金平区新盘追踪 光华北一路片区“三旧”改造项目
房天下2015/12/14 07:01
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
金平区新盘光华北一路片区“三旧”改造项目位于西港-光华北一路片区（东经116.667度，北纬23.367度），四至范围：东起光华化学厂，西至市粮食仓库，南起原市华侨橡胶厂，北至明珠园小区路。该项目将由光华管理区与汕头市笃诚房地产开发有限公司作为合作主体进行改造开发。目前项目用地原址旧厂房和旧建筑暂未拆迁，在随机询问中了解，附近居民皆没收到该地块将被作为改造项目的通知。根据规划，该地块改造预计2017年中旬前开工，工期三年,预计2020年中旬完成竣工验收并投付使用。
光华北一路1号
光华北一路2 号
光华北一路3号
光华北一路4号
光华北一路6号
光华北一路直巷
光华北一路直巷1号
根据汕头市人民政府汕府〔2012〕81号《关于分解下达汕头市2012年度“三旧”改造计划的通知》、汕府函〔2013〕89号《 关于延长2010至2012年度“三旧”改造计划期限的通知》及金平区三旧改造工作领导小组办公室汕金三旧办〔2012〕15号《关于下达“杏花村改造、光华老村片、光华北一路片区、北四路杏花工业区改造项目”“三旧”改造计划的通知》、汕金三旧办〔2013〕92号《 关于延长2010至2012年度“三旧”改造计划期限的通知》，光华北一路片区“三旧”改造项目已列入2012年度“三旧”改造实施计划。汕头市金平区光华管理区（下称“光华管理区”）和汕头市笃诚房地产开发有限公司（下称“笃诚公司”）拟对光华北一路片区“三旧”改造项目进行改造，现形成改造方案如下：
一、改造地块的基本情况
改造地块位于西港-光华北一路片区（东经116.667度，北纬23.367度），四至范围：东起光华化学厂，西至市粮食仓库，南起原市华侨橡胶厂，北至明珠园小区路。该地块规划用地总面积为42816平方米（64.224亩），实用地面积为35183平方米（52.774亩），土地权属人为光华管理区，涉及一宗国有土地及四宗集体建设用地，土地权属完整。其改造范围内涉及的土地、房产不存在抵押、查封等情况，已纳入“三旧”改造标图建库成果，图斑编号为44051100267、44051100269、44051100286、44051100288。改造范围内土地权属情况如下表：
二、规划情况
光华北一路片区“三旧”改造项目符合汕头市土地利用总体规划和城市总体规划，并已纳入汕头市“三旧”改造专项规划和“三旧”年度实施计划，已编制控制性详细规划。汕头市城乡规划局于2015年3月2日出具该改造项目建设用地规划条件及红线图（汕规函[2015]91号）。
三、土地利用现状情况
光华北一路片区现用途均为旧厂房，为光华管理区旧厂区。该地块现上盖建筑物面积约21376平方米，容积率约为0.66。该片区现有土地的利用已不符合城市规划建设要求，必须进行更新改造。该地块不存在需要完善征收手续的土地。
四、协议补偿情况
笃诚公司于2012年12月与光华管理区签订《合作建设合同书》，根据合同约定，项目建成后，光华管理区按31.5%分得所建房产（廉租房除外），其余房产归笃诚公司所有。2014年4月29日汕头市金平区人民政府《关于同意光华北一路片区“三旧”改造项目光华管理区用地合作改造有关事项的批复》（汕金府办复﹝2014﹞33号），批复同意由光华管理区与笃诚公司作为合作主体进行改造，笃诚公司作为开发主体负责项目改造建设全部资金和办理建设相关手续。
五、土地拟改造情况
该地块由光华管理区与笃诚公司作为合作主体进行改造开发，在按规定完成“三旧”改造项目集体建设用地转为国有建设用地和办理相关报建手续后，由笃诚公司作为开发主体实施改造建设。按照汕规函[2015]91号文，改造后土地为住宅兼容居住小区服务设施用地、社会停车场用地、公园绿地、加油加气站用地。该“三旧”改造用地中C04-05（之一）、C04-09（之一、之二、之三）和C04-10（之一、之二）地块因产权原因分布不连片，且用地面积较小，未能一并进行统一改造，今后具体建设时与周边用地统一规划实施。目前，具备改造实施条件的地块为C01-08（之一）、C03-02（之一）及道路和绿化用地（含公园绿地），用地面积为37621.4平方米（56.432亩）。
(一)地块规划设计条件如下：
1、用地位置：金砂路与厦岭路交界西北侧
2、用地性质：C01-08(之一)、C03-02(之一)和C04-09(之一、之二、之三)地块为住宅兼容居住小区服务设施用地，C04-10(之一、之二)地块为社会停车场用地，C05-01(之一)地块为公园绿地，C04-05(之一)地块为加油加气站用地
3、总用地面积：42816.0平方米（64.224亩），其中：
（1）道路、绿化用地（含公园绿地）面积：7633.0平方米
（11.450亩）
（2）实用地面积：35183.0平方米（52.774亩），其中：
①C01-08(之一）地块实用地面积：2070.7平方米（3.106亩）
②C03-02(之一）地块实用地面积：27935.5平方米（41.903亩）
③C04-05(之一）地块实用地面积：689.2平方米（1.034亩）
④C04-09(之一）地块实用地面积：1171.3平方米（1.757亩）
⑤C04-09(之二）地块实用地面积：1147.4平方米（1.721亩）
⑥C04-09(之三）地块实用地面积：162.5平方米（0.244亩）
⑦C04-10(之一）地块实用地面积：164.9平方米（0.247亩）
⑧C04-10(之二）地块实用地面积：1841.5平方米（2.762亩）
以上编号③至编号⑧因产权原因分布不连片，且用地面积较小，未能一并进行统一改造，今后具体建设时与周边用地统一规划实施。以下对编号③至编号⑧其他用地规划指标不做表述。
4、规划指标要求
（1）容积率：
①C01-08(之一)地块：1.0<容积率≤4.5，2070.7平方米<地面以上计容建筑面积≤9318.1平方米
②C03-02(之一)地块：1.0<容积率≤4.5，27935.5平方米<地面以上计容建筑面积≤125709.7平方米
地面以上计容建筑面积含阳台及悬挑实体面积。
（2）建筑密度：C01-08(之一)、C03-02(之一)地块≤25%
（3）绿地率 ：C01-08(之一)、C03-02(之一)地块≥30%
（4）停车率 ：C01-08(之一)、C03-02(之一)地块≥20%
（5）建筑高度
①C01-08(之一)地块≤80米
②C03-02(之一)地块≤90米
其余规划条件根据汕头市城乡规划局《关于重新出具西港-光华片区内光华管理区“三旧”改造项目用地规划条件的复函》（汕规函〔2015〕91号）执行。
（二）改造后的综合效益
经济效益分析：因本项目用地范围约在中心位置，楔入了一块锤型地块，为推动整体改造，我司拟分期建设，期建筑面积约为6万平方米，其总建设投资约人民币1亿元，第二期按终协调的地块统一建设。经估算，本项目建设总投资约人民币3亿元，总约3000万元，建设水平合理，切实可行。
行业影响分析：项目地块位置为汕头市中心城区西片区总体规划的居住建筑功能区范围。该项目功能定位为刚需楼盘。设计为封闭式物业管理的花园式高层居住小区，沿街配套小区服务设施用房，为发展汕头市健康住宅和改善汕头市西港-光华片区居住环境质量而开发新建。目前，光华片区旧城改造项目开工较少，该项目的建成将提升旧城区景观生态形象，使片区环境产生巨大的聚合力，为汕头市城市空间西扩贡献一份力量。
区域经济影响分析：汕头市中心城区西片区人口密集，环境杂乱，道路配套建设不够完善，随着市政府对西片区改造的重视和投入的加大，配套设施将得到改善。本区居民及其希望改善居住环境能住上花园式的小区房。城市经济的不断发展，消费者对改善自身住房要求加大，商品房屋的配套设施日趋完善，并且近年竣工楼盘多数在去年以期房方式销售，存量房得到市场进一步消化，因此在空置量上基本不会产生压力，反而略有下降。项目的建成将缓解市场需求，同时项目的建成将带动周边地区服务业的发展，提供更多的就业岗位。
宏观经济影响分析：自2014年以来，汕头市销售市场平稳。该项目的建成将为市民提供更多的选择空间。
六、改造成本与融资情况
该地块改造预算总成本约人民币4.15亿元，各项单元工程的内容及其成本估算如下：
改造资金由笃诚公司自筹。
七、建设的时序
该地块改造预计2017年中旬前开工，工期三年,预计2020年中旬完成竣工验收并投付使用。
八、公共服务设施配建情况
根据项目规划建设要求，同步配套建设片区配套服务设施。
九、廉租住房的配建情况
根据汕头市政府《关于印发汕头市“三旧”改造中推进廉租住房建设的意见的通知》（汕府〔2014〕71号）的精神，本“三旧”改造项目按照可建住宅建筑面积的1%比例配套廉租住房，在本改造项目C01-08(之一)地块上配套建设廉租住房落实配套任务。
汕头市金平区光华管理区
汕头市笃诚房地产开发有限公司
二〇一五年三月二日
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