法拍房暴涨！75%折价率背后，谁在疯狂捡漏？

法拍房，堪称当下楼市与经济的缩影。特殊时期下，每套法拍房似乎都在诉说着身不由己的辛酸史。

中指研究院数据显示，1-2月全国法拍房成交金额达440亿元，折价率提升至75%，深圳顶豪甚至以139%的溢价成交，而部分三四线城市却深陷“清仓率不足20%”泥潭。

这场分化背后，是市场对核心资产的狂热追逐与对风险资产的谨慎规避。本文将通过数据与案例，拆解法拍房市场的三大趋势，揭示“捡漏时代”的真相。

NO. 1｜壹

成交回暖与折价率提升，市场复苏的三大信号

信号一：一拍成交占比反弹，买方信心回归

2025年1-2月，法拍住宅一拍成交套数占比达39.2%，同比提升1.4个百分点，而二拍占比则小幅下降。

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数据来源：中指研究院

这一变化显示，更多买家选择在一拍阶段入场，避免房源进入二拍后因多次流拍导致价格进一步缩水。一线城市表现尤为突出，北上广深一拍成交占比达57.9%，远高于三四线城市的36.5%。

信号二：折价率升至75%，核心资产溢价频现

全国法拍房平均成交折价率从2024年的89.55%降至74.95%，看似“降价”，实则为市场定价更趋理性。

数据来源：中指研究院

但核心资产却逆势走高，深圳南山区一套640㎡豪宅以1.32亿元成交，溢价139%；北京朝阳区山水文园法拍房成交价1.77亿元平。这类案例印证了高能级城市稀缺资产的“抗跌性”。

信号三：参拍热度创历史新高，北京套均5.6人抢拍

北京2月法拍房套均参拍人数达5.6人，创4个月新高；深圳单月成交额10.4亿元，杭州成交率飙升至47%。竞拍者从投资者扩展到年轻刚需家庭，银行贷款成交占比提升，显示法拍房正从“小众市场”走向主流。

数据来源：克而瑞

NO. 2｜贰

合肥止跌回稳效果显现，法拍房触底

再来把视线拉回到合肥法拍房市场。

相关数据显示，2024年合肥法拍房共上拍标的2963套。什么概念？要知道去年的合肥市区新房全年成交量也才2.17万套。换算占比已经已经接近14%。

而2025年2月份合肥法拍房数据却达到了历史新低。2月份共上拍标的285套，其中成交43套，成交占比15.08%；可能是受制于现在合肥整体二手房市场价格的回落，法拍房和普通商品房对比确实存在一定风险，但不得不说法拍房是真的便宜。

合肥瑶海区航拍图

来看几组数据来一起了解下：

打开阿里拍卖，合肥正在进行和即将开始拍卖的法拍房将近550套房源。这个量对比之前统计的1600套确实下降了不少。说明随着经济环境的企稳，合肥的房地产也正在往止跌回稳的方向稳步发展。

法拍房截图

比如政务区的新地中心，一套约212.88㎡的房子，市场价约826万，起拍价约520万，折合单价约2.44万/㎡，已经是二拍，但暂无人出价。

法拍房截图

作为政务区的知名二手房，新地中心的二手房挂牌价，普遍都在3.8万/㎡。与之相比，法拍房至少便宜了约1.4万/㎡。

再来看看同板块的新房情况。政务区目前新房在售的仅文渊府一个项目，在售均价约3.3万/㎡，虽然价格对比二手房挂牌价有一定优势，但是对比法拍房价格还是偏高了。

比如瑶海老城区的皇马花园，一套约107.49㎡的房子，评估价约132万，起拍价约105万，折合单价约9825元/㎡，但暂无人出价。

法拍房截图

作为瑶海老城区的二手房，皇马花园的二手房挂牌价，普遍都在1.2万/㎡。与之相比，法拍房至少便宜了约2000元/㎡。

再来看看同板块的新房情况。瑶海老城区目前最受关注的两个新盘，一个是伟星宸ONE，一个是伟星长城御澜道。这两个楼盘都是靠近万达，均可以算得上是豪宅的入门级产品，凭借伟星的品牌+瑶海万达的地段，一直以来的热度在瑶海区新房市场居高不下。

伟星宸ONE位于瑶海老城区，位置优越，周边配套成熟。项目在售户型涵盖106-118-147-130㎡等多种选择，洋房最高面积为180㎡，均价在2-2.4万/㎡。

伟星长城御澜道前期加推房源在售，大高层，户型建筑面积110-121平方米，均价18500元/平方米，小高层，户型建筑面积142平方米，均价2.5万/平方米。

再来看一组阿里拍卖仅1天就成交的案例

新站区的万橡府，一套约116.81㎡的房子，评估价约137.7万，起拍价约99.1万，成交价107.6万，折合单价约9213元/㎡，对比评估价“小赚”30个W，成交周期仅1天。

要知道万橡府这个小区目前的二手房挂牌价普遍在1.3万/㎡左右。对比挂牌价，这套法拍房便宜了接近4千元/㎡。

法拍房截图

从标的物的报名情况来看，共有7人报名，加价幅度为5000元，有164人设置了拍卖提醒，围观人次高达5839次。本场线上拍卖现场可以说是不输高峰期线下土地拍的热度。

从竞买记录来看，仅15轮出价，该标的物就成功被拍走。

从上面的一些案例不难看出，阿里拍卖有几个显著的特征：

1、容易“捡漏”：成交价普遍低于市场价，性价比显著。

2、成交周期短：线上竞拍透明，预设心理底价，缩短成交周期。

3、关注度高：依托平台流量优势，优质资产与底价联动吸引高关注。

NO. 3｜叁

政策红利与风险并存，“捡漏”逻辑

再来一起探讨下法拍房捡漏的正确打开方式..

政策红利：信息透明化加速市场成熟

2024年底最高法出台新政，要求法院全面披露房产信息并强制腾退，2025年多地推出“一站式服务”和“保障基金”，交易流程缩短30%。杭州、上海通过线上拍卖平台提升透明度，推动成交率提升。

风险警示：产权瑕疵与流动性陷阱

尽管折价率诱人，但法拍房仍存在产权纠纷、税费不明、腾退难等风险。例如广州花都区某项目因税费问题两次流拍，最终以七折成交。此外，三四线法拍房虽价格低廉，但流动性差，可能陷入“买了难卖”的困境。

“捡漏”策略：聚焦核心城市与一拍阶段

一线及强二线城市的一拍房源折价率较高（如重庆一拍折价率76.4%），且司法保障完善，更适合自住或长期持有；三四线房源需警惕“低价陷阱”，优先选择人口流入、配套成熟的区域。

肥西县航拍图

NO. 4｜肆

结语

2025年的法拍房市场，既是“风险出清”的窗口，也是“价值发现”的机遇。核心城市豪宅凭借稀缺性逆势上涨，而低能级城市则需依靠政策纾困与价格让步。对购房者而言，法拍房的“捡漏”逻辑已从单纯追求低价，转向对资产质量、区域前景和司法保障的综合考量。

未来，随着政策持续优化（如税费减免、贷款支持）和市场信心修复，法拍房或将成为新房、二手房之外的重要补充。但无论是TZ还是刚需族，都需牢记：“便宜≠价值，安全边际才是捡漏的核心”。

合肥楼市声明：以上为个人观点，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担！