安兴华说，他的领导就是姑姑，“我表哥有稳定工作，我姑妈年岁大出门不方便。”
安兴华当着记者的面，拿出记录房产租赁信息的本子，上面有普通住宅也有临街门市，还有部分商业综合体的商铺。他会按照租赁日期与租赁者联系，而是否续租、租金多少则由姑妈定夺，但每月姑妈都会给他不菲的薪金。
安兴华只是沈城投资者的缩影。某连锁中介机构负责人郑毅说，限购政策不仅限制人们的购房行为，同时也让人们的目光转向门市及商铺。“别说普通老百姓有钱，现在有钱人是太多了！”郑毅说，如果将钱存到银行跑不赢CPI，投到股市或基市还要有些知识，“百姓手中的钱没有释放渠道，所以投资房产就是出路。”
与普通居民住宅类商品相比，门市房及商铺因不在限购范围内，更容易被百姓作为投资工具。郑毅说，目前手中有门市房的有两种人，种是从祖上继承而来的，后者是为达投资目的买来的。后者尤其对好地段的门市感兴趣，他们的举动有时看起来“歇斯底里”。
那是2013年7月20日凌晨4点，在奥体中心附近某楼盘售楼处的门前，满是排队等待选购临街门市的投资者。一位投资者在接受记者采访时说，他整夜没睡，半夜两点多就来了，但他发现比他早到的比比皆是，“有人前晚七八点钟就来了，满地帐篷就是的证据。”
此前中街某商业项目开盘当天，能容纳500人的销售大厅足足挤进千人，销售方因担心发生事故还几次中断销售。
让这些投资者争先恐后的，正是沈城不错的租售比。郑毅告诉记者，所谓租售比是房屋租金与售价的比例，国际标准通常为1：200到1：300之间，如果大于1：200则说明投资潜力相对较大。
安兴华以其手中的某套门市举例，该套门市单价为每平方米7000元，分上下两层，面积共200平方米。安兴华熟练地用计算器一边计算一边说，该门市房年租12万、月租1万，也就意味着租售比为1：140，也就是说租140个月就能回本，说明该套房产投资潜力相当不错。
许多手中有闲置资金的人，愿意投资商铺。
市场优质门市房供应不足，外来从商人员大量涌入，甚至以门市为业的二房东，都是让门市价格疯狂的推手。
来自辽宁工商局的统计数据显示，仅在2011年我省便新增个体工商户29.4万户。沈阳市工商局相关负责人也告诉记者，目前沈城每年新增注册企业达到1万多户，蜂拥而至的投资者在无形中推高了门市租赁价格。
记者在走访调查中还发现，不少商业网点的经营者为应对租金上涨，采用分租的方式降低自身成本，有些经营者还在此中发现了商机。
在长青街做生意的陈先生说，他是多年前从南方来沈打拼的，随着生意规模越来越大，他开始寻找铺面开设分店。在长青桥附近开设分店的同时，他与房东建立了良好的合作关系，后来房东遇到资金难题，愿将10处门市以10年为限抵押，从陈先生处周转资金解燃眉之急。最终，陈先生答应了房东开出的条件，但拿来的门市也让他左右为难。“10年前的长青街可不比现在，那时沈阳还没有扩城。”
陈先生告诉记者，但后来一个个物业花园的建成，让长青街两侧也开始热闹起来了，无人问津的门市开始供不应求，不但收回了资金成本而且还有富余。
从此以后，陈先生在固守原来生意的同时，还专门成立物业公司转租门市，甚至从开发商手中承租写字楼，而其获得的利润通常是租金的五成。“这种生意好似倒买倒卖！”陈先生说，开发商的心理是急于回笼资金，而他的长处就是手中的现金，“我们以较低的价格拿门市、商铺、写字楼，然后加价对外租赁赚取租金。”
像陈先生这样的二房东比比皆是。还有很多房东因各种原因，不便出头及参与物业经营管理，这也是催生二房东出现的原因。
但在东北大学MBA姚远看来，商铺租金上涨对投资者来说受益匪浅，但对广大实际经营者来说却备受煎熬，并在上涨到某种程度时导致泡沫挥发，进而导致经营者出现群体性退出。
姚远在接受记者采访时说，他研究发现，交不起房租的不止星巴克，家乐福此前也在国内关闭掉六家门店，“一方面是经营业绩未能达到预期，一方面是租金成本在持续上涨。”所以无论是星巴克还是家乐福超市，其未来发展都在刻意回避一线城市，而是选择成本更为低廉的二三线城市。“目前沈阳的部分门市或商铺，并没有想象的那么好。”姚远向记者解释说，抑制门市租金过快上涨需制定方针政策，同时也需给百姓以资金释放的渠道，“最后可能又回到老生常谈的话题：如果你手中有闲置的资金，是买股票、基金还是投资房产，或者买更好地段上的门市房？”
