买房装修 看新春购房宝典

房天下，全球大的房地产家居网络平台，从你的选房到您安居将全程陪伴。2015，你的置业梦走到哪一步了？对于一些买房，小编虽然买不起但是常在圈内混，也有了点经验，现就给大家整理一番从买房到装修各环节需要注意的细节。衷心祝愿各位能在“羊”起风帆，羊年顺利购入理想之所。

一、了解行业术语 别被置业顾问“卖拐”了

首先跟大家说一下买房中会遇到的“四金”：定金、订金、认购金、诚意金 。“定金”又称保证金，根据我国《担保法》的规定，购房者作为给付定金的一方若买房，则定金应当抵作价款或者收回；若不履行约定的债务即放弃购房，则无权要求返还定金；收受定金的一方即开发商不履行约定，应当双倍返还定金。“订金”是买方支付即取得在此期限内的优先购买权，若买卖不成要原数返回；“认购金”购房者可以获得房屋的优先购买权，并在房价上享受一定程度的优惠；“诚意金”即意向金，这在中介与买房和卖房双方签订的合同中多有体现。

“四个面积”搞清楚，胸有成竹谈买卖。“建筑面积”专业的说法是指，住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积之和，在房屋买卖中开发商就是以建筑面积来计算价格的；“使用面积”通俗讲就是你家能铺多少面积的地板就有多少的套内使用面积。建筑内的楼梯电梯间、消防通道，为本楼服务的配电房、水泵房等附属设施用地，外墙水平投影面积的一半，这些全部计算为“公摊面积”。“赠送面积”无需多解释，只是购房者需要时刻注意的是，赠送面积不是越高越划算。在购房时关注好终的套内使用面积有多大，避免后交房时发生不必要的纠纷。

“绿化率”&“绿地率”留心一字之差。绿地率是用来描述居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率，包括公共绿地、宅旁绿地等。“绿化率”准确的说法应该是“绿化覆盖率”，是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。绿化率一般都会比标准的绿地率要高一些，国家对绿地率的要求在30%左右，而开发商的宣传中绿化率一般都在40%左右。对于购房的环境要求细致的购房者仔细询问好两个参数。

很多人都会纠结选哪个楼层，高了怕不方便，低了怕遮光，中间怕扬灰，不需要纠结，几张图告诉你如何选择合适的楼层。

实际上高层楼房的选择不仅要看整个楼盘的布局，更要兼顾到楼房的布局，无论是传统的板式建筑还是塔式建筑，甚至如今新型的板塔结合，在选择上优劣各有，下面几张图可以教你轻松看懂高层楼房布局，选择佳布局的楼房。

进入2015年以来，楼市变得敏感异常。对待房价，有人看涨，有人看跌，房价走势摇摆不定。房价下降，我们该入手了吗?城市库存11个月来首次减少，房价上涨之声呼之欲出，不动产登记引出抛房党，房价下跌说浮出水面。真正的市场，我们看不清，猜不透。

：只要你需要，什么时候都可以买房

华远地产董事长任志强曾被无数人问到：什么时候买房合适?他新的回答仍然是：只要你需要，什么时候都可以买房。理财专家认为，对于刚需族来说，买房不宜过分观望，有合适的房子，该出手就出手。

第二：舆论上充斥着开发商破产倒闭、购房者打砸售楼处等信息时

分析认为，如果舆论上充斥着开发商破产倒闭、银行面临“断供潮”、购房者打砸售楼处要求退房等新闻时，正是买房的天赐良机。“在别人贪婪时恐惧，在别人恐惧时贪婪。”这是巴菲特投资股票的至理名言。正当市场一片惨淡之时，或许正是买房之时。

第三：中央政府再出台更优惠的鼓励老百姓买房的政策时

分析认为，如果中央有这样的政策出台，预示之前的优惠政策没起多大的作用，等新政策实行至少1个月以后，购房者可考虑出手。

第四：参加团购买房，开发商给的团购价格已相当优惠时，可毫不犹豫出手

第五：货币放水的时候，大胆买

分析认为，如果货币政策宽松，巨大的货币资金流向市场，将推动资产价格上涨，这时是买房的好时机。货币超发、信贷膨胀、影子银行资金大规模无节制流向房地产领域，将推动房价上行。

综合上述原则，2015感觉已经贴上所有的标签了，2015年3月1日，房天下看房团，带上所有政策利好去迎接开放商的团购优惠。

给出漂亮的流水账

有的人可能工资不是很高，买房也大部分都是家里出的首付。自己的银行流水账单可能不是很漂亮。在你买房之前。好是做一个漂亮点的流水账。 每个月在银行卡里面存一点钱进去。 这样就有了存款记录，会增加你的审核通过率。银行流水账是需要你贷款月供的两倍，有的银行超过5000要流水账，有的是不管多少都要。

贷款尽量贷整数

因为银行贷款都是按照整数贷的，不会贷到千位。 如果以侥幸的心里， 想着会通过，遇到贷款放款紧的时候银行是很难放款的。所以条件允许，尽量贷整数！比如你要贷款32.5万，尽量只贷32万。

如果你的工作总是换来换去。 贷款是很有难度的！如果要买房了， 尽量在一个公司呆着。 想辞职的都等到贷款下发之后在辞职！

尽量让开放商挑银行

因为如果是你自己挑的银行贷款没有下发， 这就是你的责任的。 如果是开发商挑的银行贷款没下发，可以逼着开发商帮你想办法！如果贷款没下发， 就算追究责任， 如果是你自己执意挑选的银行，开发商肯定是不会曾但任何责任的。

目前市面的家庭装修不规范，加上消费者欠缺装修的专业知识，在装修过程中，为避免遇到坑人的装修公司。新房的装修知识，准业主们一定要学习起来。装修攻略送给每一个准业主！

下水道堵了，时间想到物业公司。钥匙丢了，进不了家门，也会找物业公司来帮忙。在生活中，物业公司就是个生活大管家。在日常管理中，物业公司又在掩饰自己“公司”的性质，强调自己“管家”的身份。物业就是吃苦耐劳的老黄牛？事实远非如此。

各大小区的物业公司和业主矛盾重重、甚至对簿公堂的情况频频显著报端，早已屡见不鲜。你以为自己更懂你居住的小区，这里其实有大量的信息不对称。物业公司有时候会故意利用这种信息不对称，为自己牟利。

在大部分近20年内建成的商品房住宅小区内，水、电、燃气等费用都由业主通过银行向自来水、电力、燃气公司直接支付。虽然每当有管道检修、限制供应等事情发生的时候，是物业出面张贴告示或电话通知，但它们只是个传声筒，你做出再多愤怒投诉，它们也不会代你向相关能源供应公司交涉。绝大多数时候，你敦促物业解决这类问题，都是没有用的。

只有一种情况，物业公司可能对水电、燃气公司有一定影响力。那就是物业帮它们上门代收水电费，它会和相关公司有合作协议。不过效果也是有限的，它们通过这项业务收取的服务费来自收款单位，而非业主。得罪了这些垄断行业的金主可不好。

催缴物业费无权停电停水

如果水电是被供电局和自来水公司停掉的，作为自来水公司和供电局的“传声筒”，物业公司定期会收到欠水电费的业主名单，然后根据自来水公司、供电局的要求来停水停电。但对于抄表到户的楼盘，停水停电都是由自来水公司和供电局派人。

你很难知道电梯广告位的钱去哪儿了

新的《物权法》规定，电梯间、外墙等属于公共设施，产权归全体业主所有。这些共用场所要经营广告，首先需经业主委员会同意，其收入也应归全体业主所有。房屋维修基金和公用设施基金被花到哪里去了?业主往往知道自己理论上赚了多少钱，但钱又如何被花掉的，业主们和物业公司之间就普遍存在着“信息不对称”。

物业管理费是可以协商的

物业费并不该由物业公司一方自行定价。在一些基本项目上，物业管理条例明确规定了收费标准，余下服务项目，如绿化费、高低楼层费等，业主是可以与物业公司商议定价。如果物业公司提出物业费涨价，理由可能是物价上浮，或者人力成本增加。“2000年前后雇佣一名保安人员只用800多元，现在是1500、1700元了。”这时候，你需要注意它们是否在减员吃空额。现在管理条例强制要求物业公司公布费用收支，业主有权对账目进行审计，“一条可行的方案是业主委员会用公共资金，聘请一个专门的审计机构，帮助分析物业费用收支情况。”一位物业专家说。

亏损是假的，毛利率通常在30%左右

物业公司应该算是轻资产公司中资产轻的了，连办公场所都是免费的，当然，几乎都是地下室。尽管物业公司坚称它们是保本微利，但真实情况应该要更“有利可图”一些。很少有物业公司在合同到期后主动离开，油水可见一斑。一位业内人士说，在北京经营物业公司几乎不会赔钱，“每年的毛利率在30%左右。”因为物业大多是先固定收费、再提供服务的模式，服务成本越低利润当然越丰厚。

你能享用的“免费保修期”很短

家里的东西坏了，物业人员上门维修经常会收取维修费，因为物业公司称，它们只负责维护“公共区域”。实际上，你屋内的墙面、顶棚、地面、门窗、五金件、管道、为生洁具、灯具和电器开关，都有2个月到1年的保修期。不过起始日期是从工程竣工验收合格之日开始计算。有的免费维修，你甚至还没买到房子就已经过期了。防水、供热、各类管道等设施的保修期会长一些，一般在2至5年。

事实上，即使连电梯坏了你也可能是需要付钱的，物业公司的人说：“电梯的使用年限到了以后，可以启用公用设施基金来购买新电梯，费用不足的部分才由业主平摊，但这笔基金的启用要得到2/3以上的业主签字同意。”

地下空间赚钱

通常小区规划车位的产权属于开发商，这部分车位费也属于开发商，而非规划车位的停车费的去向就和广告费类似了。据一位前物业公司人员说，小区“赚钱”的还不是会所、商铺等地上公共部位，而是地下空间。对于小区里的会所、幼儿园等机构，这些本意是按照成本运营、为业主提供服务的公共配套设施和场所，在绝大多数小区是掌握在开发商手中的，物业只能帮助管理，分享一笔基本的物业费。“而地下空间，所有权有的是归人民防空的，而人防有的地区是不收费的，有的地区则每年要提取管理费，但也就在每平方米1.5元到3元左右。20万平方米一年只需要上缴30万元左右，如果物业将其改成车位或者直接出租，年能上百万。如果不追溯归属权，这当然也会变成物业的利润来源。”

发生入室盗窃，它们有时需要赔偿

物业公司的工作人员都喜欢强调，他们的责任从你的户门外开始，公共区域才是他们的服务范围。但如果发生入室盗窃，一位物业专家说，“物业是否要承担因管理过失导致的相应责任，要具体看物业管理合同中的安保义务。”比如是否有243人巡逻、摄像头安装有无死角、小偷进出时安保人员是否在岗、是否询问进入小区的陌生人。如果经调查司法机关认定盗窃是由保安的失职行为引起的，那物业公司也要承担赔偿责任。小区内的摄像头记录是协助盗窃案侦破的主要辅助手段之一。鉴于对于隐私权的担心，可以要求物业做到只在公共空间安装、并且对私有场景视频屏蔽、相关监护人员不能进行散播泄露等。

滞纳金可以不交

如果业主没有按期交付物业管理费，在物业合同中规定是要收取滞纳金的。可在法律层面上“滞纳金”只是针对向行政机关交付费用的概念。比如水电费的交付对象是与自来水公司、供电局这类行政机关，如果延迟交付费用，需要付滞纳金。而物业公司和业主之间，是平等的民事主体，它们之间形成的是服务合同关系，双方应经过平等协商签订合同，并按合同约定，各自履行自己的权利与义务。因此，如果业主没有按约定向物业公司缴费，物业企业只能按《物业服务合同》规定收取违约金，而不是滞纳金。