障碍重重不是想征就征 房产税2017年能开征吗？

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从1986年10月1日开始实施。2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于推行难度较大，试点将从个别城市开始。

2011年1月28日，上海、重庆开始试点房产税，2013年5月24日，房产税试点扩容被证实，将增加房产税改革试点城市，专家称直指一二线高房价城市，房产税确定向增量开刀。

十八届四中全会提出依法治国的方针，并明确加快重点领域的立法；财政部部长楼继伟不久前撰文指出，应加快房地产税立法并适时推进改革，使房地产税立法再度成为各方关注的焦点。财政部财政科学研究所原所长贾康11月2日表示，房产税的基调是加快立法，年内不会有所动作；具体时间表来看，2015年房产税应该进入立法程序，如果2016年能够完成立法，2017年房产税将正式依法全面实施。

房产税开征时间线

1949年

中华人民共和国建立后，政务院发布《税政实施要则》（1950年）将房产税列为开征的14个税种之一。

1951年8月

政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税。

1973年

简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收。

1984年

改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种。

1986年9月15日

国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，但对住宅免征。

2008年12月31日

国务院公布了第546号令，自2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国暂行条例》和内资企业一样缴纳房产税。

2010年9月29日

财政部、国税总局、住房和城乡建设部已经着手准备房地产税的推进工作，传上海、重庆的房地产税试点已经是箭在弦上。

2010年10月30日

传深圳市委市政府会同各部门召开紧急会议，讨论房产税在深圳试点的落实工作，此次房产税征收试点“2个月内将在深圳落实实施”。

2010年11月2日

深圳地税局相关人士开始辟谣。

2011年1月28日

中国的两座直辖市重庆和上海，正式启动对个人住房征收房产税的改革试点工作。

2012年8月12日

30余省市地税部门为开征存量房房产税做准备。

2013年2月20日

温家宝召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，要求扩大个人住房房产税改革试点范围。

2013年5月18日

国务院批转发展改革委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，确定扩大个人住房房产税改革试点范围，并明确由财政部、税务总局会同住建部等负责。

2013年8月28日

国家发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟向人大常委会作报告时，双双提到“扩大个人住房房产税改革试点范围”。

2014年2月3日

发改委：房产税试点扩围暂无时间表

2014年2月19日

不动产登记为房产税“铺路”

2014年7月29日

国务院发展研究中心研究员倪红日28日在“新常态经济与财税改革方案实施高端论坛”上表示，目前人大正在起草房地产税立法草案，考虑将现有的房产税和城镇土地使用税合并，并将房地产税列为地方税种。

2014年11月

贾康在中国经济体制改革研究会第12届改革论坛上表示，房产税2015年应进入立法程序，如果2016年能够完成立法，2017年房产税将正式依法全面实施。

上海、重庆房产税试点

一、上海

征收对象

本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房。

计税依据

计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

适用税率

适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。

二、重庆

征收对象

1.个人拥有的独栋商品住宅。

2.个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。

3.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。

计税依据

应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。

适用税率

1.独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。

2.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。

两地试点效果

2011年1月28日，房产税开始在上海、重庆试点,方案不一。上海方案只针对增量,并给予户籍居民家庭一定免征额；重庆方案则偏重高档住房,涉及存量与增量。不少专家表示，从试点效果来看，上海和重庆的试点存在一些制度缺陷。一方面，房产税的征收特点应是宽税基、低税率。但从两地的试点情况看，税基偏窄问题较为明显。窄税基应当对应高税率，但两地的实际税率明显偏低。另一方面，计税依据也与国际惯例不符。国际上一般以评估值为依据，而两地或以市场价格为依据，或以原始价格为依据。

贾康认为，“对于上海和重庆的试点不能仅从财政收入和房价调控的角度去看，两地试点的成效在于‘制度破冰’。”这意味着地方税收体系建设迈出了重要的步伐，这对下一步深化分税制改革具有重要的探索意义。

但总体来说，上海重庆的房产税试点并不成功，其重要依据是房产税试点对两地房价的抑制作用并不明显。由于征收范围较窄导致征收税金有限，这部分资金远不足以成为地方政府财政收入的主要来源，未来需对房产税的征收范围和征收方式进行调整。

房产税开征有哪些作用？

一、调节收入分配

在房产税改革中，我们不能忽视其调节收入的功能，要努力使这一税种在调节收入分配中充分有效地发挥作用。“近几年房产投资或投机成为一部分人积累财富的重要方式，对居民收入差距的扩大产生了越来越大的影响。通过对面积大、价值高、套数多的个人住房征收房产税进行适当调节，可以一定程度上促使收入和财产的合理分配，缩小贫富差距。”中央财经大学税务学院副教授高萍说。

但我国原房产税法规，即1986年颁布的《房产税暂行条例》中明确规定，房产税若按房屋余值征收，税率1.2%；若按照租金征收，税率12%。很显然，如果延用这样的“固定税率”，不仅不能起到调节收入分配的作用，而且有可能增加低收入者的住房及租房负担，对居民收入分配产生“逆向调节”，这就要求在新房产税税率设计上实行“差别税率”。如果未来的房产税能真正实行“差别税率”，就能发挥其调节收入分配的功能。

二、房产税能否成为地方财政新来源

从房产税试点到房地产税法的立法，能否达成这样的效果？

一组数据多少能说明问题，国土资源部公布的2013年土地出让金超过4.1万亿元，其中上海突破了2000亿元，而房产税缴纳的数额只有一亿多元，只有土地出让收入的“九牛一毛”。

贾康表示，从上海和重庆的试点来看，短期内房产税很难取代土地出让金，但从长期来看，尤其是在“营改增”的背景下，房产税作为未来地方政府的主力税种之一，是一种发展方向。

三、打击楼市投机

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说，房产税开征后，增加持有环节的成本，短期内必定会对试点城市的房地产市场造成利空影响，将有助于抑制投资投机需求，有利于稳定房价。

房产税作为一个保有环节的新税种，从交易环节到保有环节征税，是一个从根本上打击投资与投机性购房行为的手段。

四、房产税对房价的影响

房产税在重庆和上海试点以来，对于房产税如何影响房价的争论就没有停止过，在目前房地产市场颓势以及房产税加快立法的情况下，房产税对房价的影响更是受到关注。

有观点认为，房产税全面实施将抑制房地产市场的投资投机，有助于房价下降；而据报道，以华远地产原董事长任志强为代表的人士则认为，征收房产税将推高房价。

贾康此前称，不要寄希望于单一税种可以使房价应声而落，房产税会起到平稳房价的作用，不会大幅拉低房价。

房产税开征或阻力重重

一、房产税适用纳税人基数大，反对声众多

作为直接税,房产税的立法与实施将直面纳税人。据财税部门的统计,工薪所得个人所得税实际纳税人3000余万人，而的自有住房拥有率高达89.68%，城市户口家庭的平均资产达247万元，而中国家庭的房产占总资产比例的70%。这意味着房产税适用的纳税义务人的基数要远远超过个税所适用的人群。

房产税若要开征,运行成熟后,一年新征的税势必会过万亿。再考虑到公务员、事业单位、国企等群体,虽然因为名义工资不高,缴纳个税不多,但他们拥有的房产往往要高于普通人,他们也会是房产税的强有力的反对者,这将成为房产税开征的难点。

二、房产税征收细节有待明确，应避免不合理的重复征税

房产税波及面如此之广、牵涉利益如此之深,实施时必然会有一整套的制度安排来保证公平与效率。但有些问题是无法回避的。例如,为了避免对低收入家庭冲击太利害,房产税的计税范围是按家庭计算还是按自然人计算?房产税会设置一个免税范围,但免税房产是按房产面积核定还是按房产总价核定?房产的计税总价又以何种标准核定,购买价格还是当前市场价值?

如果在收取土地出让金后再让购房人支付房产税，等于是不合理的重复征税，而且你在持有环节增值税的话，那么业主可以把增的税把它加到将来的租金或者卖的价钱上面去，所以羊毛出在羊身上，最后房产税还是会落在买家或者租户的身上。

这些问题如果不解决，想要开征房产税也是难上加难。

三、房产税开征要处理好中央与地方的关系

房产税的税源几乎没有流动性，并且缴纳的税款与地方公共服务具有最直接的联系，因而是典型的地方税种。如果我国考虑将房产税作为地方政府主体税种的话，面对各地的经济发展水平、财政收入情况、房价高低等方面的较大差异，“一刀切”的税制恐怕会加剧区域财力的不均衡。因此，在房产税征收过程中，可以考虑更好地发挥地方的积极性。

四、房产税立法面临技术障碍

加快房地产税立法，还有一些技术障碍，比如一些住房产权归属不清晰，缺乏大型住房信息系统，缺乏专业的房价动态评估队伍等等，另外房产税立法还涉及到小产权房、不动产登记等诸多事项。当前重点要做好不动产统一登记的顶层设计和制度安排。

五、房产税的有效性与合法性存质疑

房产税合法性争议一直没有停歇，而有效性亦存疑。美国房产税让房屋空置和投机购房问题得到有效控制，亦平抑了房价，一个重要条件是公租房的充足性与易获取性，有一半以上国民可选择公租房。而韩国亦曾在本世纪初，试图以增加房产税税负控制楼市泡沫，最终未能平抑房价，与其推出的国租房覆盖率低不无关系。而我国，虽然在近年来大幅度推动保障房建设，但实际覆盖程度基本在20%以下，即民众住房仍以购买商品房为主，房产税无法平抑房价反而会增加负担的结果是很可能会出现的。

房产税国外模式

美国

美国房产税是地方政府的一项传统税收。地方政府根据各自实际情况来确定税率并依法征收，而税收主要用于民众所在区域的教育及公共服务支出。美国房产税的税率由州和地方议会根据本地财政需要制定，因此各地税率高低不等，而且随着时间推移还可能会有小幅调整。 

美国在建国初期就开始征收房产税，早在1792年就有4个州征收房地产税，1798年通过的财产税法律就包含对房产和土地分别征税的规定。到了20世纪初，美国每个州都制定了征收房地产税的法规。   

征收房地产税是为地方政府的各项服务和基础设施建设提供资金支持，并不以此为主要手段来调控房地产市场，但对购买和持有房地产的需求有间接影响。其他与房地产有关的主要税种分别归在交易税、遗产赠与税和所得税项下，此外还有一些服务性收费项目，这些税费综合起来则对抑制房市过度投机起到一定作用。总体税率大致介于1%-3%之间。  

日本   

针对房产的保有环节，日本并未设立专门的房产税，而是将房产作为固定资产的一种，统一列入“固定资产税”的对象加以征收。自1950年起，日本在地方税制中增加了“固定资产税”。

根据日本《地方税法》，固定资产税的征收对象不仅包括土地和房屋，也包括如机械设备、汽车等折旧资产。固定资产税是市町村(相当于中国的市级以下区域)级税，由地税机关征收管理。《地方税法》规定，固定资产税的标准税率是1.4%，但这并非是强制标准。除固定资产税之外，日本部分地区还对市区房产征收税率约为0.3%的“城市规划税”(各地税率略有不同)。  

俄罗斯   

俄罗斯1991年12月通过《自然人房产税法》，目前在范围内对自然人按照差别税率征收房产税，房产评估价格越贵，税率也就越高。长期以来，俄存在房产估价过低导致应缴税额太少等问题，俄政府正计划对房产税计税方式进行改革。如果一名自然人拥有多套房产，则以所有房产评估价格之和作为税基来计算房产税。换言之，拥有多套房产的纳税人将按较高的税率纳税。俄罗斯房产税税率由中央和地方政府共同确定，国家规定税率范围，地方政府则在国家规定的税率范围内自行制定该地区的房产税税率。   

俄罗斯国家规定的税率范围为：清查价为30万卢布以下(1美元约合30卢布)，税率不超过0.1%；清查价为30万至50万卢布，税率为0.1%至0.3%；清查价为50万卢布以上，税率为0.3%至2.0%。俄罗斯特殊群体享受房产税减免优惠，如前苏联和俄罗斯英雄、卫国战争老战士、一级二级伤残人士、现役及退役军人、烈属、退休人员，等等。  

墨西哥   

房地产税在墨西哥有着较长的历史并经过数次变革，目前已形成一套较完善的征缴体系。墨西哥房地产税税率较低，政府希望利用低税率刺激房地产市场投资，改变房地产市场增速缓慢的现状。    

按照法律规定，拥有房产的墨西哥居民每年都要根据相应税率，向州政府缴纳一次房地产税，房屋的价值由政府派遣的评估师确定。    

墨西哥各州政府在计算房地产税时基本遵循以下公式：房地产税=(土地面积×土地价格+建筑面积×房屋每平方米价格)×房地产税税率。在征收过程中，房地产税税率要与各地全年物价指数和地区发展势头相挂钩，根据涨跌情况作出相应调整。  

国外征收房产税的经验   

在已有的征收房产税国家，房产税主要采取从价税(市场价值)，并且可以进行申诉。在美国，房产税在评估中力求反映市场价值，各州和县的房产税率不尽相同，大抵都在1%上下。美国的房产税每年都会进行评估，以力求充分反映房产在市场中的应有价值。在日本，对土地、房屋的课税依据是市场价值计征的，称之为“适当的时价”。日本一般每三年进行一次基础评估，估价的当年称为基准年度，该年度的价格称为基准年度价值。另外，在房产价值确定存在争议时，德国、美国和加拿大都规定了房主可以申诉的程序。为此，这些国家的各地区都设有相应的房产评估机构，来处理相应的申诉。    

各国都规定了相应的房产税减免措施。英国的房产税有一定的免税范围，如对只由学生、未成年人、外交人员或残疾人居住的房产完全免税。市政税全额课税的基本条件是至少两名成年人居住在该住宅内，如果只有一名成年人，市政税可减收25%等等。在日本，估价低于30万日元的土地和估价低于20万日元的建筑，免征物业税；政府、皇室、墓地、学校等特殊用途的建筑也免征物业税。加拿大政府规定，对65岁以上的老人，政府将减免房产税；如果是下岗失业人员，凭上一年的报税凭证，政府将减免房产税。   

房产税在很多国家都能在一定程度上避免房产投机所导致的价格快速上涨。在德国，房产税在抑制房价上涨方面起到积极的作用，使德国在最近十五年房价没有明显的上涨。在美国，房产税是一个平衡器，如果房价上涨，房主的税收就要增加。然而，房产税并非良药，不能指望其对房地产价格起到直接的抑制作用。