大型房企二月销售业绩"普涨" 刚需盘存量有限
东方早报2012/03/12 09:50
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大型房企在龙年春节后的一波促销，正逐步反映2月的销售数据上。
万科、保利、金地、恒大等大型上市房企陆续发布的2月销售业绩数据显示，多数大型上市房企在2月仍保持较高的同比（较上年同期）销售增速。其中，万科2月销售金额73.4亿元，同比增长20.7%；保利2月销售金额为36.2亿元，同比增长46.3%。
一位业内人士分析，大型房企在2月仍能保持较高的销售增速，一方面是其在龙年春节后纷纷展开促销，换取了一定的成交量；另方面，去年2月恰逢兔年春节，受此影响，销售数据的基数较低。
大型房企促销
可见是，大型房企在2月的促销力度不小。
保利为例，该公司在龙年春节前后，于40多个主要城市举行了“囍春行动”大型促销，涉及100余个在售项目2万套房源，打响了2012年楼市促销的枪。这一行动的效果，也直接反映到了该公司2月的销售数据上。
公告显示，2月保利销售额达73.4亿元，同比增长20.7%。
3月3日至3月18日，深圳万科清林径与天誉共同推出了主题为“3月30套300万优惠，3月买3房，万科惠龙岗”促销活动。
龙湖在2月也录得21.3亿元的销售额。龙湖方面称，价格合理，灵活推盘和强有力的团队执行力，是有效抓住市场窗口期，促进销售关键。
有开发商分析，加大刚需项目推盘，加上一定促销力度，目前已成大型房企扭转成交量的强心剂。该开发商认为，会有越来越多的上市房企或规模较大的开发商加入到促销行列。
“刚需盘存量有限”
春节因素影响转淡，大型房企2月销售增速高歌猛进的重要因素。
以万科为例，今年1-2月，该公司实现销售面积190.9万平方米，销售金额为190.5亿元，而在2011年同期，万科实现销售面积220.3万平方米，销售金额261.8亿元。
业内人士分析，兔年春节在2月，而龙年春节在1月，所以今年2月的销售同比增速，有一定水分，“去年2月的销售业绩受春节因素影响更大。”
一位不愿具名的开发商还提到，1-2月开发商推盘量不多，不少企业对市场还处于观望状态。
在多位受访开发商看来，当下大型房企的促销策略，也不具可持续性。
一位本土开发商称，近期大型房企启动的促销，只是销售策略的一部分，除了刺激成交之外，也有部分企业通过牺牲个别项目，为其余在建项目筹措资金。但是促销时间不会很长，也很难看到开发商对旗下项目更大范围的促销。
另有港资开发商认为，为了业绩和刺激销售量，目前企业推的多是刚需楼盘，促销也针对的是这类项目，但这部分项目存量有限，高端项目已然处于滞销状态，从长远看，如果限购政策持续，成交量大幅回暖的可能性已然不大。
按揭贷款现正增长
可见是，大型房企2月销售数据的同比回暖，并不意味着整个楼市销售的复苏。
国家统计局9日发布数据显示，2012年1-2月份，商品房销售面积7004万平方米，同比下降14.0%。其中，住宅销售面积下降16.0%。商品房销售额为4145亿元，同比下降20.9%。其中，住宅销售额同比下降24.7%。
与此同时，商品住宅待售面积大幅增加。
2012年2月末，商品房待售面积30526万平方米，比2011年年末增加3332万平方米。其中，住宅待售面积增加2674万平方米。
房产开发投资增速亦持续下滑。
国家统计局数据显示，2012年1-2月份，房地产开发投资5431亿元，同比增长27.8%，增速比2011年全年回落0.1个百分点。其中，住宅投资3713亿元，同比增长23.2%，增速回落7个百分点。
开发商分析，房地产投资增速放缓是调控持续一年多的结果。今年房地产调控不见有放松迹象，而开发商的融资成本也没有大幅下滑的趋势，因此在拿地和开工方面，开发商依然会十分谨慎。
国家统计局9日发布的数据显示，2月房地产开发企业土地购置面积同比下降0.5%。
刚性需求年？
不过，有观点认为，部分城市近期成交量出现“小阳春”，与首套房贷松动不无关系，今年在刚需推动下，很多地区交易量会有一定的回升。
央行公布数据显示，1-2月，个人按揭贷款1296亿元，同比增长1.2%，为去年以来首次出现正增长。
政协委员、央行货币委员会委员李稻葵认为，今年房价会回落，但是在很多地区交易量会有一定的回升，尤其是在一些大型的城市。因为大型城市人口聚集，高端产业聚集，所以房租在上涨，房租上涨的过程会诱导一些刚性需求的出现。
房企2011年报集中发布 多未实现增长目标 新京报
截至3月8日，沪深两市共有335家上市公司披露2011年年报，平均净利润同比增14%，而据瑞银预计，上市房企整体2011年净利润增速将超20%。
沪深两市共有335家房企披露2011年年报，3月若无法保持成交量，上市房企将再掀降价
3月来，上市公司迎来年报披露密集期，记者从深圳证券信息公司数据中心了解到，截至3月8日，沪深两市共有335家上市公司披露2011年年报，平均净利润同比增14%，而据瑞银预计，上市房企整体2011年净利润增速将超20%。但受调控影响，房企增幅明显减缓，部分中小房企业绩大跌。业内人士指出，2月楼市成交的小回暖如不能保持到3月，上市房企为了保住2012年增长的业绩势必将进行新一轮降价。
部分中小房企业绩大跌
据记者不完全统计，截至3月8日，沪深两市和H股中已有碧桂园、中渝置地、合景泰富、亿城股份、新世界、新鸿基、华夏幸福、渝开发等近30家房企率先公布年报，而从目前公布业绩快报的100余家房企看，其中七成的业绩仍实现同比增长。
近期披露年报的合景泰富2011年销售额达115亿元，同比2010年有35.6%的增长；碧桂园总收入较2010年大增34.7%达347亿元；金地2011年签约额同比增9.1%达309.2亿元。此外，华侨城亚洲2011年经营收入升34.3%，净利润增长1.4倍，达1.6亿元；越秀地产净利大增121%达16.1亿元。
但是受严厉地产调控影响，上述房企增幅明显减缓，包括万科、金地、龙湖在内的多家房企，都并未实现其内部制定的增长目标，如合景泰富原销售目标为120亿元；部分中小房企业绩更现大跌。“2011年公司业绩不进反退是毋庸置疑的，主要原因是北京等地高端项目没有按期取得预售许可证，错过了销售节点”。亿城股份相关人士告诉记者。
记者了解，亿城股份2011年营业收入为21.56亿元，净利润为3.62亿元，分别同比下降29.86%和33.7%；去年仅完成了不到20亿元的销售额，主要是因为此前被寄予厚望的北京高端项目燕西华府、西山公馆入市较晚，并直面四季度市场断崖式下降，前期积累的客户大比例转为观望，造成销售未能完成预定计划。
3月成销售冲刺关键
记者从多家房企了解，由于房地产销售收入的确认周期较长，大多数公司2011年年报中的主要销售收入在2010年或已锁定，业内普遍预计房企2011年仍将实现快速增长；据瑞银预计，上市房企整体2011年净利润增速将超20%，但多家房企也表示“如果销售再不改善，2012年报会非常难看”。
北京一家上市房企营销负责人告诉记者，公司去年销售超过百亿元，但他负责一个京郊项目仅贡献了不足5亿元，这使得总部在2月初大幅调低了售价“以价换量”，并暂时不会考虑拿地。
2月销售的小回暖给很多开发商出货的动力。上述北京房企营销负责人表示，从公司各大区的数字看，2月销售明显回升，多地的楼市都有了成交的小回暖现象。
“现明显能感觉市场开始活跃，去年底感觉比周边项目贵100块都卖不动”，金地集团华北区域地产公司副总经理遇绣峰对记者坦言，房山的朗悦项目去年底推出，售价比周边万科长阳等高出1000-2000元/平米，在观望市场下并未完成集团规定的销售目标。记者了解到，去年金地309.2亿元的签约额仅完成了全年400亿元销售目标的77%，遇绣峰表示2月以来销售已恢复到了正常水平。
上述多位业内人士也表示，成交回暖主要是因为刚需结束了1月的观望入场，同时银行对购房贷款的发放速度也明显加快，虽然现在政策进一步收紧的情况基本不会出现，但成交量放大未来能否持续有待观察。
北京一家国企项目负责人对记者坦言：“关键是看3月销售量能不能保持，不然为了冲2012年的业绩势必还要再降价，但很多项目拿地成本很高，再降就是亏本”。
而另一些上市开发商为保住业绩增长率先表示了降价决心。合景泰富主席孔健岷表示，对于政策的放松没有太大期望，同时由于公司土地成本比较便宜，只要能保证15%-18%的利润，就将进行促销活动。
